2021年，中國房地産市場經歷了一個“前高後低”的發展波動。我們通過調研發現，以北京、上海、廣州、深圳為代表的四大一線城市，由於經濟實力強、工作機會多、城市配套設施完善、醫療教育資源豐厚，對人才購房定居的吸引力強，因此剛需市場長期存在，市場扛風險能力較強。具體來看，其發展顯現出以下幾個主要特點。

第一，一線城市發展韌性強，開年上海市場率先升溫。

中指院數據顯示，2021年，一線城市的商品住宅銷售面積為4590.8萬平方米，同比增長20.8%，保持了高位增長。北京、上海、廣州、深圳的商品住宅銷售面積分別為1036.6、1800.7、1267.6、485.95萬平方米，均創下五年新高。

2021年全年，北京、上海、廣州、深圳商品住宅成交面積同比分別為39%、24.1%、8.2%和13%，北京、上海樓市韌性明顯要好于廣州、深圳。

從全年來看，一線城市的商品房成交面積也跟隨市場大勢顯現了“前高後低”的態勢。房産的成交價則整體表現為“倒N”字，顯現出較強的波動性。

值得注意的是，2022年開年，一線城市中的上海、深圳的房地産市場率先升溫。中指院數據顯示，2022年1月，北京、上海、廣州、深圳的商品住宅成交面積同比分別為-26.4%、-10.2%、-58.2%和-48.7%，環比分別為-17.2%、4.9%、-57.9%和67.4%。上海和深圳環比實現增長，表明兩地市場正逐步修復2021年四季度以來市場逐漸下行的態勢，但深圳市場較2021年同期仍有明顯降幅。

春節期間，上海的樓市繼續升溫。1月31日至2月6日，從新房成交面積來看，北京、上海、廣州、深圳四地分別成交1.6、6.6、0.2、1萬平方米，僅有上海實現了環比正增長，且上海商品住宅成交面積較2021年春節同期增長了649.3%。

第二，一線城市土地市場逐漸回暖。

2021年，一線城市的三輪集中供地整體呈現出“一火、二涼、三回暖”特徵。中指院數據顯示，2021年，一線城市第二輪集中供地熱度相比首輪明顯下降，但第三輪集中供地顯現出回暖，這將有力支撐市場後續的房源供給。

中指院數據顯示，一線城市中，上海的土地市場熱度最高。2021年全年三輪集中供地，北京、上海、廣州、深圳流拍率分別為33%、5%、31%和38%，分別成功出讓57、153、78、38宗地塊，總出讓金額分別為1900、1954、1778和960億元。在一線城市中，上海土拍流拍率最低，成交地塊最多，出讓金額最高。

同時，在土地市場拿地的主流房企顯現出格局轉換的態勢。2021年，一線城市中，拿地金額TOP5的房企為越秀地産、深圳地鐵、金地、中國鐵建和上海港城，均為國企或國資參股的企業。

第三，一線城市的購房需求與市場房源供給、貸款可得性高度相關。

中指院全國城市居民置業意願調查數據顯示，一線城市購房需求自2021年11月以來持續提升，2022年1月環比提升15個百分點。

優質樓盤的供給和貸款可得性，是影響市場階段性冷熱表現的兩大直接變數。從我們調研的北京新盤市場來看，階段性優質供給房源的出現，對購房者有很大的吸引力。同時，銀行放款提速會顯著推動商品房成交，房貸利率下降也會對購房者的預期産生影響。

總之，在供給端，一線城市房地産的土拍規則在逐步優化，在需求端，一線城市嚴格的限購、限貸政策，未來也不會輕易放鬆。

我們認為，銀行放款提速正在推動購房需求逐漸釋放。在房貸利率進行過一輪下調之後，一線城市的房貸利率仍有下調空間。