在四大一線城市全部落實“認房不認貸”政策近兩月後，市場一直期待著會不會有更進一步的房地産放鬆政策。其中，對限購政策的調整預期更是愈發走強。

近期，廣州、上海率先行動，針對部分區域、人群進行了限購的定向優化，體現了政策總體上繼續寬鬆的可能。接下來，北京、深圳會跟進調整嗎？

廣州上海限購政策定向寬鬆

10月24日，上海市金山區發佈的《金山區重點轉型區域人才購房實施細則》提到，在濱海城區、高新社區以及亭楓社區三個重點區域實施重點轉型區域人才購房政策。

具體而言，經區人才管理部門認定，同時符合單位條件、個人條件，並與金山區用人單位簽訂二年及以上勞動(聘用)合同且工作滿一年的非滬籍人才，按規定在滬繳納職工社會保險或個人所得稅滿3年及以上、且在本市無住房的，可購買1套住房，同時購房資格由居民家庭調整為個人。

這一針對人才的政策點出了幾個關鍵詞，即“非滬籍”、“3年個稅或社保”和“單身”。在此之前，非滬籍單身人士不能在上海購房，此次金山區的新政策已突破了這一限制。

“上海過去不乏對各類購房政策放鬆的討論，尤其是關於單身購房群體的購房政策，這對人才進行定向寬鬆，使得部分單身人士可以購房，屬於非常好的寬鬆導向。”易居研究院研究總監嚴躍進認為，當前上海的郊區樓市總體上有持續寬鬆的可能。

業內分析認為，金山這一步棋的重點除了引進人才，還有郊區去庫存的考慮。

“金山區為上海的遠郊區域，客戶主要是區域內消化，很難有市區客戶外溢過去。上海‘認房不認貸’後，金山的各類樓盤來訪率有10-20%的提升，但主要是配套成熟的核心板塊、地段的産品力表現不錯的項目，整個市場普遍還有比較大的去庫存壓力。”鏡鑒諮詢創始人張宏偉表示。

此外，上海的探索一直在持續。在個人住房商業貸款“認房不認貸”後，繼續優化了住房公積金個人住房貸款套數認定標準。繳存職工家庭名下在上海市無住房、在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經結清的，認定為首套住房。

除了上海，同為一線城市的廣州也有所動作。9月20日，廣州發佈的《關於優化我市房地産市場平穩健康發展政策的通知》提到調整住房限購政策實施區域範圍，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年，同時解除黃埔、番禺、花都、白雲區部分地區的限購。

克而瑞統計顯示，四個一線城市中，廣州樓市的庫存壓力最大，新房的廣義庫存量(已經竣工待售的現房和還未竣工待售的期房)達到45個月以上，而且庫存主要還是集中在增城、從化和花都、白雲非限購郊區，同時南沙新區的壓力也比較大。

從政策效果來看，新政對市場活躍度的提升起到了一定帶動作用。據中指數據監測，廣州9月20日限購政策調整後，新房的周度(9月18日至10月15日四週)平均成交面積為18.4萬平米，周度平均供應面積為17.9萬平米。供求方面均較新政前有明顯上升。

專家：北京深圳跟進預期增強

在上海、廣州的動作之後，業內分析普遍認為，未來北京、深圳有望按照因區、因需施策原則，優化限購政策。

除了跟進上述兩地先行先試的參考，業界對未來政策的預期，還體現在自一線城市實施“認房不認貸”滿月後，各地樓市已經歷了需求逐漸入市、成交衝高回落的過程。面對既有政策效力的逐周減弱，也需要有新的增量政策持續為市場加力。

“一二線城市未來都可能做政策優化，基本套路類似上海金山。一是週邊庫存去化壓力和房價下跌壓力大的區域；二是與區域人才引進相結合；三是仍然有所保留，比如對社保年限的要求。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉説。

具體到北京深圳的調整方向，中指研究院市場研究總監陳文靜認為，限購區域方面，北京、深圳核心區保持限購仍有必要，但郊區庫存壓力突出，郊區限購政策有望得到優化；購房門檻方面，北京、深圳非本地戶籍人口購房仍需五年(或連續60個月)社保/個稅，近期廣州降低購房社保/個稅年限為其他城市提供了參考。

陳文靜還提到，成都限購區內對於144平方米以上住房不再審核購房資格，廈門限購區內180平方米以上住房不限購，也為一線城市放鬆限購政策提供了參考。此外，法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策亦有望逐步放鬆，精準釋放購房需求。

“短期來看，當前優化限購政策落地對一線城市市場産生一定帶動效果，但政策效果持續性尚不穩定。若限購政策進一步跟進調整，一線城市市場有望逐漸企穩恢復。”陳文靜認為，核心二線城市近期也以優化非核心區限購為主，未來政策優化有望逐漸向核心區過渡，其餘城市限購政策或將全面取消。