中原地産業務員被指吃差價

　　涉事業務員回應：錢沒有到我們公司，我們沒有吃差價

　　近日，家住福田區的廖女士稱其在購買二手房時，被房地産仲介中原地産業務員故意設下陷阱“騙”了錢。在完成購房交易手續後，廖女士重新計算了各項目所需的費用後發現，該費用總和比自己實際支出的錢少了兩萬多元。廖女士希望仲介能退回其多支出的錢，卻遭到了對方的拒絕。

　　“本來覺得大地産仲介比較規範，可以保護消費者，現在覺得他們利用專業知識，欺騙消費者，騙一個算一個，反正普通消費者也只買一次房子。”廖女士説道。

　　那麼，在繁多的二手房交易收費項目裏，到底隱藏了什麼秘密，房産仲介真的有空間變相“吃差價”嗎？

　　[買家]

　　重新計算費用發現多交兩萬多元

　　據廖女士介紹，2015年11月19日，其委託仲介公司——中原地産共和世家分部購買二手房，該房位於福田區高發城馳苑小區內，購房經辦的中原地産業務員為李先生。

　　“因為當時購買的房子未滿兩年且有銀行欠款，有較多的稅費需要現金支付。為了減少購房首付款中的現金支付額，我和賣家協商一致，當時二手房的成交價為269萬元，把除仲介費以外的所有費用及購房款的總價從銀行做抵押貸款。”廖女士在給記者的“二手房交易詐騙舉報信”中寫道。

　　廖女士稱，在交易産生真實的稅費之前，仲介李先生預估了購房所有的費用，並列了一張費用清單。廖女士向記者出示了這份清單，記者看到該清單上包括契稅、登記費、交易費等11個項目，合計“15.2萬元”，在“罰息”和“短期利息”兩個交費項目上都備註了“多退少補”。

　　廖女士告訴記者，因為“15.2萬元”接近16萬元，所以仲介李先生建議其向銀行貸款285(269+16)萬元。因為16萬元是預估的稅費，廖女士曾一度擔心真實的成交費用比預估的費用少。而李先生則表示這只是預估的費用，並口頭承諾到時候會多退少補。“到時候我們算完之後，這些費用可能還會余出一點點錢，這些錢到時候會退給你的，只不過是一個先出一個後出的事情。”李先生在和廖女士微信溝通時解釋道。

　　2016年1月中旬，廖女士跟著仲介李先生一起去辦過戶手續，她看到過戶的價格比仲介之前預估的價格少了一些，隨後她初步計算了所有費用，懷疑多交了兩萬多元，於是她找到經辦的仲介公司，要求查看所交的稅費單據，希望仲介李先生把費用算清楚，退回多給的錢，但是遭到對方的拒絕。

　　今年元宵節過後，廖女士輾轉從銀行的按揭員、贖樓公司的業務員處收集到了交易費用明細，重新計算了成交費用，廖女士核對後發現，自己多交了21514.45元。廖女士找仲介理論，要求退款，依然遭到拒絕。而在整個交易過程中，仲介李先生曾多次向其承諾會“多退少補”。

　　[仲介] 不存在吃差價的情況

　　記者致電仲介李先生了解事情經過，李先生告訴記者，因為當時廖女士沒有足夠的現金交稅費，因此是該二手房的業主先墊付的費用，後來這些稅費的錢“全被業主實收，全部到業主賬上，沒有到我們公司，跟我們一點關係都沒有，不存在我們吃這個差價。”

　　李先生表示，作為仲介，其只是促成買賣雙方交易，只收佣金，“不會吃他們的差價”，如果多交了一些錢，這些錢也是在業主那邊。

　　至於李先生曾經在和廖女士的溝通中多次表示會“多退少補”這一問題，李先生表示，如果當初是廖女士自己出現金交稅費的話，這些費用就能“多退少補”。並且，在廖女士和業主簽《二手房買賣合同》之前，雙方已經協商好，最終的“決定權”在合同上面，合同上已經體現了本次交易是“全包價”，而在合同裏也沒有備註“多退少補”事項。

