近日，家住寶安區的鄧女士向記者講述其在購買二手房時，提供居間服務的中原地産業務員存在誘導和價格欺詐行為。

　　2015年12月27日，鄧女士和賣家在中原地産寶安區天悅龍庭店多名業務員的主導下，簽署了二手房買賣合同。雙方約定以598萬元的合同價格購買賣方位於寶安區新中心片區一小區的二手房。隨後，鄧女士通過一些“內部消息”了解到，她和賣家簽合同前，賣家和仲介先以590萬元的價格簽了一份單邊合同。鄧女士稱，交易中業務員反覆向其灌輸“價格壓不下來，最低只能598萬元”，並反覆強調只收鄧女士一方佣金，598萬元就是業主實收的房款等。

　　對此，記者向中原地産代理（深圳）有限公司（下文簡稱“中原地産”）核實求證，同時諮詢了深圳市律師協會房地産法律專業委員會副主任、深圳二手房律師團律師張茂榮。

　　問題一、業務員涉嫌價格欺詐？

　　鄧女士向記者出示了她通過多名經紀人拿到的她所買房子經紀人內部跟進資訊。

　　在鄧女士出示的從另一家仲介公司拿到的該房跟進資訊裏，有條序號為19的跟進記錄，內容為“跟中原簽單邊了，590簽的。”跟進時間欄顯示“2015-12-18 15：57：46”，而在鄧女士稱是中原地産內部跟進資訊裏，記者看到，其中一份資料的一條記錄是“此房已簽單邊合同198325，資金監管協議0166883，佣金承諾書及整套資料。”署名為陳俊，日期為“12-17”。鄧女士稱，陳俊就是中原地産天悅龍庭店業務員。

　　在鄧女士提供的另外一家仲介內部房源跟進材料裏，有條記錄為：“跟中原簽了10天的單邊，這段時間看不了房”，時間為2015年12月19日。

　　鄧女士在與業主溝通時，業主表示這筆交易中，她會給其中一名仲介一些錢。並説“沒有簽佣金支付，我只簽了單邊，期限10天。”

　　知道“內部資料”後，鄧女士推測，仲介與業主簽訂的單邊協議有效時間為2015年12月18日至12月27日，簽訂價格為590萬元，而自己與業主簽訂合同時，單邊合同還有效。

　　而鄧女士曾在2015年12月23日向業務員諮詢過房價，業務員回復稱600萬元。並表示該房源為“獨家委託”。此前，記者也以賣家身份到中原地産了解，簽“獨家委託”一般會將佣金“捆綁”在房價裏。對此，鄧女士質疑仲介人員存在價格欺詐和“捆綁”佣金行為。

　　當記者轉述鄧女士的質疑，需核實單邊合同的起止時間和當時簽的房價時，對方回復稱該份協議的法律主體為賣家與仲介方，最終解釋權歸協議法律主體所有，並表示這就是記者提問的明確回復。

　　中原地産：我司未得到賣方獨家委託授權，只簽訂了單邊合同，有效期為一週，業主可根據市場情況調整放盤價，並對房産價格享有唯一定價權。單邊合同在簽訂三方購房合同前已過有效期，在法律上為無效協議。

　　對於房産買賣這種價格一直處於波動的大宗交易，我司作為經紀方，以雙方簽署的最終買賣合同為事實法律依據。在沒最終簽署買賣合同前，賣家有權向經紀方表達房子售賣的意向價格，並委託經紀方進行售賣。此套房産的最終交易價格，是在賣家提出價格需求買家同意後，于2015年12月27日當面簽訂具有法律意義的購房合同，其中並不存在任何價格欺詐行為。

　　律師意見：判斷中原地産業務員是否存在價格欺詐行為，關鍵看單邊合同裏規定的房價和有效期。

　　如果單邊合同標明590萬元，即590萬元為“放盤價”，而在單邊合同有效期內，仲介人員如向買家報價600萬元，那麼這就是價格欺詐行為。所謂單邊合同，實際上就是《二手房買賣合同》裏賣方先簽了字，如果在單邊合同有效期內，仲介促成交易，那麼買方直接可以以單邊合同上約定的價格簽字，“為什麼要簽署另外一份合同呢，這是明顯幫業主提價”。

