已經過去的2015年，對於大多數房企來説都經歷了冰火兩重天的考驗。一方面，一二線城市開發商借著政策的東風收益顯著；另一方面，三四線城市的去庫存問題依然困擾著房企。因此，房企的業績也因落子區域和産品的不同而呈現分化。

　　與此同時，去年房企提得最多的一個詞是轉型，“出海”、網際網路+、金融+等成為其新戰場，並且各有所獲。

　　佈局

　　加速向一二線城市“集結”

　　由於三四線城市樓市的不景氣，近兩年來房企向一二線城市聚焦的趨勢已經越來越明顯。不少有實力的房企都正在加速一二線城市的佈局，擴張土地儲備。

　　龍頭房企萬科在年報中表示，正是由於其在傳統住宅業務上堅持聚焦發達城市圈的策略，使得其抓住了主要城市市場好轉的機會，其重點關注的14個大中城市住宅成交面積明顯回升，新房成交總體上超過供應。2015年，萬科在主要城市銷售金額增長20.7%。

　　“考慮到一、二線城市去化率較高,經濟發展更具前景，集團自2014年開始已陸續退出了三、四線城市,回歸一、二線城市房地産市場作為發展重點。”遠洋地産也在年報中披露，截至2015年末，集團總土地儲備達約2000萬平方米，其中一線城市佔55%。據悉，2015年，遠洋集團在8個主要城市獲得13個項目，新增土儲資源約230萬平方米，全部位於一、二線城市。

　　泰禾集團也在其發展戰略中明確指出：受益於一二線發達城市的優勢,旗下住宅項目去化順利，在土儲方面將會繼續“紮根福建本土，深耕一線城市”。據泰禾方面透露，目前其貨值中，一線城市佔比在七成以上。

　　不過，也有部分房企對一線城市樓市最近一輪的漲幅表示出一定的擔憂。比如，碧桂園集團總裁莫斌就明確表示，不會放棄深耕三四線城市的做法：“在一線核心地段，我們保持關注、審慎參與；在二線城市，碧桂園持續鞏固市場。”據悉，碧桂園2015年合同銷售額中有52%來自於瞄準一二線城市的項目，46%來自於面向三四線城市的項目。

　　壓力

　　中小房企面臨業績壓力

　　去年以來，國家出臺多項政策刺激樓市，讓房地産市場從年初的整體低迷到下半年轉為逐漸升溫。據中國房地産業協會與中國房地産測評中心聯合發佈的《2016中國房地産開發企業500強測評研究報告顯示》，2015年，500強房地産開發企業銷售明顯加速，全年商品房銷售面積總額達3.4億平方米，同比增長11.6%，銷售金額創下4萬億新高，同比增長17.5%。

　　然而一線城市的火熱並未傳導到三四線城市，城市表現愈加分化明顯。在一二線城市沒有足夠實力拿地的中小房企，在去年激烈的市場競爭中，顯得有些力不從心。

　　據中原地産統計數據顯示，在已經披露2015年度業績預告的88家房地産公司中，半數房企預報凈利潤下滑，約25家房企預告虧損，其中大部分為中小房企。而在正式發佈年報的上市房企當中，榮安地産、中航地産和大龍地産凈利潤均出現下滑,下滑幅度分別為66.6%、18.5%和54%。

　　業內人士分析，中小房企受制于現金週轉和佈局過於集中等多種因素，無法與大型房企相抗衡。區域樓市不景氣、佈局城市庫存壓力大成為很多業績下滑房企所面臨的共同困境。

　　此外，萬通地産首虧5.8億元至6.2億元。對此，萬通也表示，正在開發杭州萬通中心項目及杭州上園項目，在綜合分析上述兩項目所處區域的市場環境現狀、未來變化趨勢及上述項目成本費用支出情況的基礎上，擬對上述兩項目計提減值準備。

　　“多數虧損房企都是由於項目佈局城市不合理，銷售不暢，甚至迫於資金壓力而減少開工量，致使一些項目無法達到預售條件，不但銷售目標難以完成，降價銷售也致使凈利潤下滑。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

　　動向

　　房企“出海”投資繼續擴大

　　最近幾年，國人海外置業的現象變得越來越普遍，由此也帶動中資“出海”開發項目的增加。房企佈局海外同樣開始成為業界所關注的問題。

　　“中國對外開放從引進已轉向雙向開發。房地産開發企業也身在其中，中國房企向海外佈局也是戰略的一個重要選擇。”中國社會科學院財政與貿易經濟研究所城市與房地産經濟研究室副主任倪鵬飛就表示，未來海外投資趨勢還會繼續擴大。

　　據仲量聯行數據顯示，2015年中資企業在全球各地的項目開發支出超過90億美元，較2014年的60億美元增加50%。其中，萬達、萬科等龍頭企業充當了先鋒的角色。

　　比如萬科就在年報中披露，截至2015年底，萬科已經進入了舊金山、香港、新加坡、紐約、倫敦等5個海外城市。海外項目貢獻銷售面積2.8萬平米，貢獻銷售收入28.8億元。

　　而今年1月，碧桂園集團售賣馬來西亞“森林城市”項目的行銷活動也曾引發過業界的關注。不過值得注意的是，中資房企的海外項目，大部分依然針對的是海外華人、中國內地投資者。

　　中國房地産研究會副會長胡志剛就曾指出，移民潮、海外就業、留學、養老需求的擴大，在海外形成了強大的市場需求。而碧桂園總裁莫斌也透露，“森林城市”前期資訊傳播主要面向中國內地，目前內地客戶佔大約80%。