原標題：張大偉：判斷房價有沒有真“暴跌”的12大標準

中新經緯客戶端9月12日電

作者 張大偉(中原地産首席市場分析師)

這幾天各種房地産恐慌新聞頻繁出現，就筆者觀察和到各地市場的調研，這些現象都是誇張。房地産市場的確在調整，2019年小陽春後，最近幾個月信貸有所收緊，市場開始回調，包括北京價格都有下調。

但這些所謂的“暴跌”基本都是文字遊戲。所謂的開發貸停止之類的也都是謠言。簡單地看看數據：

1、2019年前8月，居民房貸數據3.65萬億，刷新歷史記錄

中國人民銀行9月11日公佈的數據顯示，今年8月人民幣貸款增加1.21萬億元，同比少增665億元，但較7月的1.06萬億元增加1500億元。8月社會融資規模增量為1.98萬億元，比上年同期多376億元，相較7月的1.01萬億元更是幾乎翻倍。

央行公佈數據，8月份人民幣貸款增加1.21萬億元，同比少增665億元。分部門看，住戶部門貸款增加6538億元，其中，短期貸款增加1998億元，中長期貸款增加4540億元。眾所週知，居民戶的中長期貸款主要是房貸，按照這個統計口徑，7月中長期住戶部門貸款增加4417億元。

累計計算2019年前8月，全國居民戶中長期貸款也就是房貸高達3.65萬億，相比2018年的前8月3.4萬億，多0.25萬億。

2、部分企業融資成本刷新最近幾年最低記錄

數據可見，最近誇張地報道房地産企業融資情況的新聞基本都是錯的。收緊是事實，但更多是分化，並非一刀切。

9月11日，碧桂園控股有限公司發佈公告稱，公司擬發行5億美元于2025年到期的6.15%優先票據，將由2019年9月17日起(包括該日)計息。

9月10日，泰禾集團股份有限公司發佈公告稱，公司全資子公司Tahoe Group Global (Co.，) Limited擬發行1億元境外美元債券。

2019年9月10日，龍湖集團控股有限公司發佈公告，宣佈與花旗、高盛、海通國際、滙豐、摩根士丹利、巴克萊及中金公司就發行于2029年到期的8.5億美元，年利率為3.95%的優先票據訂立購買協議。

龍光地産1億美元優先票據上市 2024年到期年息6.9%，上海城開11.5億元公司債上市利率3.95%，建發房地産13億公司債年利率最高4.18%，金茂投資20億公司債年利率3.65%。

那麼如何判斷房地産市場是不是真“暴跌”了？其實有10大標準。

1、售樓處被砸

沒有售樓處被砸的區域市場，房價肯定沒大跌。到目前為止，沒聽説北京哪家售樓處被砸了。

2、收房糾紛頻繁出現

按照正常的銷售節奏，期房一般都是在買房後1年左右時間收房，但只要房價有輕微下調，各種房屋交付過程中的問題都會被無限放大，然後條幅+堵路都會出現。所以看到這些，基本就代表了房價真跌了。

3、房地産企業出現倒閉

雖然之前有新聞説，國內出現200多家房企倒閉，但事實是這是最近幾年最少的一次，而且從企業看，基本都非主營業務房地産公司，或者是項目公司。到目前為止，全國沒有一家真正正常做房地産的企業倒閉。

4、國企開發商不拿地

5、二手房買房毀約棄購，出現斷供

樓市調整的部分，媒體報道路徑是將報價混淆成成交價格。但事實上，鑒別房價是不是真跌了，就是二手房買家毀約棄購，甚至出現斷供。對於北京這樣的城市來説，房産交易需要核驗購房者資格等，基本週期都在1-2個月以上，一般這期間約束買賣雙方的只有20-30萬定金，所以在房價上漲週期，很多房主違約成本很低。

6、仲介門店關門潮

這很簡單，春江水暖鴨先知，仲介門店人員流動性強，而且二手房市場肯定是成交量下調在先，後續才會有價格下調。這種情況下，一般是仲介門店先出現關門潮，才會出現事實上的房價下調。如果你家周圍沒有2個以上仲介門店關門，那麼房價就沒真跌，最多算是微調。

7、首套房按揭貸款利率持續上行

不得不説，房價上漲從表面上看就是金融符號。房貸一旦收緊，房價必然下調。但事實上，房貸利率最近2年基本平穩。

8、房貸放款週期超過3個月

貸款週期也一樣，正常房貸從過戶到放款週期在1個月左右，如果2個月還不能放款，這將導致很多換房難以交易，週期拉長。所以這也是房價出現下調的一大標準。

9、房地産企業轉型

2016-2018年房企賺得盆滿缽滿，大部分房企加大了投資，所以未來中小房企如果不出現批量轉型，房價肯定沒有真跌。

10、上市房企降低銷售目標

2018年全國房地産成交額超過15萬億，房企銷售額也水漲船高，標桿房企如果銷售額依然明顯上漲的情況下，房價肯定沒有真跌。

11、房地産上下游行業哀鴻遍野

房地産是中國最重要的行業，如果房地産價格下調，上下游幾十個行業，包括鋼材、裝修、陶瓷、甚至空調都會哀鴻遍野。

12、統計局官方公佈的70大城市二手房數據

梳理70個大中城市數據，對比6月份的環比數據變化(計算辦法，用7月環比與6月環比對比)，新建住宅有26個城市環比上漲幅度放大，其中典型的主要有南京、贛州、金華、牡丹江。37個城市漲幅放緩，其中主要有洛陽、長春、呼和浩特、石家莊。

二手房住宅，36個城市環比漲幅放大，主要有錦州、廈門、太原、合肥。28個城市上漲放緩，分別是烏魯木齊、呼和浩特、南充、徐州。

未來什麼時候買房？看下周的LPR會不會降低。如果降，那麼抓緊看房；如果不降，房價才真要跌一波了，那麼明年初再看房。(中新經緯APP)

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(編輯：吳曉薇)