北京二手房成交創新低 “越小越貴”規則在變化

　　大戶型的單價一定比小戶型便宜嗎？“越小越貴”的這個規則，在換房成主力需求的市場下，並不總是通用。進入6月，北京的二手房成交量再創新低，截止到昨天的6月28日，二手房成交量剛到11241套。就在持幣待購的買房人期盼著能從市場“撿漏兒”時，人們發現，願意降價急售的並不總是大房子，大戶型的單價有時竟比小戶型還貴。

　　買大房談了6位業主

　　辦完了過戶手續後，市民郭先生歷時3個月的換房總算告一段落，要開始煩心裝修的事兒。“同樣是賣房，我覺得賣大房子的業主更顯得很牛。”説起換房過程，這是留給他的最大印象。

　　郭先生屬於“賣小買大”的換房客。今年3月，他先挂出了自己名下的一套小戶型，找好買家後，才開始在朝陽尋覓大戶型。“賣房時，我還覺得挺簡單的，掛牌了四天，就有一對老夫妻看中了我的房子，因為是全款支付，我還主動降了3萬元。”

　　然而，再沿著東北四環一帶再去買大戶型時，郭先生發現業主們變得不好打交道了，他前前後後面談了6位業主，有電話中同意降價可面談時卻反悔的，有想談3萬元卻一分不讓的，有不同意對首付款進行資金監管的，還有面談全程語氣都很趾高氣揚的。一直到第7位業主，才總算遇到一個“明白人”，雙方迅速談攏，以低於報價4萬元的價格，把房子賣給了郭先生。

　　“最開始，我覺得是買方市場，賣房的應該比我著急。可實際卻不是那麼一回事，我只能自我調整心態。”郭先生帶著好奇詢問記者，大戶型比小戶型難賣的規則，怎麼放在今年的二手房市場卻不通用了。

　　推薦板最小房源80平方米

　　在二手房市場，多年以來，小面積戶型因為總價低而更為搶手，一直被視為一條通行的準則。然而，近兩個月的市場，經紀人卻對小戶型不怎麼感冒。

　　東三環的勁松到潘家園區域，是老房林立的社區群，尤其是大一居、小兩居的小面積房源，佔比偏多，因此也是首次買房的人們偏愛的一個區域。最近一個月，在這賣房的經紀人發現，首套房的買家越來越難找。

　　“3月份後，這一帶的二手房均價到了41000元/平方米以上，第一次買房的客戶來了之後，都覺得老房子賣這個價格，還是有點貴。”我愛我家的一位經紀人昨天告訴記者。

　　在十字路口的街邊，放著一塊經紀人自製的“優質房源”推薦板。記者看到，推薦板上所挂出的8套房源，最小的是接近80平方米的兩居室，最大的是超過150平方米的三居室，而60平方米以下的一居室竟是一套都無。“看房人本來就少，要想抓住客戶的注意力，得儘量擺出可能受歡迎的房子。”經紀人説起，“賣小買大”的換房客戶才是市場的主力，“舉個例子，潘東有套一居的小戶型，報價195萬元，不到200萬元呀，門檻很低了，業主挂了一個月，就是一個看房子的客戶都沒有。”

　　越大越便宜公式不適用

　　不僅是經紀人不愛推薦小戶型房源，記者了解了多個小區後發現，不少掛牌的大戶型，報出的單價比小戶型還貴，“越大越便宜”的公式也不適用了。

　　地鐵首經貿附近的萬年花城小區，一度也被視為西南三環的價格“洼地”，直到後來周圍一塊高價地塊的出現，小區的單價才突破40000元/平方米大關。昨天，記者以看房人的身份諮詢了小區的掛牌房源，發現約50平方米一居室的最低報價為42000元/平方米，90平方米兩居室的最低報價接近44000元/平方米，而到了超過120平方米的三居室，同樣是非回遷房的性質，最低報價為47000元/平方米。

　　十里堡區域的八里莊北裏小區，五天前新掛牌的一套190萬元一居室，單價接近42000元/平方米；同時期掛牌的一套兩居室，雖然面積只多出10平方米，單價卻要高出3000元/平方米。“一居室的戶型，近期並不好賣。”仲介門店的一位經紀人告訴記者，小戶型不好賣分為兩種情況，一種是位於3月份的市場高點時挂出的小戶型，由於報價太高，沒有人買；還有一種是近期掛牌的小戶型，雖然報價已經降低了，但由於看房的人太少，還是賣不動。

　　“所以，不要總覺得只有大戶型才能淘便宜，有的時候，小戶型也是可以‘撿漏兒’的。”

　　專家

　　迎來普降也許很難

　　量價齊跌，是持幣待購的買房人最願意看到的情景。來自仲介機構的監測顯示，6月京城二手房的成交量正繼續下探。截止到6月28日，北京二手房成交量為11241套，環比5月份同期的20037套，成交降幅達到43.9%。

　　同時，市場上二手房的議價空間正在加大。 根據統計，6月份至今，北京京二手房成交均價為41400元/平方米，相比5月份同期的41200元/平方米，環比僅上漲了0.5%，漲幅相比前期繼續收窄。

　　“尤其是在新城區的二手房板塊，比如房山和大興的一些二手房，有些急售的房源，下降幅度在10%至20%。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，成交量下降之後，一些想要快速出手的業主，就會下調房源報價，大戶型價格鬆動範圍可能能到20萬元到30萬元。

　　不過，看房人還是覺得，市場上的房價是“漲得快降得慢”，總感覺價格還是沒普降。胡景暉對此給出了肯定的預測，認為隨著交易量的持續走低，價格也將逐步止漲乃至有所回落。 “但這個回落空間不會太大，畢竟不少新地王的出現，讓一些地塊的地價就超過了二手房價格。”

　　以北京為例，按照中原地産的統計，歷史累計土地出讓經營性用地樓面價超過3萬元/平方米的地塊合計有59宗。北京中原地産分析師張大偉也表示，6月二手房成交量快速回落，主要是受到市場高位降溫、全面房源核驗、信貸未繼續寬鬆等原因影響。從整體看，第二季度有可能將是今年北京樓市的最高點，後續市場有望進入一個平穩週期，價格上浮放緩。“分區域的微跌概率還是較大的，但普降估計很難。”