隨著市場持續走高，北京置業準入線水漲船高，300萬已成剛需置業“起跑價”，與此同時，改善型置業門檻也正在向1000萬的高度逼近，在這一背景下，別墅項目的性價比優勢開始顯現，部分土地供應緊張城區更是遭遇未開先熱的“搶房”局面。

　　改善置業門檻逼近1000萬元

　　市場的高歌猛進之下，北京樓市整體豪宅化趨勢已成定局。戴德梁行數據顯示，在過去的3個月，北京高端住宅處於穩定上升的狀態，中高端商品住宅項目平均成交價格為每平方米59576.9元（約9310.3美元）。

　　在逐漸高端化、豪宅化的新房市場上，受供應結構與以改善型需求為主的市場不相匹配的原因影響，不少新房市場的需求被迫轉投二手房市場，造成了二手房市場的持續火熱，鏈家地産的數據顯示，北京二手房市場已連續多月上漲，2月成交均價已達4.2萬元/平方米左右，望京、東壩等熱點板塊均價已達到6萬元/平方米左右。

　　此外，公開數據顯示，2016年至少會有約80個高端項目在售，其中多個項目銷售報價將超10萬元/平方米，而對於動輒5萬以上的樓面價，開發商幾乎不可能在地塊上開發小戶型産品，總價繼續攀升已成定局，而1000萬將成為新房起步價格。

　　千萬級別墅性價比放大

　　面對動輒上千萬的置業成本，不少改善型置業者開始將目光投向別墅。與高端公寓類産品相比，作為終極置業産品的別墅市場儘管也走出量價齊升的走勢，但其價格表現仍與公寓豪宅存在巨大的落差。

　　據亞豪數據顯示，2016年2月北京別墅市場共實現成交209套，同比增長179%，創造歷史同期新高。而在價格上，2月別墅成交均價雖然環比上漲9%，但由於面積大、價格基數低，別墅價格仍然遠低於公寓類豪宅。

　　按照2016年公寓豪宅新標準單價7萬元/平方米計算，一套200平方米的普通豪宅總價在1500萬元起，而同面積別墅産品僅在千萬左右，表現出強大的性價比優勢。“總價低、使用面積大，使得別墅的性價比優勢更加突出，因此加速了存量別墅的去化過程。”業內人士指出。

　　海淀城市別墅遭“搶”

　　別墅作為稀缺産品，市場供應一直在冰點徘徊，而對於住宅用地本身就供應緊張的海淀來説，更是一房難求，這也是造成金隅翡麗·藍爵堡遭市場搶籌的重要原因。據悉，在剛剛過去的3月，金隅翡麗·藍爵堡成交金額近2億元，成為北京別墅市場的領跑者。

　　數據顯示，2011至2015年僅成交9宗宅地，而作為教育和産業大區，區域置業需求卻長期居高不下，商品房住宅的供需比始終為1:2，處於供不應求狀態，根據相關部門的最新統計結果，2015年海澱區五環內的新增商品房供應僅有255套，市場存量僅為854套，跌至近5年來最低點。

　　由於新盤供應極為稀缺，海淀新盤均價持續攀升。根據北京國土局和住建委的數據顯示，目前海澱區商品住宅成交均價已經接近10萬元/平方米，對比之下，海淀的城市別墅項目一千萬左右的總價在當前改善型置業市場已近乎“大眾價”，因此一直備受期待。

　　另一方面，別墅産品的結構性稀缺仍然存在，未來高端産品供應量將繼續增加，公寓豪宅的稀缺性降低，造成産品競爭壓力加大，但別墅等低密度住宅産品則將由於土地的嚴控，稀缺度仍將持續升級，因此其保值升值表現上可能更甚于公寓。

　　（季益宇）