因為貪圖便宜或賣房人的不當引誘，一些購房人往往會將眼睛定格在“查封房”、“小産權房”、“抵押房”上。豈料最終卻因防不勝防，落得個“房錢兩空”。

　　購買“查封房” 30萬首付打水漂

　　【案例】2014年元月8日，一直想擁有屬於自己的房屋卻苦於無錢的石倩穎，從路邊小廣告中得知李某“因工作調動而低價急售住房”。經實地查看，石倩穎發現該房的樣式和地段不僅為自己所心儀，而且價格也確實偏低。遂趕緊從親朋好友中東拼西湊到30萬元交了首付，對剩餘的20萬元則立下一年內付清的字據。可3天后，石倩穎按照約定時間前往辦理過戶手續時，左等右等就是不見李某，甚至李某的電話也一直處在關機狀態。感到蹊蹺的石倩穎經打聽得到的消息後呆若木雞：因李某拒不履行償還所欠他人的鉅額借款的義務，法院已經將其房屋查封，並正在著手拍賣。而李某早已攜帶石倩穎所交現金逃之夭夭。

　　【點評】《房地産管理法》第38條第（2）項規定“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地産權利的”房屋不得轉讓。《合同法》第52條第（5）項也規定“違反法律、行政法規的強制性規定的”合同無效。本案中，正因為石倩穎所購買的房屋已經被法院查封，具有不可轉讓性，決定了其與李某的買賣合同因違法而沒有法律約束力，其所交房款的損失，只能從李某處退回。可李某已逃之夭夭，也就意味著該款至少在短期內被打了水漂。本案也提醒人們，在購房時應當向相關部門核實情況，確保所購房屋能夠依法轉讓。

　　購買“小産權房” 40萬現金落入他手

　　【案例】2013年6月，王某所在的村因進行舊村改造，村委會與王某簽了房屋拆遷補償協議和安置合同。隨後，王某建起了3套房屋。因自己居住確實有餘，王某曾放出口風想賣掉位於樓頂的一套。2014年3月3日，羅某獲悉後，雖明知是“小産權”房，但覺得緊鄰市區，距離自己上班處不遠，價格也比市區低了一半，仍執意購買。經與王某協商，彼此當即簽訂了購房協議，並一次性付清了40萬元房款。豈料，王某回家途中因遭遇車禍當場死亡，40萬元房款不知去向。而當羅某搬入居住時，王某妻子卻以不知情為由阻饒，且對羅某索還房款的請求斷然拒絕，理由是“既然是王某私自出讓，也就只能讓王某自行擔責。”

　　【點評】“小産權房”是指在農民集體土地上建設的，未繳納土地出讓金等費用，其産權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發的房屋。因其沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同也不備案，故不是真正合法的産權房，早已被明令禁止交易。2013年底，國土資源部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳發佈的《關於堅決遏制違法建設、銷售小産權房的緊急通知》也再次重申“各級國土資源和住房城鄉建設主管部門要按照通知要求，對在建、在售的‘小産權房’堅決叫停，嚴肅查處。”羅某與王某頂風違法交易，其行為自然不受法律保護。

　　購買“抵押房” 50萬換來一紙空文

　　【案例】2014年4月10日，蔣雅雯與郭某簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定郭某將其所有的一套三室兩廳兩衛的房屋轉讓給蔣雅雯。蔣雅雯依約預付50萬元房款後，前去房管部門辦理過戶手續中，才知道郭某在購買該房屋時，只是繳清了40萬元首付，餘款95萬元採取的是按揭支付，房屋不僅已經辦理了他項權證，而且實際抵押給了銀行。如果蔣雅雯要想完成過戶手續，就必須付清郭某所欠的95萬元餘款。可此時的房價不但是大幅下跌，郭某也已經攜款遠離所在的城市，甚至沒有給蔣雅雯留下有效的通訊方式或地址。也就是説，蔣雅雯陷入了既難於索回房款，且除非高價滿足銀行的需求，否則又難於獲得房屋的尷尬境地。

　　【點評】《物權法》第191條明確規定：“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財産。”《最高人民法院關於適用<擔保法>若干問題的解釋》第67條也指出：“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務後可以向抵押人追償。”正因為本案所涉房屋已經抵押給銀行，決定了蔣雅雯要想實現自己的過戶目的，也就只能“代人受過”的高價接受並還清貸款。

　　（顏梅生）