政策面利好不斷 5月天津樓市能否迎來新拐點?

來源:中國網地産 2022-05-12 11:09:20

2022年第二季度即將過半,隨著各地樓市調控政策的升級,穩樓市的積極信號不斷釋放,進入五月,近20城密集出手穩樓市,樓市究竟何時進入穩定期?

五一小長假成績單出爐 樓市下行壓力猶存

對房地産行業來説,作為節假日銷售節點,五一小長假銷售額的多寡,在一定程度上表明瞭市場的整體狀態。

根據中指監測數據,2022年五一期間,重點檢測城市新建商品住宅成交面積較去年下降了52.3%。以天津為例,五一期間天津市場各板塊表現冷熱不均。多數樓盤去化不理想,超五成樓盤去化套數不足10套,相比往年同期有一定的下降,成交則以市區以及熱點板塊為主,房地産市場壓力依舊存在。

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(數據來源於克而瑞房産資訊)

從2022年前4月來看亦是如此。中指研究院發佈了2022年1-4月全國房企銷售業績排行,數據顯示,今年前4個月百強房企銷售額同比下降50.2%。

克而瑞研究統計,百強房企4月單月環比降低16.2%,同比降低58.6%,較3月降幅進一步擴大,且處於近年來單月業績同比降幅之首。4月天津商品住宅供應量99萬㎡,環比增加217%;成交量64萬㎡,環比下降9%;成交金額111億元;成交均價17455元/㎡。平均單盤來訪處於60~80組之間,平均單盤認購在3.5~5套之間,均為去年同期水準的60%左右。

地産市場似乎進入一種迴圈之中,持續橫盤,市場信心不足,成交乏力。當然,其中不乏因為政策效果傳導向市場需要一定時間的原因,更重要的還是市場信心和市場預期遠未達到一個可支撐起市場良性迴圈的閾值。此外,房價的居高不下也與市場的低迷有一定關係。

在銷售額同比下降,樓市下行壓力猶存之時,1-4月百城新房仍舊有0.08%的漲幅,房價依舊在高位運作。從整體市場來看,購房者需求趨於飽和,需要更多能落在實地的政策來刺激消費。

利好頻發 多部門助力樓市紓困

地産市場變幻莫測,要在不斷變化中尋求一種相對的平衡,市場才能良性運轉,有序發展。樓市成色不足,通過政策發力提振市場信心是目前來説穩妥有效的方法之一。

早在“五一小長假”前,4月29日,中共中央政治局召開會議,再次提出堅持房住不炒的定位,支援各地從當地實際出發完善房地産政策,支援剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管,促進房地産市場平穩健康發展。

同一天,人民銀行召開專題會議,會議指出,執行好房地産金融審慎管理制度,及時優化房地産信貸政策,保持房地産融資平穩有序,支援剛性和改善性住房需求。

深交所官方微信號也發佈了《關於支援實體經濟若干措施的通知》,其中關於房地産的表態上提出,支援房地産企業合理融資需求,包括支援房企正常融資活動,允許優質房企進一步拓寬債券募集資金用途,鼓勵優質房企發行公司債券兼併收購出險房企項目,促進房地産行業平穩健康發展。

各部門密集發聲,從需求端和供給端同時發力,在購房者的層面,支援各地剛性和改善性住房需求政策的出臺;在房企層面,提出了優化商品房預售資金監管、支援房企合理融資的需求等。雙管齊下,提振市場信心,共同助力房地産發展。

隨著有關部門政策的不斷落地,五一期間,部分城市在假期內出臺了關於降低購房首付比例、下調房貸利率、放鬆限售、購房補貼、提高公積金貸款最高額度等放鬆政策,各大房企也借此風口趁勢而上,出臺優惠活動吸引購房者前來購房。

小長假的最後一天,5月4日晚,央行、銀保監會、證監會先後發文,再次對房地産的發展做出明確表態,涉及房地産信貸政策的優化、新市民住房金融的支援、剛需和改善型購房需求的支援以及個人房貸還款計劃等內容的調整。

5月初天津樓市向好 政策逐步傳導向市場端

天津5月初的市場狀況雖不及去年,但是由於政策的助力和長時間積壓需求的釋放,相比清明假期,成交量有部分上漲。

從克而瑞房産資訊統計的數據知,2022年清明小長假單盤平均到訪102組,平均認購約6套,認購轉化率為5%。而五一小長假單盤平均到訪125組,平均認購約8套,認購轉化率為6%,市場展現出小步趨穩的狀態。

五一期間,天津樓市成交以市區和重點板塊的優質樓盤為主,在市場逐步回歸房住不炒的大基調下,資産的避險與優質的居住體驗成為重要的置業標準,改善型産品逐步受到市場青睞。例如位於河東區的城投萬欣城,五一期間到訪246人,成交18套,成交量是平均水準的2.25倍。

據了解,節假日效應之下,各家房企以特惠房、贈送車位、點位激勵等促銷手段來拉動成交量,花樣百齣的優惠政策,吸引了一部分購房者的眼球。

長久以來,市區的改善需求逐步增長,優質改善盤的熱度一直都居高不下,改善族的佔比提升顯著。在過去的小長假中,新梅江、津濱大道、空港等板塊其中以改善為主的樓盤熱度也很高。

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(數據來源:CRIC)

由於疫情的影響,部分京冀購房者無法來津實地看房,導致南站、賓水西等板塊成績不太亮眼。

政策的鬆動在一定程度上提振了市場信心,為五一市場帶來了輕度回暖,但整體來看市場並未達到相對穩定的態勢,購房者觀望情緒依舊較濃。

從另一層面講,即使市場不斷變化,多數情況下,還是會出現兩極分化的市場狀況,好的樓盤不缺客源,市場帶來的壓力大部分還是會落在普通樓盤的身上。

地産的發展,根本上還是以人的需求為主,在市場預期不足時,購房者的需求和預算的多少在某種程度上決定了市場的走向,政策的發力和各大房企集中造勢行銷,刺激了一部分市場活躍度。但是房地産市場不僅要做到穩定現有的狀態,也要積極探尋進一步發展的方法。

五一小長假雖未能拉動房地産的大幅回溫,但伴隨著政策端逐漸傳導至市場,市場信心在慢慢恢復,五月樓市後續發展,依舊值得期待。

(責任編輯:楊帆)
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