　　按照深圳市政府2010年9月1日起正式實施的《深圳市房地産市場監督辦法》第41條規定，房地産經紀機構不得對交易當事人隱瞞真實的房地産交易價格等資訊，同時也不得虛構事實或隱瞞真相，誤導、欺詐委託人或其他相關當事人。

　　問題二：多出的擔保費和短期利息誰承擔？

　　鄧女士向記者介紹，其過戶手續一直沒辦完，因為卡在了擔保費和短期利息上。鄧女士説，早在看房時，業務員就向她介紹“該房源滿五年、家庭唯一、欠款200余萬元、擔保費用1%”，但這些均未作為合同重要條款予以書面説明。

　　簽合同時，賣家也表示該房銀行欠款200多萬元。賣家後來在給鄧女士的短信裏明確是260萬元。不過在手續辦理中，仲介忽然告訴鄧女士該房銀行貸款實際是360萬元，並且賣家還有其他銀行欠款。

　　同時，一開始業務員並未向其預估交易中將産生的稅費清單，直到合同簽完一個月後，她向業務員索要收費項目和款項，業務員才以短信的形式發給她。

　　對此，鄧女士又覺得被仲介的“低水準”服務“坑”了，以至於現在交易流程中出現諸多爭議，並且涉及擔保費用超出預算和可能的稅費調增風險。這些多出的擔保費和短期利息該由誰承擔？

　　中原地産：賣方對銀行的欠款問題，在簽署買賣合同過程中，經紀人多次與賣方落實該物業欠款額，賣方反覆確定，欠款為260萬元。賣方做完買賣公證，擔保公司贖樓時才知道業主欠款360萬元，原因是賣方當時做了消費貸為360萬元，但有100萬元是放在銀行做理財産品拿不出來消費，銀行只放款260萬元，故賣方以為只欠銀行260萬元，也基於此原因，賣方願意將該欠款260萬元以上多出的贖樓費及短期利息由賣方自行承擔。

　　律師意見：出現上述情況，根源是業主欺騙，而仲介沒有進一步核實情況，買家疏忽，三方都有責任。

　　作為房地産經紀機構，對房地産交易的大致成本應有所了解，應要求賣方到銀行列印還款清單或者對帳單，確定最終的欠款數額。不論合同是否約定，法律是否規定，作為居間機構，仲介有及時解答買賣雙方相關諮詢的義務，尤其是費用。所以，簽約二手房買賣合同的時候，仲介要列明相關的交易費用清單，同時讓業主簽字確認。

　　問題三：仲介定金收取比例違規？

　　記者在鄧女士提供的其與賣家、仲介三方簽訂的“資金託管協議”了解到，買家和賣家均同意將定金40萬元委託給中原地産代理（深圳）有限公司進行託管。據了解，按照相關規定，仲介機構收取的託管費應低於成交價的5%，按此比例計算，仲介最多只能託管29.9萬元的定金。

　　中原地産：關於資金監管，是買賣雙方協商後，同意我司做資金監管的情況下，與我司共同簽署了資金託管的三方協議。

　　律師意見：之前有過一些仲介機構倒閉，將定金騙走，所以政府出臺相關規定，限制仲介機構託管資金的比例。按照《深圳市房地産市場監督辦法》第39條有規定，經交易各方當事人書面同意，房地産經紀機構可以代收或者監管不超過交易價款總額5%的交易款項。同時，第74條有規定，房地産經紀機構超過規定限額代收或者監管當事人交易款項的，由主管部門責令限期退還超出部分款項，按超過限額代收或者監管交易款項行為每次罰款5萬元。

　　問題四：違規收取“按揭服務費”？

　　在鄧女士看來，二手房交易時，買家所付佣金已包含仲介服務的全部費用，應涵蓋從前期銷售到後續服務全過程。並指出在其簽的《二手房買賣合同》中，業務員在“稅費承擔”欄備註了“按揭服務費”。據了解，一些仲介公司早在2011年就取消收取“按揭服務費”。

　　中原地産：按揭服務費是由經紀方提供了按揭服務，在對此項有事先説明，並在買賣雙方共同協商願意接受的情況下，寫入合同後由第三方收取，可提供相關票據。

　　律師意見：按揭服務費是沒有法律規定收費依據的，是不該收的，並且按揭服務就是房地産經紀服務之一，不該單獨作為一個收費項目，現在有些仲介機構還在收取這一費用，這明顯是違規收費。