SOHO中國董事長潘石屹向《證券日報》記者表示，今年是最低點，銷售為零，但凈負債率降至25%，拼命轉型後，“儘量讓SOHO中國全都像網際網路企業”

　　當網際網路思維席捲房地産行業時，萬達、鏈家等巨型傳統地産企業在忙著借助網際網路去掉“地産”兩個字，而另一個隔一段時間就去拜訪網際網路企業的房企掌舵人是潘石屹。對於善於行銷、依靠賣房賺取高利潤的SOHO中國，潘石屹這三年正默默地力爭把它變成一個“全都像網際網路企業”的房企。

　　從2012年8月份宣佈轉型持有，到2015年初推出新産品SOHO 3Q進行第二次轉型，潘石屹接受《證券日報》記者採訪時表示，“現在我的工作量是以前的5倍，新的東西難免比原來預計的速度要慢，碰到的困難也要比預計的多得多”。

　　據SOHO中國2015年度中期業績公告顯示，上半年實現營業額為3.93億元，同比下降約92%，實現公司權益股東應佔純利約1.35億元，同比下降約95%。不過，這是業務轉型後業績中首次不包含物業銷售的貢獻。

　　面對凈利大幅下滑的質疑，“主要是前兩年利潤太高”，潘石屹坦然向記者直言，“我覺得SOHO中國三年前決定轉型還是對的，如果把物業幾百億元銷售出去，最後的結果是，我們賺的錢一半給政府交稅了，再拿剩下的錢去買望京、外灘這樣的地塊，根本買不了”。

　　度過轉型陣痛期?

　　事實上，2012年8月份，SOHO中國剛剛公佈2012年中期業績之後，潘石屹便宣佈SOHO中國要轉型持有所有項目，不再銷售。彼時，對於潘石屹依靠銷售起家卻要做“包租公”的轉型之舉，質疑聲四起。資本市場的反饋最為直接，潘石屹宣佈持有以後的一個小時內，SOHO中國股價跌了8%。

　　“當時，所有分析人員算完賬認為，SOHO中國在2015年8月份這個點是度不過去的，如果不銷售項目的話，它的負債率會大幅上升。”潘石屹回憶道，“我記得剛宣佈完那個消息，香港的分析員跟媒體記者就追問，你們負債率到了2015年會上升的非常高，‘你心理上覺得什麼樣的比例是一個安全比例?’其實那個時候中國絕大多數房地産公司的負債率都超過了70%，我就回答他們‘50%左右’，其實我(那時)心裏也打鼓”。

　　三年之後，2015年8月份，SOHO中國中期業績首次出現了物業銷售額零錄入，伴隨而來的是利潤的同比暴跌。但在潘石屹看來，儘管盈利水準大幅度下跌，但“我們這個點度過了”，其轉型成功的底氣是在凈負債率降至25%的情況下，手持現金仍然接近100億元。

　　據SOHO中國2015年中期業績公告顯示，截至2015年6月30日，公司現金及銀行存款總計約97.7億元，總負債為199.34億元，凈債務佔股東權益的比率約為25%。

　　而潘石屹把負債率降下來的主要“法寶”是沒拿地，另一個則是將淩空SOHO一半物業賣給了攜程，攜程一次性付款，致使負債率一下子就降下來15%左右。

　　此外，潘石屹認為，SOHO中國轉型成功的另一個標誌是安全地、平穩地持有了京滬兩地100多萬平方米最繁華的物業。

　　但是問題來了，正如某位業內人士向《證券日報》記者直言，在物業擴張基本停滯的情況下，SOHO中國作為一家上市公司，如何保持租金收益、凈利潤的複合增長率，給投資者交滿意考卷，或許這是潘石屹這兩年思考轉型發展最難突破的問題。

　　目前來看，潘石屹二次轉型也是為了解決這個問題，正如他自己所説，戰略轉型與産品轉型是結合在一起的。而潘石屹思考的結果是轉型成網際網路企業，靠一站式O2O共用辦公空間SOHO 3Q擴張提升業績。

　　擴張SOHO 3Q佈局

　　眾所週知，SOHO 3Q既不是孵化器也不是商務中心，從空間上來説，可以是一張辦公桌，一間房;從時間上來説，可以租7天，也可以租兩個月，只要帶著手機和電腦來即可辦公。實際上，這也是潘石屹借助共用經濟興起而寄予厚望的結合戰略轉型而滋生的轉型産品。

　　在潘石屹看來，與WeWork不同，SOHO 3Q擁有全線線上選房、支付、解約的一站式O2O招租系統，在某種程度上，這將致使SOHO中國轉型為網際網路公司。

　　“到2015年年底，我們將有11000個SOHO 3Q座位，到2017年，SOHO中國將在全國省會級城市共佈局10萬個座位，其中的非SOHO中國物業不排除與開發商合作、返租SOHO中國業主的房子等方式。”潘石屹向記者表示，到今年年底，SOHO 3Q的量將佔到整個辦公樓擁有量的5%左右。

　　值得注意的是，有業內人士曾向《證券日報》記者表示，與把大空間分割成小的辦公空間短租而言，整租的收益會更高。另外，由於短租的不穩定性，出租率可能難以控制，這對盈利將造成影響。

　　對此，潘石屹向《證券日報》記者解釋道，SOHO中國現在通過無底價競拍模式出租SOHO 3Q兩個月使用權，9月8日首次競拍40個工位，總成交價22萬元，其中望京SOHO四人間競價高達3.78萬元。“我覺得就按照今天成交價格租出去，比整層租出去的價格要高20%，反倒會提高利潤”，“等規模大了，收益也將穩定”。

　　按照潘石屹的計劃，到2017年，SOHO 3Q貢獻的租金收入將大大超過傳統辦公樓租賃收入。然而，要實現10萬個座位的穩定出租，這或許比潘石屹當初賣房更難，因為SOHO中國過去服務小眾客群，平均每個客戶給其貢獻的銷售額超過5000萬元，而現在網上競拍一個工位是50元一次的加價比例，保守估計，一個工位一個月的租金可能都達不到2000元。按此計算，10萬個座位需要的客戶量將是不可計數的。

　　一位熟悉眾創空間市場的人士此前向《證券日報》記者表示，相對於其他辦公孵化的眾創空間産品，SOHO中國個別項目中的SOHO 3Q與其客戶有一定的重合度，定價也過高，部分創業者並不青睞。

　　那麼，在不打算參股投資創業項目的情況下，潘石屹以後如何讓10萬個座位每天都有租客坐在上面辦公?

　　“SOHO 3Q未來將拿出大部分工位無底價競拍，客戶將因此多元化。今年10月份，SOHO 3Q將推出‘眾包模式’，即全面實現網際網路化銷售，任何人可以通過網際網路平臺成為SOHO 3Q的銷售員，只要訂單完成，就可以獲得相應的佣金。”SOHO中國相關負責人向本報記者表示。

　　而負責SOHO實驗室的相關人士向記者表示，“實現網際網路化銷售後，各地都將不需要行銷人員，將節省很大一部分行銷成本，卻可以現實全民行銷的效果”。