有業內分析人士認為，上市房企普遍採用高杠桿、高資金成本驅動的以債養債模式，致使部分房企資産負債率風險攀上新高

　　■本報記者 王麗新

　　截至目前，滬深兩市(按照申銀萬國行業分類)142家上市房企2015年中報已經披露完畢。據Wind資訊統計數據顯示，142家上市房企上半年負債合計接近3.4萬億元，同比增長幅度約達13%。

　　不過，這142家上市房企的資産總計為4.41萬億元，同比增長幅度約達14%，與負債增長水準相持平。

　　根據Wind資訊統計數據計算，2015年上半年，142家上市房企的平均負債率為76.8%。“這樣的平均負債率水準是適中的，反映了房地産行業整體上沒有太高的杠桿模式”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，不過，預計下半年房企負債率可能會上升。

　　值得注意的是，在上述142家上市房企中，超過兩成房企資産負債率躍過80%紅線。對此，蘭德諮詢總裁宋延慶向本報記者表示，開發商普遍採用高杠桿和高資金成本驅動的以債養債模式，致使部分房企負債風險“攀上新高”。

　　近四成房企負債超百億元

　　根據Wind資訊統計數據顯示，在142家上市房企中，超過百億元負債的房企總計為56家，其中，綠地、萬科、保利、招商地産、華夏幸福等5家上市房企負債均超過1000億元，分別為4734.90億元、4191.37億元、2939.39億元、1214.10億元和1198.40億元。

　　從資産負債率的情況來看，不同企業的資金狀況良莠不齊。

　　《證券日報》記者根據Wind統計數據分析，以保利地産和中航地産為例:2015上半年年保利地産的資産負債率為77.5%，較2014年同期下降約2個百分點，預收賬款1324億元，扣除預收賬款後的其他負債佔總資産的比例為42.6%，負債水準合理;而中航地産上半年的資産負債率為81.6%，剔除預收賬款後的資産負債率為70.2%，短期借款為27億元。

　　不過，若全面呈現上市房企的債務狀況，《證券日報》記者根據Wind數據統計獲悉，截至2015年中期，資産負債率大於80%房企佔22.54%，在70%-80%之間佔比為20.42%，60%-70%之間的佔比為20.4%。

　　值得注意的是，部分上市房企負債率“攀上新高”。根據Wind統計數據統計顯示，截至2015年中期，珠江控股資産負債率為105.5%，同比增加9個百分點;華發股份資産負債率為82.57%，同比增加3.7個百分點。

　　對此，有業內人士向記者表示，在行業調整期內，以往擴張激進、拿地成本較高且本身融資渠道狹窄的中小房企抗壓能力較弱，一旦項目銷售不暢，難以回收現金，無論是還債額度還是資金成本都是其巨大壓力。

　　嚴躍進接受《證券日報》記者採訪時表示，“負債規模上升的房企的背後，是其外部融資規模在繼續增加。通過持續負債的方式，為房企的去庫存獲取新的資金。同時，這也説明此類上市房企依然在積極謀求戰略擴張。

　　短期借款大增致償債壓力大

　　眾所週知，衡量一家企業負債端的風險是否在可控範圍內，有多項指標，但短期償債能力尤為重要。《證券日報》記者根據Wind資訊提供的數據獲悉，截至2015年中期，剔除數據不全而無法比較的房企，99家房企短期借款總計2014億元，較2014年同期的1701億元增加了313億元，同比增長幅度達29.2%。這意味著房地産企業短期償債壓力加重。

　　嚴躍進也向《證券日報》記者直言，目前房企面臨相對寬鬆的借貸環境，利息成本也相對低，其9月份後融資規模將會繼續增大，這將在短期內會使得一些房企負債規模繼續上升。

　　另有業內人士向《證券日報》記者直言，2015年年初至今，已有60多家上市公司發行了境內公司債，而境內公司債發行成本維持在5%左右的低成本融資水準線上，且都在7月-8月份密集發佈，而這些資金的用途多用於償還高成本的舊債。鋻於此，評級較高的標桿房企預計下半年融資成本水準或出現下降現象，但負債規模將擴大。

　　而有些企業已經意識到風險值正在走高，部分較為危險的企業開始試圖通過轉讓資産的方式減輕資金鏈負擔。

　　據記者了解， 2014年至今，房地産領域的並購案大增，而且多宗交易額度都比較大，房地産行業集中度也越來越高。

　　根據Wind資訊數據統計獲悉，自2014年初至2015年9月7日，房地産行業並購標的交易達385宗，總價值為2731億元(包括已完成與未完成交易)，其中，2015年上半年為150宗，涉及資金為963億元，2014年為235宗，涉及並購額度為1768億元;而2013年全年為150宗，總價值為668億元，同比增長幅度為46%;2012年則為154宗，交易總價值僅為458億元。

　　值得一提的是，即使對於大型房企來説，為了提高利潤和保持現金流安全，多家標桿房企明也確提出將績效考核重點從銷售規模、計劃進度轉向現金流指標，優化債務結構，提高運營效率。