作者 丁祖昱 易居企業集團首席執行官

疫情三年，改變很多人的生活方式、居住理念。低密度住宅、小區自然環境、戶型功能規劃等內容，都成為購房者新時期的重要衡量標準。數據顯示，在2020年疫情後，別墅作為一種樓市的小眾産品，成交量一直呈現不斷上升。

克而瑞數據顯示，以2020年第1季度作為疫情前後的臨界點，通過前後7個季度別墅成交均值變化看，一線城市別墅季度成交均值較疫情前上漲了48.7%，漲幅接近五成。

別墅成交量的上升，使部分城市的庫存快速銷售，供求比回到1.2數值以下，尤其2020年4季度以來，別墅産品一直處於供不應求狀態。但別墅成交也沒能擺脫市場下行帶來的衝擊。2022年以來，不同能級的城市別墅成交規模均有不同程度下降，尤其是二線城市和三四線城市，成交量甚至低於疫前水準。

二線城市別墅成交規模佔比過半

別墅産品最常見的有獨棟別墅、雙拼別墅、聯排別墅、疊拼別墅、合院別墅。

近年來，為提高土地利用率，國家曾多次出臺規定限制別墅用地審批，嚴格限制別墅用地審批，從操作層面逐漸將純別墅擋在門外，當前市場産品主要以“類別墅”的低密高端住宅為主。

從成交絕對值來看，二線城市的別墅成交規模幾乎佔到全國一半。

克而瑞研究數據顯示，2022年上半年，全國重點195個城市別墅成交套數達到40287套，其中31個二線城市別墅成交套數達到了20875套，是一線城市的4.10倍，是三四線城市的1.46倍。

值得注意的是，受市場下行影響，2022年上半年，別墅成交明顯縮減超四成，在2021年上半年，別墅産品成交則維持在72186套的高位。

整體來看，市場下行導致購買力下降，與此同時，別墅産品打造和推盤有一定風險，因此存在供應量收縮導致成交量下行現象。

但若以2020年作為疫情開端，2020年下半年別墅産品迎來高光時刻，成交套數達到81125套，同比增加12%，環比2020年上半年上漲了51%。

一線城市成交均值上漲超40%

2020年疫情後，人們對別墅産品的需求大增，2020年第2、3季度，別墅成交量得到較大釋放，各能級城市幾乎都達到了歷史最高值。

克而瑞研究監測數據顯示，一線城市在2020年3季度迎來較大增長，成交量達到5925套，達到2018年以來成交最高值；二線城市在2020年2季度成交19726套，居歷史季度成交高位；三四線城市成交有13978套，2020年3季度有15039套，居歷史最高。

為更準確反映別墅産品成交漲跌情況，我們以2020年1季度前後7個季度均值來看別墅成交表現。根據此臨界點，將2018年2季度-2019年4季度定義為疫情前，2020年2季度-2021年4季度定義為疫情後。

結果顯示，疫情前，一線城市季度成交均值為3389套，二線城市成交均值為18549套，三線城市則為13727套。再來看疫情後，一線城市季度成交均值達到5038套，二線城市季度成交均值為17529套，三線城市則為12863套。

其中，一線城市疫情後較疫情前季度成交均值上漲48.7%，二線及三四線城市分別下降6.3%和5.5%。

如果若剔除行業下行週期影響，將疫情前後的定義時間範圍縮小到5個季度的週期，則所有能級的城市疫情後季度成交均值均較疫情前有所增長，一線城市漲幅達到了43.3%，三四線城市漲幅達到4.7%，二線城市上漲3.4%。

從2019年1月以來，四大一線城市別墅成交月度表現來看，上海仍是別墅成交的重要陣地，月度成交規模僅在2022年4月、5月靜態管控期間低於北京和廣州，2020年以來，月度成交套數連續多月高於北、廣、深成交之和。

在6月復工復産後，上海別墅産品成交驟然上升。

克而瑞研究數據顯示，6月上海別墅共成交544套，7月成交套數環比增加126%，達到了1232套，創下2021年8月以來新高。

受別墅成交上漲影響，部分城市庫存被消耗，各城市別墅的供求比發生了較大變化，其中一線城市供求比變化最大。

克而瑞研究數據顯示，自2020年四季度開始，一線城市供求比一直低於1，2021年下半年，別墅市場的供求比甚至在0.8以下，即便是市場下行壓力巨大的2022年，前兩個季度別墅産品的供求比也維持在1以下。

實際上，一線城市的“限墅令”更為嚴格，高昂的土地成本對企業低容積率社區建造有了一定限制，因此在一線城市，別墅類産品往往較為稀缺，而疫情催生了較大需求，導致市場處於供不應求的狀態。

此外，一線城市別墅成交套均價遠高於其他能級城市。

克而瑞研究數據顯示，2022年二季度，四大一線城市別墅成交套均價為1058萬元/套，套均價達到2020年二季度以來新高。二線城市和三四線城市別墅套均價差距不大，其中二線城市為457萬元/套，三四線城市為454萬元/套，這意味著一線城市套均價是其他能級城市的約2.3倍。

別墅産品成交大漲的背後，是源於其低密、健康、自然景觀更好、安全性更高等核心要素持續受到熱捧。

疫情也讓別墅的産品屬性更加回歸自住，消費者逐漸從“有房住”過渡至“住好房”，高凈值人群的終極改善需求依然強烈。此外，基於資産增值、保值的需求，核心城市以別墅為典型的豪宅産品仍是抵禦通脹的重要渠道。