11月28日晚，證監會發佈“第三支箭”，決定在股權融資方面調整優化5項措施，並自即日起施行。

此次對房企股權融資政策的調整優化主要集中在五個方向：恢復涉房上市公司並購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資，調整完善房地産企業境外市場上市政策(H股與A股政策保持一致)，進一步發揮REITs盤活房企存量資産作用。

至此，信貸、債券、股權三個融資渠道“三箭齊發”，合力推動房地産融資；紓困方向也從“救項目”轉至“救項目與救企業並存”。

目前，六大行給予碧桂園、萬科、龍湖等17家房企意向性授信額度超16500億元，但整體覆蓋面有限，且在授信額度之後，銀行放貸前還有一道審批程式。

因此，我們認為“第三支箭”的最終受益方集中在優質房企。因為在房企債券融資方面，仍需發行人通過實物資産或第三方進行反擔保，這對不少民營房企來説有一定難度。

“第三支箭”對房企具體影響有哪些？

其一，股權融資不直接增加負債，間接降低“三道紅線”對企業的限制。

自2021年“三道紅線”發佈以來，房企負債增長被框在一定範圍內，這使不少房企面臨融資和降負債的兩難。

“三道紅線”具體要求：一是扣除預收款後的資産負債率不能超過70%；二是凈負債率小于100%；三是現金短債比要大於1倍。其中，有兩條與負債率有關。

此次調整後的股權融資與之前其他政策相比，最大區別在於股權融資與債權融資不同，不會直接增加房企負債規模。

其二，恢復上市房企並購重組，企業在A股借殼成為可能。

證監會發佈的股權融資調整優化5項措施的第一條，便是恢復涉房上市公司並購重組：允許符合條件的房地産企業實施重組上市，重組對象須為房地産行業上市公司。

這是近10年來，涉及房地産重組上市的明確開放。在此之前，主機板不受理上市已久，上交所科創板、深交所創業板、北交所，都不支援房地産企業上市。

並購重組恢復之後，對於想要在A股上市的房企來説，借殼上市成可能。

對於那些“爆雷”企業來説，可通過重組，理清債務關係；對優質房企而言，則增加了收購或者控股其他企業的機會，有利於目前整體行業出清。

其三，融資功能恢復，促進A股與H股房企活躍度。

長期以來，房企上市後基本失去了再融資功能。但這並不代表房地産行業資本市場不活躍。從近幾年與房企關聯度極高的物業管理企業來看，2019-2021年，有部分房企為緩解流動性壓力，出售了旗下物企換取現金，引發行業多項重大收並購。

隨著上市房企融資恢復，上市房企不僅可發行股份購買涉房資産，在發行股份購買資産時，還可募集配套資金。這將極大程度促進A股與H股房企活躍度。

需要注意的是，房企募集資金可用於存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用於拿地拍地、開發新樓盤等。

部分民營房企償債壓力仍然巨大

我們認為，近期支援政策表面在“救”，實則核心仍在於“穩”，支援資金優先流入相對比較優質、穩健的民營房企，使這部分企業得以率先企穩，以免風險繼續蔓延。

對於即將到來的2023年上半年償債高峰期，大部分民營房企緊迫性依舊。

目前，民營房企的脫困除緊跟政策端，積極尋求發債機會，更重要的還是要依靠市場銷售端恢復，增強內生流動性，穩住局面。無論是發債還是展期，解決的都是短期問題，未來仍要面臨債務疊加和償還的問題，銷售回款才是“治本”關鍵。