“第三支箭”的政策進一步落地。

2月20日晚間，證監會啟動不動産私募投資基金試點，支援不動産市場平穩健康發展。中國證券投資基金業協會同步正式發佈《不動産私募投資基金試點備案指引（試行）》。

該指引正式明確，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動産私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地産、商業地産、在建未完成項目、基礎設施，促進房地産企業盤活經營性不動産並探索新的發展模式，本次為對證監會開展不動産私募投資基金試點要求的落實。

中指研究院企業研究總監劉水錶示，這一政策的落地，將有助於房企盤活存量資産，增加融資渠道，支援房地産市場紓困。房企有大量的寫字樓、商場、酒店資産等商業地産存量，也有開發在售項目，特別是部分出險房企的存量項目，引進私募基金，將有助於這些資産盤活，加快回款，增強現金流能力，支援房地産市場紓困。

戴德梁行中國區資本市場聯席主管、董事總經理劉兵指出，不動産私募投資基金是建設多層次REITs市場的關鍵一環，是Pre-REITs市場的關鍵參與者。

不動産私募投資基金可以通過收購尚未達到REITs發行標準的資産並進行管理提升和孵化，當資産達到發行公募REITs要求後進行打包發行。這為許多尚未達到REITs發行要求的資産提供了更好的流動性。

也有業內人士分析認為，本次試點方案的出臺是“第三支箭”、“金融16條”的進一步細化落地，也是2018年涉房私募基金備案暫停後首次打開，其中傳遞出的監管層對房地産市場持續關注和密切關懷的積極信號意義明顯。

試點計劃為不動産私募投資基金的發行和備案提供了明確的規則和指引。在私募投資基金管理制度的基礎上針對不動産投資的特點進行了許多針對性的調整，讓基金管理人在基金募集、項目投資、項目融資、投後管理和投資退出的整個不動産私募基金投資週期中更加規範的進行運作。

同時，該試點計劃也明確了保險資金、資管産品和QFLP等投資人可以更加順暢的對不動産私募基金進行投資。更加順暢的投資渠道將吸引更多且多元化的資金注入不動産投資市場，配上專業基金管理人的在各個細分賽道的管理能力，將有效的促進存量資産的盤活和提質增效。

平安證券分析認為，隨著本次試點的落地實施，有望為行業提供新的增量資金來源，盤活優質存量資産。當前行業政策風向加速轉變，節後多個城市來訪上升亦反映購房預期逐步扭轉，後續政策持續發力疊加經濟大環境逐步修復。

“第三支箭”

早在22年11月28日，證監會官網發佈《證監會新聞發言人就資本市場支援房地産市場平穩健康發展答記者問》，文中提及決定在房地産企業股權融資方面調整優化5項措施。

措施分別提到，恢復涉房上市公司並購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地産企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資産作用；積極發揮私募股權投資基金作用。

當前“第三支箭”已在“第一支箭”新增授信、“第二支箭”增信債權工具上進一步放寬融資通道，為房企購買存量項目、償還債務、項目交付等方面有力補充資金。其中再融資方面受益房企範圍較廣，上市房企定增方案正加速落地。

有數據顯示，自2022年11月28日至當年年末，已有31家上市房企公告股權融資事項，已披露的募資總額超360億元。

而在公募REITs方面，22年12月8日證監會副主席李超提出“研究推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業不動産等領域”，預期該渠道的推出將有效助力房企盤活基礎設施資産，提高資産週轉率，進一步增強公司的滾動投資能力，提升長期經營表現。

此次政策是此前“第三支箭”的落地與延續，我們認為隨著我國房地産市場發展進入新階段，構建存量資産和新增投資的良性迴圈成為大勢所趨，多渠道盤活存量資産對合理擴大有效投資以及降低行業債務風險等具有重要意義。

具體來看，證監會指導中基協新設“不動産私募投資基金”類別，同時中基協《指引》則進一步明確不動産投資範圍、管理人試點要求等，包括不動産私募投資基金投資者應當為首輪實繳出資不低於1000萬元的投資者，大幅提高投資門檻。

有機構發佈報告稱，預期不動産私募投資基金試點的啟動一方面利於多渠道盤活不動産存量資産，更好發揮其在保交樓相關項目建設、不良資産項目處置、企業轉型發展等方面的積極作用；另一方面也為後續房地産類公募REITs提供標的，形成完整的業務鏈條。