對投資人來説，在中國香港買房已經不是一個明智的選擇。一方面，內地人買房要繳納更多的稅費；另一方面，在高位徘徊多年的香港樓市，早就被冠以“泡沫”的稱號。

　　但為了在香港生活及打算長期工作的兒子，家境頗為殷實的張女士還是來回奔波多次，並在香港地産經理的建議下，以“皮包公司”名義獲得大額當地貸款後，購置了斜對著維多利亞灣的一處江景房。為此，張女士還被她的丈夫及兒子稱讚有“眼光”。

　　“當初我對買房的要求很簡單。因為，我一直相信‘李超人’(李嘉誠)的那句話：地段、地段，還是地段。”張女士稱，“這就是我當初將資金砸向那邊的重要原因。但我現在卻有些害怕了，不是地段不好，主要是‘李超人’似乎也不想在香港呆了。我在考慮，要不要在合適的時機將這套房産處理掉，萬一將來大跌呢？”

　　張女士的擔憂不無道理。近日，香港《大公報》稱，李嘉誠旗下長江和記實業有限公司(下稱“長江實業”)以八折優惠促銷將軍澳日出康城的某一樓盤。據稱，推出的740套房源在9小時內套現55億港元(約43.5億元人民幣)，且該樓盤也成為一手房單日銷量及吸金最多的樓盤。

　　不止如此。細心的投資人和觀察人士早就發現了李嘉誠所在公司的兩個現象：首先，2013年開始，李嘉誠就不斷套現內地的寫字樓資産，且不止上海一處地方。其次，與“地王”頻出的那個年代不同，無論是長江實業還是和記黃埔，都幾乎再難聽到這兩家公司拿到“地王”的消息。

　　媒體另一層面的比較是：相比于內地和中國香港地區，李嘉誠近年來卻比較青睞歐洲的資産。比如，曾有人驚呼，李嘉誠之子李澤楷“幾乎買下了英國”。

　　“在商言商。李嘉誠一直是投資高手，會在合適的時機拋售旗下資産。實際上，無論是當年的亞洲金融風暴，還是2008年金融危機，大家都可看到李嘉誠的投資回報情況。”一位廣州的私募投資人對《國際金融報》記者説，“因此，李嘉誠的行動可能更應該從商業角度來理解。”

　　也有分析稱，由於在眾多重大商業決斷中的成功決策，李嘉誠的行為被認為具有風向標意義，“但對於李嘉誠此次賣樓的行為，我們或不用看得太緊張。樓市已進入漲跌分化的時代，李嘉誠賣樓套現的象徵意義遠不如在齊漲共跌時代所能帶來的衝擊效應，其行為或只對單個城市有指示意義，不具有對整體樓市的普遍指標意義”。

　　獲利寫字樓

　　2014年1月至今，李嘉誠旗下公司通過拋售中國內地物業“累計獲得129億元的套現總額”

　　建築面積超11萬平方米的東方匯經寫字樓，坐落在上海陸家嘴的核心區域。在上海中心、環球金融中心和金茂大廈的“包圍”下，東方匯經可能不像想像中那麼引人注目，但總高200米高的這座大樓，還是可以稱得上“地標性”建築。

　　“我不知道這座大樓的資産是誰的。”《國際金融報》記者隨機詢問了幾位保安和路人，他們均這樣答覆。實際上，目前這棟樓真正的“主人”是國有金融機構交通銀行。但更早前，這棟樓的“主人”恰恰就是李嘉誠。

　　2013年10月18日，李嘉誠旗下港股上市公司和記黃埔發佈公告稱，“長和係”作價11.55億美元(約70.38億元)，出售位於上海陸家嘴的寫字樓東方匯經中心。當時的公告稱，這3名買家包括兩家離岸公司HYZL Development Co. Limited和HYZL Investment Co. Limited，及光大控股全資子公司鑽機集團，3名買家將分別購入東方匯經中心47%、47%以及6%權益。

　　據知情人士當時透露的説法，HYZL Development Co. Limited、HYZL Investment Co. Limited“實際上均隸屬於交通銀行”。

