前不久，招商地産披露了前7月的銷售業績，儘管同比有所增長，但銷售情況距離公司自身的預期仍有距離，前7月僅完成年度目標的四成左右。

　　招商地産如何重回一線房企？招商局集團給出了答案——重組。

　　深圳之於招商地産

　　沒有“深挖”深圳，或許是招商地産掉隊的原因之一。《每日經濟新聞》記者注意到，招商地産在每一次做大背後，都有招商地産實際控制人招商局集團內部整合的身影。2004年，招商地産剝出境口、石化等業務資産，深耕深圳，並在全國開始擴張房地産業務，並由此成為“萬保招金”中的一員。

　　由於保守的財務風格以及項目定位偏重高端等，2005、2006年，招商地産的銷售面積持續以兩成左右的速度下降。但這些問題在當年並沒有得到充分暴露，而是被銷售單價的提升掩蓋了，尤其當時深圳地區項目佔比高，2006年深圳花園城等項目的銷售單價較其他樓盤有大幅上漲，因此當年招商地産房地産業務收入僅微降3.59%，利潤居然大漲40.97%，利潤率上漲11.49個百分點。

　　但在宏觀調控趨緊、市場行情出現反覆時，上述問題開始暴露。2008年前後，招商地産陸續出現負利潤項目，當年對佛山依雲上城和蘇州雍景灣兩個項目計提存貨跌價準備。

　　到2011年，招商地産逐漸有掉隊的跡向，而這時招商地産管理層做出的十年規劃並沒有緩解其落後趨勢。當時，珠三角地區的營業收入是其他地區總和的1.4倍，珠三角地區的産品以高達60%毛利率居於首位，然而，招商地産的發展方向不是繼續擴大深圳市場份額，反而大規模進入二三線城市。

　　到了2013年，上述決策的後遺症開始顯現。2013 年，産品毛利率較高的珠三角地區收入結轉佔總收入比例同比下降，因此整體的房地産業務毛利率有所下降，蘇州、杭州、青島、煙臺等項目陸續計提了存貨跌價準備。2014年年報顯示，當時南京紫金山一號項目儘管已竣工，但預售比例僅6成。

　　2014年招商地産的地區收入劃分顯示，珠三角地區仍為招商地産貢獻約一半左右的營業收入。在毛利率上，深圳項目的貢獻比例更高。

　　彼時，招商地産也意識到了上述問題。2013年，招商地産控股股東招商局蛇口準備將位於蛇口的三幅地塊作價48.65億元注入招商地産，然而這一方案由於引發了價格爭議，最終被迫放棄。

　　第二次“深耕”深圳

　　為了重整旗下地産板塊，招商局集團擬將所有地産業務全部放進上市平臺。招商地産公告稱，招商局集團正在推動招商地産與招商局蛇口的整合，招商局蛇口換股吸收合併招商地産，然後再申請上市。這意味著，招商局蛇口將取代招商地産成為招商係地産板塊的上市主體，其手中所擁有的前海蛇口自貿區土地將一併注入。

　　目前，招商局集團在前海擁有390萬平方米的土地，佔前海自貿區約1/4。此外，招商局蛇口還在蛇口片區開發了1100萬平方米的土地，大量商住用地屬於自持項目，用於綜合園區開發。

　　近年來，深圳住宅用地供應持續萎縮，2014年僅一宗純住宅用地進入“招拍挂”程式，而且深圳市場是本次樓市下行以來房價唯一持續上漲的城市。因此，上述土地注入給了市場相當大的想像空間。

　　銀河證券指出，預計招商地産的土地儲備有望一次性大幅增長，招商地産完全可能通過外延式增長實現千億門檻的跨越。

　　可以預期的是，此次注入大批量深圳優質土地之後，未來幾年招商地産在高毛利率的珠三角片區産品佔比將大幅提升，此次資産重組可謂給了招商地産第二次深耕深圳的機會。

　　注入的不只是土地

　　在此前招商係地産板塊的業務分劃中，招商地産負責房地産開發，招商局蛇口負責整體園區開發。前者業務更偏重住宅地産，手中持有部分商業地産、園區供電等，後者偏重産業地産，持有部分商住項目。

　　雖然各有側重，但業務交叉仍較多，而且招商地産一直有佈局房地産産業鏈的想法。招商地産同時擁有招商供電、租賃等，只是由於不做産業地産，所以內部聯動效應並不明顯。

　　去年，招商地産規劃了三個新的發展方向，體驗式綜合體、主題特色産業園和健康地産。業內人士指出，未來的新招商地産不論在現實基礎，還是戰略目標上，似乎都更接近華夏幸福的産城模式。

　　記者注意到，目前，招商地産的商業地産涵蓋了寫字樓、商場、公寓和廠房等多種類型。其中有相當一部分其實是工業地産，而在持有的這部分廠房中，有些配套老舊，難歸類為産業地産。

　　雖然上述投資物業的90%集中在蛇口，隨著去年前海蛇口自貿區的開發建設，增值情況可觀，但作為投資物業，這部分資産的運營情況並不盡如人意。以寫字樓租賃為例，招商地産財報顯示，2014年的出租率為73%，2013年更低，只有64%。

　　招商地産其他投資型業務的出租率也難言樂觀，公寓出租率73%，別墅出租率63%，廠房出租率80%。

　　此次將招商局蛇口納入上市平臺，勢必將注入蛇口網谷、光明科技園等産業地産項目，以及深圳南海酒店有限公司、深圳招商美倫酒店管理有限公司手中的酒店業務。

　　戴德梁行工業及物流部董事嚴其發介紹，佈局網際網路及電子商務的蛇口網谷運營情況不錯，基本相當於滿租，而且産業園內的産業氛圍濃厚，定向招商帶來的産業關聯度較高。此外，招商局蛇口在深圳做的幾個産業園的情況也大致如此，在業內具有深厚資源與經驗。

　　同時注入的或許還有招商局蛇口手中的物流、水務、客運等業務。招商局內部人士認為，雖然目前具體方案還沒有公佈，但是如果將招商局蛇口手中的綜合配套服務體系納入，整合旗下水、電、船務客運、物流、酒店業務，新上市平臺將繼承招商局蛇口的園區運營能力。