上海易居房地産研究院副院長楊紅旭

　　近日有消息稱李嘉誠擬轉手內地一大型綜合體——世紀匯。這個位於浦東陸家嘴的商辦類項目，總建面36萬平方米，地段一流，位於東方路世紀大道路口，四條地鐵站上蓋，擬以7萬元單價，約200億元總價轉手。

　　近幾年，李嘉誠頻頻出售內地物業。據不完全統計，如果世紀匯出售，包括超市、港口、能源等其他資産，近三年李嘉誠套現內地資産金額達到上千億元，而旗下公司期間沒有新增投資。作為亞洲首富和傳統地産大佬，李嘉誠每次出售國內大型物業，總會引發熱議。比如，2013年71.6億元出售上海陸家嘴東方匯經中心，2013年26億元出售廣州西城都薈廣場，2014年72億元出售北京盈科中心等。李嘉誠為什麼頻頻賣掉內地物業？是否真的看空內地樓市？其實，李嘉誠代表了一批港資房地産商，過去20多年，他們在內地樓市的命運與際遇，已經發生了重大變化。

　　其一，地價太高。近幾年，李嘉誠基本上沒在內地拿地，重要原因之一就是地價太高。大型港資房企過去多年一直佈局一線城市和少數核心二線城市。但近幾年這幾個城市的房價與地價持續快速上漲，而且地價漲幅高於房價。尤其是2011年之後，三、四線城市持續低迷，大開發商被迫調整佈局戰略，重歸一線城市，宅地競爭異常激烈，“麵粉貴過麵包”成為常態。風險防控意識強的港資房企，根本沒辦法在公開市場上獲得地塊。

　　其二，囤地不易。大家如果細心觀察就會發現，大型港資開發商在內地的很多項目尤其是大型項目，常常需要開發很多年，其開發週期遠長于行業平均水準。就拿世紀匯説事，2004年以1.2萬元樓面價獲得，10年過去了，仍未竣工，一個商場和兩幢辦公樓，項目規模並不算特別大。如此優質地段，如今地價都超5萬元了。過去多年，李嘉誠們的部分項目，常被媒體質疑囤地。但是，近幾年內地土地調控與管理趨嚴，項目久拖不建，或建而不成的現象屢屢出現。

　　其三，優勢不再。上世紀90年代，內地城市建設與房地産開發缺資金、缺經驗、缺技術，當時港資開發商都是招商引資的重點客戶。因此，港企常常能以非常優惠的地價與其他條件，獲得優質項目。而1998年房改之後，內地房地産市場快速發展，培育和催生了一批內地大型房企，尤其近幾年，萬科、綠地、恒大、中海、保利等迅猛發展，如今地産巨頭俱樂部中，已基本見不到傳統港商的身影。除了在商辦類持有物業方面仍有少許優勢外，傳統港企原來擁有的比較優勢已經消失。

　　綜上，隨著我國房地産市場的迅速發展，內地一批優質房企的壯大，土地出讓與管理的嚴格化、規範化，一線城市地價快速上漲，房地産黃金十年逝去、行業利潤率不斷下滑，包括李嘉誠在內的諸多傳統港資開發商，已經沒辦法在內地繼續購地、開發，項目越來越少，經營規模必然持續萎縮，機構與團隊配置也必然壓縮。即便是優質物業，持有經營的價值，相比以前也顯著下降。

　　這只是房地産領域的內因，而李嘉誠的賣房、撤資，可能還涉及房地産之外的因素。比如，中國經濟進入新常態，經濟由高增長進入中增長，內地投資機會與價值，相比之前10-20年減少了。李嘉誠一直是多元化、跨國化發展，房地産只是産業之一，收縮內地房地産業務，做大其他業務，加大在英國等國際投資，也屬正常。

　　近幾年李嘉誠多次出售內地物業，是多種因素綜合的結果。李嘉誠在內地房地産市場投資20多年，由風起雲湧到風輕雲淡，由笑傲江湖到退隱江湖，其實也是一面鏡子，映射出中國房地産業由孩童一步步長成少年，現在已步入青年甚至是中年。