　　在一位資深媒體人眼中，這次交易開啟了李嘉誠拋售資産的“帷幕”，“或者説，大家就是從那時候開始不斷關注李嘉誠的行動的”。

　　“但實際上，更早前在廣州，李嘉誠就開始拋售了。”上述私募投資人介紹，“但相比于東方匯經，當時卻沒有引起漣漪。”2013年9月，和記黃埔、長江實業曾雙雙發佈公告，將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場各50%股權出手，買家均為離岸公司GCREF Acquisitions22 Limited。據悉，兩項交易於當年11月29日完成，總交易金額達30.3億港元。

　　事實上，李嘉誠對寫字樓或商業地産的拋售，更多地還是集中在2014年。2014年2月，李嘉誠旗下長江實業參股的ARA資産管理公司以24.8億元人民幣出售了南京國際金融中心，據稱，這筆交易是當年長三角地區內有史以來“金額最大的有穩定收益物業的整棟交易”。

　　一連串長長的名單自此不斷拉長。2014年4月，北京盈科中心以57.6億元出售給了泰國大型海外房地産私募基金公司基匯資本；當年8月，ARA以15.4億元拋售了虹口區北外灘甲級寫字樓盛邦國際大廈，接盤者是新加坡基金公司Alpha Investment Partners Ltd.；11月，泛海控股以約31億元的價格接手了李嘉誠旗下和記港陸71.36%的股份，後者旗下資産主要包括位於上海的兩棟投資性物業。

　　據一項公開的不完全統計，2014年1月至今，李嘉誠旗下公司通過拋售中國內地物業“累計獲得129億元的套現總額”。

　　拋商保住宅

　　早在幾年前，長江實業便不再涉足內地房地産投資，內地地價太高，賺不到錢

　　《國際金融報》記者發現，在拋售內地商業地産的同時，李嘉誠旗下內地的住宅項目卻沒有拋售，仍在進行銷售中。日前，記者趕到了位於嘉定區瑞林路1280弄名為“湖畔天下”的樓盤——由長江實業和上海和雅房地産開發有限公司共同開發。交流中，記者發現，自“3路30”放寬市場的新政實施以來，這座樓盤“不可能採取打折促銷”的手段進行銷售。

　　一位售樓人員簡略對記者講述了樓盤的特色，並強調“這是精品樓盤”，且為“李嘉誠近期在上海開發的位數不多”的樓盤。

　　交流中，記者還發現，這座樓盤對購房者的其中一個吸引要素就是李嘉誠，“畢竟，他開發的品質信得過”。但一些購房者在與售樓人員的交流中也透露出“在這個地段不太能接受這個價格”的想法。

　　除了住宅不打折，不管是長江實業還是和記黃埔，近期都沒有聽到過其拿到“地王”的消息。但就上海地區看，這兩家公司似乎沒有放棄開發住宅項目的打算。比如，和記黃埔去年就稱，將位於新佘山國際高端住區內的雙子星項目進行了命名。

　　“和記黃埔之前在上海開發的樓盤還挺多的。”德佑地産一位仲介則對《國際金融報》記者介紹，“以前，在周浦鎮有自己的項目，在花木，也有高端樓盤。”

　　那麼，為什麼會出現拋售內地商業項目、保留住宅項目的情況呢？

　　“實際上，不能這麼比較。”世邦魏理仕華東區研究部資産董事謝晨説，“相比較而言，寫字樓資産是中國大宗投資市場中最常見的一種投資。因為，其有標準的物業類型，便於管理，可能的話，回報還比較穩定。這些特徵都決定了，這些大宗資産的交易相對比較頻繁。”

　　“另外，不可忽視的現象是，2009年和2010年以前，可能這種大宗資産交易的買家都是以外資機構為主。但現在，越來越多的國內買家有這樣對大宗物業的需求，比如國內的金融機構等。”謝晨對《國際金融報》記者介紹，“又比如，現在自用型買家多了，典型的，像江蘇三胞集團對南京國際金融中心的購買。”

　　謝晨還介紹，單就收益率，寫字樓的租金回報率肯定高於住宅。同時，位於核心地段的資産或優質辦公樓，是非常好的防禦性投資品種，甚至具有升值潛力。

　　“因此，總的來説，李嘉誠對商業地産等的拋售，還是市場影響力的結果。”謝晨説，“即一個願賣，一個有需求。”

