判斷房價有沒有真“暴跌”的12大標準

來源:中新經緯 2019-09-16 11:10:58

原標題:張大偉:判斷房價有沒有真“暴跌”的12大標準

中新經緯客戶端9月12日電

作者 張大偉(中原地産首席市場分析師)

這幾天各種房地産恐慌新聞頻繁出現,就筆者觀察和到各地市場的調研,這些現象都是誇張。房地産市場的確在調整,2019年小陽春後,最近幾個月信貸有所收緊,市場開始回調,包括北京價格都有下調。

但這些所謂的“暴跌”基本都是文字遊戲。所謂的開發貸停止之類的也都是謠言。簡單地看看數據:

1、2019年前8月,居民房貸數據3.65萬億,刷新歷史記錄

中國人民銀行9月11日公佈的數據顯示,今年8月人民幣貸款增加1.21萬億元,同比少增665億元,但較7月的1.06萬億元增加1500億元。8月社會融資規模增量為1.98萬億元,比上年同期多376億元,相較7月的1.01萬億元更是幾乎翻倍。

央行公佈數據,8月份人民幣貸款增加1.21萬億元,同比少增665億元。分部門看,住戶部門貸款增加6538億元,其中,短期貸款增加1998億元,中長期貸款增加4540億元。眾所週知,居民戶的中長期貸款主要是房貸,按照這個統計口徑,7月中長期住戶部門貸款增加4417億元。

累計計算2019年前8月,全國居民戶中長期貸款也就是房貸高達3.65萬億,相比2018年的前8月3.4萬億,多0.25萬億。

2、部分企業融資成本刷新最近幾年最低記錄

數據可見,最近誇張地報道房地産企業融資情況的新聞基本都是錯的。收緊是事實,但更多是分化,並非一刀切。

9月11日,碧桂園控股有限公司發佈公告稱,公司擬發行5億美元于2025年到期的6.15%優先票據,將由2019年9月17日起(包括該日)計息。

9月10日,泰禾集團股份有限公司發佈公告稱,公司全資子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited擬發行1億元境外美元債券。

2019年9月10日,龍湖集團控股有限公司發佈公告,宣佈與花旗、高盛、海通國際、滙豐、摩根士丹利、巴克萊及中金公司就發行于2029年到期的8.5億美元,年利率為3.95%的優先票據訂立購買協議。

龍光地産1億美元優先票據上市 2024年到期年息6.9%,上海城開11.5億元公司債上市利率3.95%,建發房地産13億公司債年利率最高4.18%,金茂投資20億公司債年利率3.65%。

那麼如何判斷房地産市場是不是真“暴跌”了?其實有10大標準。

1、售樓處被砸

沒有售樓處被砸的區域市場,房價肯定沒大跌。到目前為止,沒聽説北京哪家售樓處被砸了。

2、收房糾紛頻繁出現

按照正常的銷售節奏,期房一般都是在買房後1年左右時間收房,但只要房價有輕微下調,各種房屋交付過程中的問題都會被無限放大,然後條幅+堵路都會出現。所以看到這些,基本就代表了房價真跌了。

3、房地産企業出現倒閉

雖然之前有新聞説,國內出現200多家房企倒閉,但事實是這是最近幾年最少的一次,而且從企業看,基本都非主營業務房地産公司,或者是項目公司。到目前為止,全國沒有一家真正正常做房地産的企業倒閉。

4、國企開發商不拿地

5、二手房買房毀約棄購,出現斷供

樓市調整的部分,媒體報道路徑是將報價混淆成成交價格。但事實上,鑒別房價是不是真跌了,就是二手房買家毀約棄購,甚至出現斷供。對於北京這樣的城市來説,房産交易需要核驗購房者資格等,基本週期都在1-2個月以上,一般這期間約束買賣雙方的只有20-30萬定金,所以在房價上漲週期,很多房主違約成本很低。

6、仲介門店關門潮

這很簡單,春江水暖鴨先知,仲介門店人員流動性強,而且二手房市場肯定是成交量下調在先,後續才會有價格下調。這種情況下,一般是仲介門店先出現關門潮,才會出現事實上的房價下調。如果你家周圍沒有2個以上仲介門店關門,那麼房價就沒真跌,最多算是微調。

7、首套房按揭貸款利率持續上行

不得不説,房價上漲從表面上看就是金融符號。房貸一旦收緊,房價必然下調。但事實上,房貸利率最近2年基本平穩。

8、房貸放款週期超過3個月

貸款週期也一樣,正常房貸從過戶到放款週期在1個月左右,如果2個月還不能放款,這將導致很多換房難以交易,週期拉長。所以這也是房價出現下調的一大標準。

9、房地産企業轉型

2016-2018年房企賺得盆滿缽滿,大部分房企加大了投資,所以未來中小房企如果不出現批量轉型,房價肯定沒有真跌。

10、上市房企降低銷售目標

2018年全國房地産成交額超過15萬億,房企銷售額也水漲船高,標桿房企如果銷售額依然明顯上漲的情況下,房價肯定沒有真跌。

11、房地産上下游行業哀鴻遍野

房地産是中國最重要的行業,如果房地産價格下調,上下游幾十個行業,包括鋼材、裝修、陶瓷、甚至空調都會哀鴻遍野。

12、統計局官方公佈的70大城市二手房數據

梳理70個大中城市數據,對比6月份的環比數據變化(計算辦法,用7月環比與6月環比對比),新建住宅有26個城市環比上漲幅度放大,其中典型的主要有南京、贛州、金華、牡丹江。37個城市漲幅放緩,其中主要有洛陽、長春、呼和浩特、石家莊。

二手房住宅,36個城市環比漲幅放大,主要有錦州、廈門、太原、合肥。28個城市上漲放緩,分別是烏魯木齊、呼和浩特、南充、徐州。

未來什麼時候買房?看下周的LPR會不會降低。如果降,那麼抓緊看房;如果不降,房價才真要跌一波了,那麼明年初再看房。(中新經緯APP)

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(編輯:吳曉薇)

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