推“第三支箭”支援股權融資,優質房企率先受益

來源:中新經緯 2022-11-30 09:16:42

11月28日晚,證監會發佈“第三支箭”,決定在股權融資方面調整優化5項措施,並自即日起施行。

此次對房企股權融資政策的調整優化主要集中在五個方向:恢復涉房上市公司並購重組及配套融資,恢復上市房企和涉房上市公司再融資,調整完善房地産企業境外市場上市政策(H股與A股政策保持一致),進一步發揮REITs盤活房企存量資産作用。

至此,信貸、債券、股權三個融資渠道“三箭齊發”,合力推動房地産融資;紓困方向也從“救項目”轉至“救項目與救企業並存”。

目前,六大行給予碧桂園萬科龍湖等17家房企意向性授信額度超16500億元,但整體覆蓋面有限,且在授信額度之後,銀行放貸前還有一道審批程式。

因此,我們認為“第三支箭”的最終受益方集中在優質房企。因為在房企債券融資方面,仍需發行人通過實物資産或第三方進行反擔保,這對不少民營房企來説有一定難度。

“第三支箭”對房企具體影響有哪些?

其一,股權融資不直接增加負債,間接降低“三道紅線”對企業的限制。

自2021年“三道紅線”發佈以來,房企負債增長被框在一定範圍內,這使不少房企面臨融資和降負債的兩難。

“三道紅線”具體要求:一是扣除預收款後的資産負債率不能超過70%;二是凈負債率小于100%;三是現金短債比要大於1倍。其中,有兩條與負債率有關。

此次調整後的股權融資與之前其他政策相比,最大區別在於股權融資與債權融資不同,不會直接增加房企負債規模。

其二,恢復上市房企並購重組,企業在A股借殼成為可能。

證監會發佈的股權融資調整優化5項措施的第一條,便是恢復涉房上市公司並購重組:允許符合條件的房地産企業實施重組上市,重組對象須為房地産行業上市公司。

這是近10年來,涉及房地産重組上市的明確開放。在此之前,主機板不受理上市已久,上交所科創板、深交所創業板、北交所,都不支援房地産企業上市。

並購重組恢復之後,對於想要在A股上市的房企來説,借殼上市成可能。

對於那些“爆雷”企業來説,可通過重組,理清債務關係;對優質房企而言,則增加了收購或者控股其他企業的機會,有利於目前整體行業出清。

其三,融資功能恢復,促進A股與H股房企活躍度。

長期以來,房企上市後基本失去了再融資功能。但這並不代表房地産行業資本市場不活躍。從近幾年與房企關聯度極高的物業管理企業來看,2019-2021年,有部分房企為緩解流動性壓力,出售了旗下物企換取現金,引發行業多項重大收並購。

隨著上市房企融資恢復,上市房企不僅可發行股份購買涉房資産,在發行股份購買資産時,還可募集配套資金。這將極大程度促進A股與H股房企活躍度。

需要注意的是,房企募集資金可用於存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等,不能用於拿地拍地、開發新樓盤等。

部分民營房企償債壓力仍然巨大

我們認為,近期支援政策表面在“救”,實則核心仍在於“穩”,支援資金優先流入相對比較優質、穩健的民營房企,使這部分企業得以率先企穩,以免風險繼續蔓延。

對於即將到來的2023年上半年償債高峰期,大部分民營房企緊迫性依舊。

目前,民營房企的脫困除緊跟政策端,積極尋求發債機會,更重要的還是要依靠市場銷售端恢復,增強內生流動性,穩住局面。無論是發債還是展期,解決的都是短期問題,未來仍要面臨債務疊加和償還的問題,銷售回款才是“治本”關鍵。

(責任編輯:楊帆)
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推“第三支箭”支援股權融資,優質房企率先受益
來源:中新經緯2022-11-30 09:16:42
11月28日晚,證監會發佈“第三支箭”,決定在股權融資方面調整優化5項措施,並自即日起施行。
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