　　據業內人士介紹，所謂“全包價”就是房價和費用一起“打包”的價格，如果買方多交錢，那也只能“心甘情願”自認吃虧。

　　而廖女士告訴記者，在交易過程中，仲介李先生並沒有向她説明清楚是“全包價”，只是一直在誤導她可以“多退少補”，並且在簽合同的時候，她也不知道會多交錢，沒有在合同備註中寫明“多退少補”，所以她後來才會自己去找銀行和贖樓公司要數據來重新計算。

　　[業內人士] 二手房交易時，仲介確有空間“吃差價”

　　在上述案例中，買方和仲介都各執一詞，買方認為仲介設陷阱騙錢，而仲介則表示是按正常手續辦事，不存在騙錢一説。那麼，在日常的二手房交易中，房産仲介是否有空間“吃差價”呢？

　　有10年二手房交易經驗的家家順行銷副總監王志虎告訴記者，買二手房的方式有三種，第一，買方和賣方各付各的費用，這是最簡單，最清楚的方式；第二，業主實收，即業主實收房價，其餘費用都由買方來付，這是目前在深圳用得最多的一種方式；第三，全包價的方式。以上三種方式，仲介都必須提供收費票據，而且數額要匹配。

　　王志虎表示，如果是國家徵收的稅費，都會有計算公式，有正規的發票，這裡“被吃差價”的可能性較小。如果想“蒙”客戶的話，有兩個環節，第一就是，交贖樓費和罰息，如業主有銀行抵押欠款需要委託擔保公司擔保贖樓，正常費用為欠款額的1%~1.2%，有的仲介就會要求1.8%或者3%。各個銀行對罰息的規定是不一樣的，有些不良仲介就會多收罰息。第二就是，仲介會謊稱貸款資質不好，或者説房子評估不到，然後加收費用。如，謊稱銀行貸款批不下來，要多加錢，找關係才能解決。

　　廣和律師事務所律師孫依豐也指出，房産仲介是提供房地産居間、代理服務並按約定收取佣金。在二手房交易中，仲介有可能會以隱瞞、欺詐等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易；也有可能在業主和買方都不知情的情況下，隱瞞真實的房屋交易資訊，採取低價收進高價賣出房屋賺取中間差價，但這些行為實際上是違反《房地産經紀管理辦法》等相關規定，也是違背職業道德的。

　　記者從深圳市房地産經紀行業協會(下文簡稱“房經協”)處了解到，2015年一年，該協會通過電話、郵件、現場投訴等渠道共受理249宗投訴，對比全市二手房總交易量，投訴發生率為1.7%，其中查實確有違規行為的，佔投訴總量的7%，其餘多為因合同條款履行導致的民事糾紛。在249宗投訴中，有12宗涉及收費糾紛，約佔總投訴量的5%，基本均為因口頭承諾導致雙方誤解産生糾紛。

　　[律師提醒]

　　要以書面形式確認承諾的內容

　　房經協向記者介紹，凡消費者通過房地産經紀機構居間撮合的二手房交易，與居間方發生爭議或認為其行為有違反行政規定、違反行業自律性文件規定行為的，均可至該會進行投訴。

　　從該會2015年日常所受理投訴情況來看，有不少消費者，在簽訂合同時過於草率，或對交易各方口頭承諾未形成書面協議或告知書，導致簽訂合同後因對購房人變更或履行時間、稅費承擔方等細節産生糾紛。

　　孫依豐律師指出，消費者在購買二手房簽訂合同前，消費者可以要求房産仲介方明確告知業務流程，服務項目、內容、標準，收費項目、依據及標準，房屋交易涉及的稅費等重要合同資訊；在簽訂合同時，消費者有必要審查仲介方居間合同的服務內容，以及合同外的其他服務內容及收費標準，對於不清楚或有異議的內容可以要求仲介方予以解釋並書面記錄。另外，在交易過程中，對於仲介或者業主口頭承諾的購房優惠等行為，建議消費者協商變更合同條款或簽訂補充協議，以免發生爭議糾紛後，出現口説無憑。

　　同時，王志虎也表示，消費者在購房時，最好不要簽全包價的合同，因為這裡面被吃差價的空間很大。要簽消費者、房産仲介和業主這三方一起的合同，可以有效避免被吃差價的問題。同時，合同備註寫明該房産交易産生的費用以實際為準，消費者自己去相關部門機構了解清楚後再繳納稅款、費用。

　　記者獲悉，目前廖女士已將相關投訴材料投遞至房經協等待相關人員的進一步調查，本報將持續關注此事。