　　上述私募投資人也對《國際金融報》記者説，李嘉誠是週期性投資高手，他售賣的資産一般都有不錯的回報率，“對於出售內地的資産，大家可能過於焦慮了”。

　　　事實上，早在2008年，當時還名為“和記港陸”的公司發佈公告稱，于當年5月16日與美國投資基金亞太置地旗下公司Hawkwind Investments Limited簽訂協議，以44.38億元的價格出售了位於上海長樂路的“世紀商貿廣場”寫字樓物業。一項對比是：2005年，和記港陸以3億美元的代價購入該物業。也就是説，當年這筆交易曾讓李嘉誠3年轉手間獲得了不菲的收益。

　　也有數據顯示，除了現有項目，李嘉誠幾乎沒有買進新的住宅項目。

　　今年1月26日，李嘉誠最倚重的大將之一、香港長江實業集團有限公司執行董事、上海市政協常委趙國雄在接受採訪時稱，未來兩年，內地房地産市場將面臨調整，房價“極可能下降”。他透露，“早在幾年前，長江實業便不再涉足內地房地産投資，原因是內地地價太高，覺得賺不到錢。”

　　售香港住宅

　　隨著內地赴港遊客的數量減少和香港購房貸款成本的增加，預計今年香港房價將下跌5%-10%，租金將下降5%左右，香港地産牛市正在走向終結

　　但與尚保留內地住宅項目不同的是，李嘉誠卻在持續拋售香港的住宅資産。

　　近日，李嘉誠旗下長江實業以八折優惠促銷位於香港將軍澳的樓盤，推出的740套房源在9小時內賣出55億港元。香港媒體報道稱，香港目前普通新盤600萬港元只能買到兩房，三房的賣價為800萬港元，四房已超過了千萬港元。相比之下，該盤定價較低，以三房600萬港元、四房800萬港元作為賣點，這也是樓盤熱賣的原因之一。據稱，“當天因為來買房的人太多，甚至不得不出動警察疏散人群。”

　　有觀察人士發現，李嘉誠名下樓盤打折不是第一次：去年年初，就打出7.5折；去年5月，荃灣一個盤開盤，也打了8.5折。但觀察人士亦發現，目前打折的時間點與此前幾次“不太一樣”。

　　有消息稱，與內地樓市最近一年來陷入調整相比，香港樓市從去年下半年開始已好轉，過去一年漲幅超過12%。這讓不少人發出反問：一向對市場敏感的李嘉誠又搶跑出貨，是否意味著他對香港樓市不看好？

　　“實際上，每次人們都會關注‘李超人’的動向，因為他們可能關注的是：拋開商業利益，本地的市場是不是到頭了。”上述私募投資人對《國際金融報》記者稱，“就香港樓市而言，不會這麼輕易就崩塌，即使下降，也是比較緩慢的過程。”

　　但上海易居研究院院長楊紅旭早前撰文稱，當前，這輪新的樓市泡沫已經生成，“拿香港九龍40平方米以下戶型的私人住宅成交價(單價低於大戶型)來看，2014年第二季度均價為10萬港元，相較2003年(上一輪房價調整的谷底)的2萬港元，暴增400%。應該看到，香港樓市泡沫破裂還要一個外部條件：美聯儲退出超寬鬆的貨幣政策，因為香港貨幣政策跟隨美國”。

　　“熱錢來去匆匆，香港樓市泡沫難以長期靠此支撐。當前美元上漲強勁，未來全球熱錢回流美國是大趨勢。因此，2014年第二季度儘管香港樓市重新反彈，但難以持久，未來幾年的大趨勢仍然是震蕩向下。”楊紅旭稱。

　　國際投行瑞銀日前發表研究報告，中央政府大力推動內地遊客赴港旅遊，及香港聯繫匯率所帶來的低貸款成本，造就了香港十多年地産牛市。

　　“隨著內地赴港遊客的數量減少和香港購房貸款成本的增加，預計今年香港房價將下跌5%-10%，租金將下降5%左右，香港地産牛市正在走向終結。”瑞銀稱。

　　觀察者網認為，香港房地産泡沫另一潛在風險為“幾年內可能再度爆發的金融危機”。對此，投資大師羅傑斯的觀點是：三年內，金融危機一旦發生，資金大幅撤出香港，房價將下跌超過50%。“有些人仍然會説，香港土地供應少，房價沒有下降空間。但每次泡沫出現時都有人這樣説，很難讓人認真對待。”羅傑斯稱。

