天津樓市去化增壓 年底能否迎“翹尾”行情?

來源:中國網地産 2022-11-09 17:34:45

中國網地産訊11月初,津南區國展西板塊大華國展公園世家搶先拉開了年底衝刺的序幕,單價直降7300元,均價約10700元/㎡起,價格跳水。

作為近兩年來熱度不斷攀升的板塊,國展西板塊項目林立,除已交付的美的雲熙府,在售的還有中國鐵建花語天著、中國鐵建花語瀾庭、中建展望、中建海河陸號院以及大華國展公園世家。

在當下的市場環境中,大華國展公園世家的“跳水式”降價,不僅使其他項目壓力劇增,也令海教園、鹹水沽和辛莊等板塊的房價再度承壓。

早在10月初,與國展西一路之隔的辛莊板塊——首創禧悅推出特惠房,均價降至11400元/㎡起。據克而瑞統計的數據,項目居10月成交榜前4名。

購房者買房需求不斷減少,而市場份額畢竟有限,在市場長時間沉寂的發展態勢下,降價是搶佔市場份額的有效方法。

天津樓市以價換量 成交跌幅再度收窄

2022年10月,天津全市新建商品住宅成交量約72.1萬㎡,環比上漲13.4%,同比下降26.4%;成交金額約130.3億元,環比上漲19.2%,同比下降20.1%;成交均價18083元/㎡,環比上漲5.1%。

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(2022年1-10月天津樓市成立量統計 數據來源於克而瑞房産資訊)

對比1-10月天津市商品房成交情況,由於疫情等因素的影響,1-5月樓市成交狀況不佳;進入6月,樓市鬆綁政策效應在市場端初步顯現,成交達到小峰值;9月樓市成交量再度回落,得益於政策效應的不斷顯現和十一小長假的加持,10月的總體成交量有了一定程度的回升。

而成交均價的拉升則是由於高價盤——中海和平之門在10月進行了1號樓的加推,均價約76000元/㎡,且項目成交量線上,以一己之力抬起了該月的成交均價。

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(數據來源於克而瑞房産資訊)

十一小長假雖為市場開了個好頭,但10月份中下旬樓市便顯得動力不足。從單盤平均到訪量、認購量來看,從第二周開始樓市熱度逐漸轉為平淡。

從10月的成交量榜單來看,成交量前10名中90%是降價盤,60%是現房或準現房。就當下的市場而言,現房/準現房、降價確實是提高成交量的重要方式之一。

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(數據來源於克而瑞房産資訊 降價資訊來源於網路)

多個項目提前搶收 四季度或迎來衝刺

截止到目前,2022年1-10月下發供應面積約560.6萬㎡,僅佔去年同期的55.4%。樓市供應量持續走低、去化週期不斷延長,去庫存仍是房企四季度的主要任務。

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(2021-2022年1-10月供應量對比)

進入11、12月,各房企已開始著手準備年終衝刺,多個項目陸續推出特惠房、買房贈車位等降價活動。

  • 南開區旭輝鉑悅公望,建面約140㎡小高層推出特惠房,總價723萬起,均價由約62000元/㎡降至約51000元/㎡起;

  • 河西新梅江板塊的中海左岸瀾庭,建面約120㎡的高層推出3套特惠房,總價454萬起,直降14萬起,項目全裝現房在售,還送車位;

  • 河北區中海招商十里觀瀾建面86-96㎡的戶型,均價降至約23000元/㎡,贈送一個車位;建面約116-128㎡的三室戶型贈送2個車位;

  • 河北區的中國鐵建西派國印,項目一期高層現房在售,建面89-125㎡的戶型總價265萬起,均價由35000元/㎡降至約29000元/㎡起;

  • 河東區的上實仰山建面約110㎡的戶型,原價400萬降至總價340萬,總價直降60萬;

  • 北辰區的遠洋未來城,高層均價由16500元/㎡降至13500元/㎡起;小高層單價15000元/㎡起;洋房均價16000元/㎡起;

  • 西青區的美的旭輝翰悅府,建面約115㎡的洋房三居戶型均價直降3000元,特惠均價17800元/㎡起;

  • 西青區萬科翡翠大道建面約125㎡的三室洋房,總價約220萬起,直降約30萬;

......

從推出降價活動的項目來看,不僅有市區熱點板塊關注度高的改善盤,也有環城優質地段的走量盤,多次登成交量月度榜單前10的項目也在降價。降價在為項目帶來熱度的同時,也刺激了部分購房者提前入場。

全國房價持續承壓 年底樓市回溫受阻

不止是天津,降價大潮席捲全國,除了常規的降價之外,多地部分樓盤推出低長首付分期、先收樓後首付、收樓再交月供等方式帶動成交。降價成了多數項目提升銷量的有效途徑之一。

中指研究院公佈的數據,2022年10月,百城新建住宅均價環比下跌0.01%,已連續4個月環比下跌,跌幅較9月收窄0.01%,全國房價持續承壓。基於跌多漲少的市場狀況,少數不降價的項目很難對抗全線降價的大趨勢。

樓盤降價投射出供需不平衡的樓市縮影。國家統計局統計的31個二線城市中,近一年新房價格同比下跌的城市有17個,二手房價格同比下跌的城市達到28個,房價呈現普降態勢,天津、哈爾濱、武漢、太原、瀋陽、石家莊等地房價下跌較為明顯。

各大房企公佈的第三季度報顯示,60%以上的房企凈利潤率負增長,有近一半房企呈凈虧損狀態。

居民對未來收入預期轉弱,疫情反覆仍舊是樓市回暖最大阻礙之一。多地延長購房優惠政策期限,以浙江義烏為代表的部分地區將購房契稅補貼延長至年底,各地仍在因持續出臺穩樓市相關政策,因城施策力度或將繼續加大。

11-12月,各地將有更多項目跟進降價,年底或將迎來“翹尾”行情。但值得注意的是,疫情仍將是影響市場恢復節奏的關鍵因素。

(責任編輯:楊帆)
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11月初,津南區國展西板塊大華國展公園世家搶先拉開了年底衝刺的序幕,天津房價再度承壓。
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