近日，上海、北京先後宣佈全面執行“認房不用認貸”政策，至此北上廣深四個一線城市已全部落實首套房“認房不認貸”政策。

另據諸葛數據研究中心不完全統計，截至9月4日，已有北京、上海、廣州、深圳、蘇州、無錫等至少15個城市官宣執行“認房不認貸”。 政策內容主要為居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

新政後，賣一買一的貸款客戶及本地無房或外地有過貸款記錄的客群可按照首套房資質進行購房，購房成本降低，有利於這部分客群需求積極釋放。

諸葛數據研究中心認為，一線城市是全國政策的風向標，在本次的下行週期中，一線城市的政策尚未鬆動，本次率先落地“認房不認貸”能大幅改善市場預期，提振當前的市場活躍度，進而能夠帶動全國的樓市企穩。

成交量仍延續低位

根據諸葛數據研究中心監測數據，週末兩天成交數據暫未出現明顯回升態勢，延續低位成交，與前幾週同期相比，成交規模進一步下探。

數據顯示，新政後2023年9月2-3日北上深新房共計成交578套，較上一週同期下降20.5%；二手住宅成交1325套，下降10.53%。

諸葛數據研究中心認為，網簽數據具備滯後性，因此暫體現不出政策後的市場變化，但從市場反饋來看，一線城市週末這兩天的現場看房熱度明顯上升。

9月4日，根據深圳市房地産仲介協會數據，第35周（8月28日－9月3日）深圳全市二手房（含自助）錄得641套，環比下降3.9%，二手房錄得量出現回落。

深圳市房地産仲介協會認為，錄得量出現下降主要有兩方面原因，一是上周恰逢颱風來襲，期間成交量較少；二是“認房不認貸”政策落地後，轉化為成交需要一定時間。

根據公開在售二手房源量數據統計，深圳二手房在售量持續回升，重回5.3萬套。數據顯示，2023年9月4日，全市共有53435套有效二手房源在售，較上周增加523套，掛牌量繼續增長。

另據深圳中原研究中心資料顯示，上周（8月28日—9月3日）群訪新房住宅共計網簽成交359套，環比下降30.4%；面積合計36631平方米，環比下降28.9%。

市場情緒指數回升

在“認房不認貸”以及購房首付下降、存量房貸利率下調等利好政策持續落地下，市場情緒好轉跡象凸顯。根據諸葛數據研究中心建立的情緒指數模型，一線城市情緒指數止降回升，且先於全國市場情緒指數改善回升，數據顯示，2023年第36週一線城市市場情緒指數為-0.77，較上月上升0.09，然而重點50城市場情緒指數仍在繼續下探，已連續3周處於市場低迷區間。市場情緒指數作為先行指標，對後續的市場走勢具有一定前瞻性，預計一線城市樓市接下來整體穩中向好，在全國各城中有望率先企穩回升。

從具體城市來看，北上廣深4城市場情緒指數全部回升，並且北京情緒指數升幅顯著，廣州回升幅度相對較小。其中，北京2023年第36周情緒指數為-0.69，較前一週上升0.17；上海、深圳2023年第36周情緒指數分別為-0.71、-0.54，均較前一週上升0.08；廣州市場情緒指數水準最低，為-0.82，較前一週上升0.02，仍處於低迷區間，市場信心有待進一步提振。

業主漲價房源量、市場情緒指數被認為是市場的先行指標。

諸葛數據研究中心資料顯示，新政後一線城市二手房漲價房源大增，9月2日、3日漲價房源量均超1800套。

諸葛數據研究中心認為，信心回升是本輪一線城市“認房不認貸”政策全面落地的顯著特徵，新政後漲價房源量明顯增多。數據顯示，2023年9月2日、3日週末兩日一線城市漲價房源量均超1800套，日漲價房源量創新高。

從具體城市來看，北京、上海漲價房源量增幅明顯，日漲價房源量雙雙創新高；深圳、廣州繼8月30日政策官宣後，漲價房源量也出現了一定的上升跡象，但相對京滬而言走勢趨穩。其中，北京2023年9月2日、3日漲價房源量分別為1048套、867套，日均漲價房源量較上一週同期翻兩番；上海9月2日、3日漲價房源量分別為680套、582套，日均漲價房源量較上一週同期翻倍；廣州、深圳漲價房源量呈現平穩走勢，上週末日均漲價房源量分別為98套、189套。

上海中原地産市場分析師盧文曦表示，上週四個一線城市全部落地“認房不認貸”，尤其是北京上海此前還有心理準備可能會有條件放鬆“認房不認貸”，但最後落地和廣州、深圳一樣全部貫徹三部門有關信貸方面的精神。基於超過市場預期，對信心提振作用也非常大，效果立竿見影。尤其是新房市場反應比二手房強烈，其中500萬-700萬元的首次改善産品帶看、下定等最明顯。

盧文曦認為，政策導向在支援改善客群釋放需求，政策對於已經處於市場中的買家有推動作用，一旦市場企穩走好，會吸引新增客戶，後續的交易還會有持續跟進力量。其中，上海的消費潛力大，預計反彈的持續性會比二、三線市場來得更持久。