　　羅傑斯近日在新加坡接受《明報》訪問時還稱，香港房地産泡沫“已處於極端”，大幅回調是合理的。

　　中原集團創辦人施永青公開表示，大部分發展商2014年銷售未能達標，“今年將犧牲價格以完成銷售目標，預計一手樓價今年將下調15%至20%”。

　　不過，深圳媒體認為，對香港房價大可“不必恐慌”，或許在某一時點，如美元加息時，港元資産一定程度上的波動難以避免，“但這種波動在正常範圍內，不會超過20%”，“像羅傑斯説50%的災難式暴跌，肯定只存在理論假設中，不會在現實之中落地”。

　　買歐洲資産

　　2010年至今，李嘉誠家族約半數的公司資産已轉移至歐洲。其間李嘉誠總共在海外完成11筆收購，涉及1868億港元，其中歐洲地區佔比高達96.75%

　　值得注意的是，就在外界爭議李嘉誠拋售內地資産和香港住宅資産之際，他和他所在的家族卻在持續不斷地加大對歐洲資産的投資。

　　《華爾街日報》近日稱，和記黃埔歐洲業務佔到了該公司去年營業利潤的42%，佔比高於2013年的37%。2014年，中國內地和香港業務加起來貢獻了30%的營業利潤，與歐洲業務的差距較之前幾年顯著擴大。同時，歐洲業務的貢獻在2012年首次超過香港和中國內地。

　　“李嘉誠正在考慮一項長期承接計劃，擬將投資從風險較高的地區和行業轉移到回報更加穩定和可靠的領域，增加和記黃埔的歐洲業務是該計劃的一部分。”《華爾街日報》稱，今年早些時候，李嘉誠宣佈了一系列歐洲交易，“其中，包括收購英國火車租賃公司、荷蘭連鎖藥房及英國手機運營商的交易”。

　　幾乎與2014年拋售內地大宗物業資産同步，2015年，似乎再次成為李嘉誠們的“歐洲年”。1月20日，和記黃埔和長江基建發佈聯合聲明稱，長江實業集團有限公司和長江基建將共同組建50：50的合資公司，用以收購英國三大鐵路及車輛租賃公司之一的Eversholt鐵路集團公司。據稱，此次收購金額高達12億英鎊，長江實業和長江基建各出資6億英鎊。

　　未隔幾日，和記黃埔旗下屈臣氏集團宣佈，收購荷蘭大型連鎖藥房Dirx，這是屈臣氏集團10年以來的首宗收購。

　　一項數據顯示，2010年至今，李嘉誠家族約半數的公司資産已轉移至歐洲。其間李嘉誠總共在海外完成11筆收購，涉及1868億港元，包括基建投資1517億港元和352億港元的電訊並購，其中歐洲地區佔比高達96.75%。

　　不止如此。今年年初，李嘉誠重組了旗下兩家集團後，又將重組後的企業註冊地點從香港遷移至開曼群島，雖然説此舉“只是為做生意方便”，但在2014年接受財新雜誌採訪時，“集團以香港為基地，絕對不會遷冊”的話語仍在耳邊。

　　對此，“長和係”人士一直試圖撇清外界所謂的“誤解”。“説‘長和係’撤資是一個大笑話。”李嘉誠多次對外表示。

　　和記黃埔董事總經理霍建寧曾説，歐洲只是“有更好的交易機會”，尤其是在電信、基礎設施和零售等行業。

　　當然，在歐洲的收購並非一帆風順。近日，英國《金融時報》稱，電訊盈科自今年3月中旬開始介入與法國Orange公司就收購其旗下視頻平臺Dailymotion(每日影像)的洽談。

　　“但持有Orange公司25%股份的法國社會黨政府介入了這樁交易，堅持要求Orange公司在選擇一個非歐洲買家之前探索所有選項，並著重提及了歐洲的數字主權是一個重要問題。”《金融時報》稱，“言外之意，其不主張為Dailymotion選擇一個非歐洲的買家。”