保利地産整合面臨難題 擬收購項目“顏值”不高

　　擬收購中航70個地産項目 資産包“顏值”不高

　　保利地産 整合面臨難題

　　近日， 中航地産 和保利地産先後發佈公告披露，雙方正在進行所屬地産相關業務資産的重組整合方案。根據最新消息，保利或收購中航旗下房地産項目70個左右，金額不超過公司凈資産的15%。

　　對此，同策諮詢研究部總監張宏偉告訴《經濟參考報》記者，就中航地産來講，由於其母公司中航工業集團主營業務是航空軍工，地産業務在集團營收中佔比微不足道，再加上地産業務本身並不盈利，中航工業集團“退房”也理所當然，這或許成為保利地産整合中航地産的最直接的理由。

　　籌劃重組 各取所需

　　保利地産在7日停牌後，已經于14日復牌。公司方面表示，停牌期間，保利集團和中航工業一直在探討收購中航房地産開發業務。經初步估算，該潛在交易事項涉及房地産項目約70個左右，交易標的金額不超過公司凈資産的15%，相關交易金額達不到須提交公司股東大會審議的重大事項標準。

　　根據保利最新披露的2016年半年報業績快報，公司總資産已經達到4300多億元，凈資産近1000億元，上半年累計簽約金額超過1100億元，估計全年將超過2000億元大關，另外實現營業收入551億元。其中，保利地産2016年6月份銷售情況簡報顯示，公司實現簽約面積201.13萬平方米，同比增長4.79%；實現簽約金額269.76億元，同比增長5.16%。2016年1-6月，公司實現簽約面積821.84萬平方米，同比增長40.55%；實現簽約金額1106.25億元，同比增長45.48%。

　　中航地産表示，因中國航空工業集團公司（簡稱“中航工業”）正在與中國保利集團公司（簡稱“保利集團”）籌劃關於所屬地産相關業務資産的重組整合方案，公司于7月6日提交公告並於7日開始停牌，預計會在不超過1個月的時間內披露本次重組方案。

　　近日，中航地産發佈的業績報告顯示，公司預計2016年1至6月歸屬於上市公司股東的凈利潤為盈利0至1000萬元，上年同期為虧損11143.57萬元，同比扭虧為盈。公司表示，期內業績變動的主要原因是：公司轉讓下屬企業股權投資收益約1.1億元。除此以外，公司2016年上半年的利潤水準與上年同期基本持平。

　　在業內人士看來，保利集團與中國航空工業集團涉及的地産相關業務整合基本可以理解為中航工業集團剝離旗下地産業務。其中最有可能的是，中航地産剝離非商業地産業務，保留上市公司殼資源，轉型以航空科技文化業務為主業的上市平臺。

　　公開資料顯示，中航工業集團旗下有上市公司近30家。近年集團層面業務板塊整合動作逐步展開，2015年8月中航旗下發動機板塊三家上市公司已率先實現整合。中航工業旗下目前有A股地産上市平台中航地産。據中航地産2015年年報，其合計55億元的營業收入中，房地産板塊的營業收入約36億元，佔比65%，物業、餐飲等服務業收入18.4億元，佔比約33%，另有近1億元的建築業收入。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，中航和保利本身均屬於軍工類的央企，所以從央企改革的角度看，也會優先考慮將此類主營業務相近的企業進行資源重組。二者整合壓力主要源於中航地産，其相應地産板塊一直沒有做大。另外對於保利來説也需要通過此類重組來擴大地産業務。

　　重組路依舊不好走

　　不過，對於此次整合，也有業內人士提出了擔憂：中航可能面臨地産業務被剝離或被壓縮的風險，進而在股價方面可能會有一定的下挫壓力。

　　另外，被稱為“大背景小公司”的中航地産僅有約200萬平方米土地儲備，這樣的土儲量在央企中並不算多。更值得注意的是，這些土儲除上海中航太盛廣場、天津九方城市廣場外，大多位於三四線城市。地域、項目體量以及項目産品的限制，這份資産包中的部分項目將面臨著不小的去化壓力。

　　除了資産包品質一般外，較低的盈利能力和負債一直是中航地産難解的問題。2015年，該公司實現營業收入55.19億元，較上年同期減少7億元，下降11.36%。歸屬於母公司所有者凈利潤4.01億元，較上年同期減少9128萬元，下降18.53%。

　　資料顯示，中航地産的控股股東是中國航空工業集團公司（簡稱“中航工業”），不僅是由中央管理的國有特大型企業，還是我國十大軍工集團之一。其中，中航工業直管的中航國際則投資了地産與酒店業務，擁有中航地産、中航國際瑞賽、中航萬科、中航里程、 天虹商場 等産業。

　　然而，中航地産業績表現和資産一般，2015年銷售規模僅在50億元，合計的55億元營業收入也僅有約36億元來自房地産板塊。這在中航工業集團的3800億元的營收中顯得尤為微不足道。

　　營收下降，公司的負債也不低。該公司2015年的資産負債率為79.48%，負債合計181.85億元，短期借款為26.74億元。但期末現金以及現金等價物餘額僅為6.25億元。到了2016年一季度，中航地産資産負債率再次攀升至81.16%，凈利潤為-1.76億元。

　　資金面吃緊直接表現在中航地産項目開工上。2014年，該公司開工面積37萬平方米，相比2013年的120萬平方米，下滑69.47%，存貨週轉率僅為0.45。2015年度，中航地産的存貨週轉率下降至0.39。

　　此外，分析人士認為，原有中航地産的人事和管理層的關係或發生變動，或將增加保利後續協調的成本。

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