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新房貸供增加明年怎樣還貸合算
中國網 | 時間:2005 年12 月28 日 | 文章來源:海南日報

從2006年1月1日開始,凡在2005年3月17日前辦理個人住房貸款的購房者,將要按新利率來執行還款計劃,購房人的月供將會略有增加。

如果提前還貸是否合算?如果提前還貸,是縮短期限還是減少月供?有貸款在身的房東是拋售,還是出租?記者就此類問題採訪了北京市一些專業人士。

利率微漲月供略增

按央行政策,取消房貸優惠利率後,5年期以上的基準利率為6.12%,下限利率為5.508%。對於購買第一套住房的資信良好用戶5年期以上的個人住房貸款利率執行5.508%的下限利率,而對於購買高檔住房、第二套房甚至別墅的貸款人,按照6.12%的基準利率執行;同時將首付比例提高到30%至40%。

業內人士指出,央行這次上調房貸利率,更大的意義在於影響人們的心理預期,對購房人的實際付支影響不大。據記者了解,目前絕大多數商業銀行執行的都是5.508%的下限利率。按這個標準,今年3月17日以後的購房人,已執行了5年期以上個人住房貸款5.508%的利率下限,而在3月17日以前的購房人,在繼續享受了2004年全年的優惠利率後,從2006年1月1日起,就要按照新的利率還貸。

以50萬元20年的商業性貸款為例,按照下限利率5.508%計算,明年起月供將達到3441.7元,比利率調整前的5.31%增加55.7元。按基準利率6.12%計算,月供將增加230.86元。

提前還貸四種方案比較

假如你在今年3月17日前購買了一套商品房,到目前按揭貸款還款額還剩78.4萬元,貸款期限為20年。如果你將目前48.4萬元的閒置資金用於提前還貸,再將剩餘的30萬元整數按揭。如果採取等額本息還款方式,你可以有以下四種方案選擇。

方案1:月供最少,利息最多。即保持20年還款期限不變,這樣每月需還款2065.02,比提前還貸前月供減少3244.23元。但這種還貸方式的利息最高,累計達到195603.74元。

方案2:月供較少,利息支付較多。假如你將還款期限縮短至10年,每月的還款額將達到3256.98元,這比提前還貸前減少2052.27元,但比20年還款期限的月供多1191.96元。而此時利息共計90822.3元,比20年期少支付104781.43元。這種方式月還款額和貸款年限都減少了,月供相對較少,但利息支付相對較多。

方案3:月供較高,利息節省較多。如果按提前還貸前的每月5309.25元計算,你只需6年半時間還清,總計利息57581.64元。這種方式月供相對較高,但由於縮短了貸款年限,利息比20年期少136022.1元,比10年期少33240.67元。

方案4:月供最高,利息節省最多。如果將還款期限縮短至5年,此時利率則降至5.265%,月還款額增至5697.86元,比提前還貸前還多388.61元。但這種方式的利息只有41871.96元。這種方式月供最高,利息也節省最多。

“拋售”還是“出租”?

如果你按揭貸款的是投資用房而非自主用房,那麼房貸利率的調整,不僅影響你的還款計劃,還將對你如何處置手中的房子産生直接影響。要麼出售、要麼出租,二者必選其一。

這是個“兩難”的選擇。如果你選擇繼續持有房子,那麼你面臨的不僅是本次利率的調整,還將面臨今後可能再次上調的壓力;如果選擇出售,一是目前房價比較低迷,存在即期的利益損失;二是今後房價可能上漲,你還得面臨預期的收益損失。

據北京“鏈家”市場總監金育松分析,如果你手中的房子還有比較明顯的漲價空間,或者當地的房屋月租明顯高於利率調整後的月供,那麼你就能比較輕鬆地通過“以租養房”來實現收益。此時你應該選擇繼續持有,因為它能給你帶來更多收益。

至於如何判斷房價具有“明顯上漲空間”,關鍵要看房價的上漲幅度能否對衝利率上調帶來的成本增加。目前,業內比較通行的一種判斷辦法是,當房價處於1.6%-3.6%左右的溫和上漲時,就有可能緩衝利率上調所增加的投資風險。(令偉家)

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