回望2022年，天津樓市表現不盡如人意，全年供應縮量，成交驟減。隨著年末防疫政策優化，房地産回溫趨勢明顯，在供應端也有了量的改變。

2022年12月天津共下發3批銷許，總計62張，涉及新房項目31個，新增銷許面積約49.3萬㎡。其中，涉宅類銷售面積約38.1萬㎡，工業和商業配建等新增面積約11.2萬㎡。

天津樓市供應走低

從樓市整體供應量來看，2022年全年商品房供應面積約688.2萬㎡，僅佔去年的61.7%，對比之下，供應縮量明顯。儘管如此，經過一年的去化，天津樓市庫存量仍處於高位，去化週期依然很長。

（2021-2022年商品房供應量對比）

觀全年的數據變化，第一季度供應端表現低迷，在政策效應的催化下，第二季度達到全年峰值。進入三、四季度，樓市供應量由漲轉跌，7-9月連續回落，10月總體供應面積有了小幅上升，11月回落，12月再增加。

（2022年天津樓市月度供應量統計）

2022全年供應縮量明顯，商品住宅庫存量壓力不斷遞增。需求端整體表現乏力，據中指研究院數據統計，截止2022年11月，天津新建商品住宅成交共62561套，與2021年同期相比下跌39.8%；成交面積701.31萬㎡，同比下降37.58%，樓市持續承壓。

第四季度天津樓市的供應量已有趨穩態勢，尤其以12月，新增商品房住宅銷售面積環比11月增加了23%。供應端有了一定量的增長，隨著年末疫情防控政策的優化，樓市的整體成交逐漸好轉，供應量也有所增長。

遠郊以及環城補貨

12月下發的52張涉宅類銷許中，包含市區項目3個、環城項目7個、遠郊項目21個，從單盤供應量來看，市區供應不足，環城比上月減少了41.3%，遠郊區縣放量是11月的2.4倍。

• 市區供應不足

市區共有3個項目新獲銷許，南開區1個，河東區2個，新增銷許面積約2.47萬㎡。

（市區獲得銷許項目盤點）

南開區的南開·鉑悅融禦主打高端改善産品，整個社區僅7棟樓——3棟8-10層到頂的洋房和4棟15-17層到頂的小高。項目主推建面約108-178㎡的戶型産品，在戶型設計上均採用大面寬、落地窗的風格，保證採光和通風良好。

仁恒星源世紀位於紅橋區西站板塊，本次新增銷許面積12770.46㎡，主推建面約100-156㎡的高層和洋房産品，預計于2024年6月交付。

• 環城供應減半

環城四區共有7個項目新獲銷許，西青區2個，北辰區2個，東麗區3個，新增銷售面積約10.3萬㎡。

（環城四區獲得銷許項目盤點）

金地藝墅家位於西青區奧體南板塊，本次新增銷售面積3659.78㎡。項目主推建面約79-165㎡的洋房和別墅，預計于2023年9月交付。

位於西青大寺的綠城柳岸曉風主推建面約85-180㎡的洋房産品，新增銷售面積10660.82㎡，均價約28500元/㎡，項目預計于2024年10月全裝交付。

北辰宜興埠的未來城本月新增銷售面積12368.2㎡，項目主推建面約80-139㎡的戶型，第一、二、三期目前已經交付入住，目前在售的是五期和六期。

東麗區的上東金茂智慧科學城三期，12月新增銷許7538.44㎡，項目以洋房和小高層為主，主推建面約89-115㎡的戶型，全裝交付。

• 遠郊供應量翻倍

遠郊區縣共有21個項目新獲銷許，靜海區7個，寶坻區6個，武清區4個，寧河區3個，薊州區1個，新增銷售面積約38.1萬㎡。

（遠郊區縣獲得銷許項目盤點）

靜海區的萬達自在瀾灣選址團泊西，主推建面約82-124㎡的洋房産品，本次新增銷售面積7119.36㎡，在售均價10000元/㎡左右，預計2024年12月交付。

靜海萬達禦府世家，主推建面約90-135㎡的洋房産品，本次新增銷售面積4992.66㎡，在售均價14000元/㎡左右，預計2023年08月交付。

武清區的中建國賢府位於商務區板塊，近年來商務區的新盤供應量比較大，板塊內發佈有中建時代公園、保利朗閱和新城璽樾春秋等項目。中建國賢府主推建面約99-143㎡高層和小高層，項目新增銷售面積7659.33㎡，在售均價約19000元/㎡左右，預計2024年06月交付。

2023年維穩去庫存

2022年樓市發展進入“低谷區”，各地因城施策出臺政策超千條，但市場動力不足，多數城市持續承壓。

天津在政策調整下，優質教育資源附近的房子走出獨立行情，區域熱度分化明顯；房價逐漸回歸理性，重回區域價值；各項目幾度推出花式促銷，出“奇”制勝。2022年天津樓市“熱鬧”非凡，但去化率不高，去化週期不斷延長。

在樓市下探的過程中，政策的持續出臺、國家對樓市的定調以及防疫政策的優化為樓市的回暖帶來了希望。

土拍市場率先發生變化。在融資環境不斷寬鬆、政策端持續助力和優質地塊的吸引下，天津2022年三、四批次土拍節節攀升，地塊的成交量和成交金額較前兩輪有了明顯的提升，四輪土拍在競拍過程中還出現了2宗地塊達到最高限價後觸頂搖號。土地市場的好轉，表明瞭房企對於市場的信心正在逐步恢復。

據克而瑞數據統計，2022年12月防疫政策優化之後，天津樓市連續三周認購轉化率超過10%。元旦假期則達到了12.9%之高，雖然來訪量均低於2020-2021年，但假期認購量已經超過2021年。

政策效應疊加各項目推出促銷活動，在多重的利好之下，樓市熱度回升明顯。

自2022年底國家層面定調樓市發展開始，房地産市場接連出現積極信號。2023年1月5日，央行、銀保監會發佈通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，天津首套房貸利率再度或回到3.9%。

政策調控仍在加碼，回暖正在路上，2023年樓市的整體發展將以“穩”字為主。經過2022一整年的去化，天津樓市的整體庫存仍處於相對高位。在房住不炒的基礎上，仍需確保房地産市場平穩發展，去庫存仍舊是2023年天津樓市的一大重任。