享有“招保萬金”盛名的招商地産在近幾年的發展中漸漸掉隊。而8月4日的一則公告，讓不做“大哥”很多年的招商地産迎來鳳凰涅槃的機會。公告稱，招商局正在推動整合招商地産與招商局蛇口，將由招商局蛇口換股吸收合併招商地産。這一消息讓市場興奮不已。但是，除了資産重組本身，一個更值得探討的問題是：招商局集團力撐的地産板塊，拿什麼重現昔日“招保萬金”時的輝煌？

    在經歷了4個月的停牌後，招商地産終於公佈了招商係地産板塊重組的具體思路——招商局蛇口換股吸收合併招商地産，並向深圳證券交易所申請上市。

　　這意味著，如果重組完成，投資者手上的招商地産股票將成為歷史，取而代之的將是新上市公司的股票。

　　在國家全力支援央企做大做強的背景下，新的“招商局蛇口”在繼承原招商地産公司資産的同時，還將擁有集團在深圳前海蛇口自貿區的大量土地儲備，以及豐富的産業地産資源，這不僅有助於推動招商係地産業務一舉躍進入千億房企俱樂部，市值更可能超越萬科，成為A股市值最大的地産股。

　　招商係地産業務將整體上市

　　根據招商地産發佈的公告顯示，此次重大資産重組涉及無先例事項，由於重組方案較為複雜，涉及資産數量龐大，各仲介機構正在按計劃開展盡職調查、審計評估等相關工作，有關各方積極商討、論證本次重大資産重組方案中涉及的具體事項並向相關部門徵求意見。

　　香港粵海證券投資銀行董事黃立衝向《每日經濟新聞》記者表示，公司合併一般可分為現金合併和換股合併兩種方式，從國內已經發生的吸收合併案例看，基本上都採取了以股換股的方式， 這種吸收合併的好處是不涉及現金的流動，合併方不必通過現金支付的方式來購買被合併方的全部資産和股份， 由此可以避免因吸收合併過程中大量的現金流出，保持合併方企業即存續公司的企業實力，有利於企業的長遠發展。

　　在央企改革的大背景下，通過換股吸收合併上市平臺的案例已有多個，比如南北車的合併。但與南北車合併不同的是，此次的合併方招商局蛇口工業區控股股份有限公司（以下簡稱招商局蛇口）並非上市公司，且擁有招商地産51.89%的股權，是後者的第一大股東。因此與南北車的央企整合動作相比，本次招商地産重組的實質更像是作為大股東的招商局蛇口，通過對招商地産吸收合併的方式，向上市平臺注入蛇口地塊等優質資産，實現招商局地産業務的整體上市。“2013年，招商地産曾嘗試通過定向增發募資的方式向大股東購買蛇口海上世界地塊，但如果要通過增發募資，以現金代價獲取大股東在前海的所有土地資源，涉及金額龐大，鉅額融資很容易引發市場不滿，審批過程也更為複雜”，黃立衝認為，換股吸收合併不涉及融資，抵消了投資者對“圈錢”的憂慮，獲得通過的可能性也更大。

　　重組後市值或接近3000億

　　儘管距離重組完成尚有時日，但資本市場對於“新招商地産”已興奮不已，這家整合了前海自貿區、國企改革、産業地産概念的龍頭地産股，有望衝擊A股最大市值的地産股。

　　首當其衝的是前海自貿區優質資産的注入，將帶動公司凈資産大幅增厚。克而瑞的一份研究報告指出，招商地産如要吸收集團母公司前海蛇口自貿區的土地儲備，最有可能吸收前海3.9平方公里深港現代服務區和蛇口、赤灣港區3.8平方公里的土地。根據估算，僅考慮注入上述地塊，招商地産土地儲備的新增面積便達到2120萬平方米。而截至2015年上半年，招商地産土地儲備1500萬平方米，這意味著重組完成後，招商地産的土地儲備將增加1.4倍。

　　克而瑞研究中心分析師朱一鳴指出，由於這2120萬平方米的土地均位於深圳前海，而且都是核心地段的稀缺資源，這意味著重組後的招商地産遠遠超過萬科、中海等龍頭房企在一線城市的土地儲備量。儘管前海片區3.9平方公里土地目前是工業用地性質，需要轉變為商辦用地才能開發，但按照前海商住地塊約2萬元/平方米的地價計算，即便剔除轉換土地性質所帶來的成本，保守估算上述土地注入對招商地産凈資産的增厚至少在2000億元以上。

　　這意味著新招商地産的凈資産將超越萬科，並推動公司市值大幅增長。截至2014年末，招商地産的凈資産約為310.9億元，萬科的凈資産約為881億元，兩者凈資産差距約為570億元。

　　在招商局集團的地産版圖中，蛇口工業區是一家有35年園區開發、建設和運營經驗的功能性企業，其強項在於工業地産開發及招商運營，招商地産更聚焦于跨區域開發住宅。隨著兩家完成換股合併，新招商地産在産業地産領域，無論是土地儲備、運營管理經驗上，還是功能定位和開發模式上，實力都會大幅提升。

　　朱一鳴認為，A股市場給予産業地産運營商的估值明顯高於純住宅開發商，以華夏幸福為例，公司無論是市盈率還是市凈率均明顯高於萬科。如果招商局真的把旗下的優質産業園注入到上市平臺，新的招商地産也有望享受估值水準的提高。

　　借國企改革的東風，預計下半年房地産企業國企改革的步伐將加快。東興證券房地産首席分析師鄭閔鋼認為，招商地産有望借著重組的東風，成為房地産企業國企改革的樣本。除了優質資産的注入與整合，像員工持股、引入戰略投資者、建立激勵約束機制等措施有望陸續推出，從而推動公司營運效率的提升，提高股東回報率。

　　記者了解到，截至8月11日，A股市值前三大的房企分別為綠地借殼的金豐投資、萬科、保利地産。朱一鳴預計，停牌前的招商地産市值約為815億元，如果資産重組順利完成，新的招商地産市值有望接近3000億元，成為A股最高市值的上市房企。