“野蠻”舉牌成為萬科第一大股東後,寶能係龐大版圖再被熱議。12月17日,萬科的靈魂人物王石高調發聲,“我、鬱亮和團隊不歡迎寶能係成為萬科的第一大股東”,並指出諸多理由:信用不夠、能力不夠、運作激進、不守規則,不像華潤一樣給予萬科各種支援。其中,寶能係的信用是王石再三強調的重點。

　　王石稱,“寶能首先要逐步建立起整個系統的信用體系,萬科也是從很小的公司一步步走到今天的。什麼時候寶能的信用趕上萬科了,什麼時候我就歡迎你做大股東”。

　　寶能係因為萬科一弈而備受矚目,而21世紀經濟報道記者早在2014年7月就已經關注到了當時還缺乏媒體關注的寶能的另類資本運作手法,並對寶能係的龐大版圖和資本運作做了深度調查,以下為原文:

　　在房地産呈現低迷之態時,大築房地産版圖的寶能係逆勢爆發,不僅頻頻拿地,而且放出豪言稱“將用5年時間投資1200億元,至2018年開發建設40座創新型購物中心,全部自持經營”。

　　資金從何而來?

　　深圳一位接觸過寶能集團的銀行人士告訴21世紀經濟報道記者,“去年去寶能集團了解情況,當時寶能宣傳將建設二三十個項目,保守估計假如每個項目投入20億元,總計投入就高達500億元,另外看其以往的項目,除了太古城比較賺錢外,其餘的項目一般,放貸的風險太大,當時愣是沒敢放貸。”

　　但是給寶能放貸的銀行不在少數。記者獨家獲得的寶能係信貸情況顯示,寶能係旗下公司僅僅在深圳地區的銀行貸款合計就有約120億元,這還不包括一些關聯隱蔽企業的貸款。

　　除了銀行貸款,信託渠道以及關聯企業前海人壽都是寶能係實現資金融通的主要渠道。可查的4家信託公司和1家資産管理公司為寶能係發行了合計94億元的信託産品。

　　而寶能係關聯公司前海人壽通過受讓寶能係地産項目及直接投資等方式,在地産上的投入合計也達到了48億元。

　　上述三項合計,寶能係為了構建其地産版圖,通過銀、信、保三類金融機構合計融資已經達到262億元。

　　寶能的地産版圖

　　起步于物流的寶能係涉足地産最早可追溯至1998年左右,當時的標誌項目是福田中港城。其後的幾年裏,寶能先後進入酒店、金融、文化旅遊等産業,目前已然塑造成橫跨城市綜合物業開發、現代物流、文化旅遊和現代金融産業的“寶能係”。

　　2005年,在房地産産業籍籍無名的寶能係以深圳寶能太古城項目為起點踏上了城市綜合物業開發的新征程。2009年,太古城開盤當日便為其帶來了15億元的銷售額。

　　深圳寶能太古城的成功樣本讓寶能係掌舵人姚振華看到了城市綜合物業開發的商業契機。2009年始,寶能吹起了向全國佈局的號角。截至目前,寶能已進駐華南、華北、東北、西北等30多個重點城市。其官網披露,除了大本營深圳,寶能的佈局延伸至雲浮、天津、蕪湖、無錫、揚州、瀋陽、韶關、佛山、廣州、惠州、肇慶、南寧、贛州、福州、上海、合肥、西安、北京、大連、吉林、烏魯木齊等城市。

　　在頻頻開發新項目的同時,也有深圳地産界人士稱寶能集團為“地標專業戶”。例如瀋陽寶能環球金融中心主建築建成後,將以565米的高度將成為東北亞地區第一高樓、全球第七高樓。

　　在全國30余座城市佈局的寶能係,外人對其旗下房地産公司難以一窺全貌。記者遍查工商資料發現,寶能係旗下涉足房地産行業的公司至少有30家。

　　深圳是寶能係的發家地,這裡有寶能投資集團有限公司(下稱寶能集團)、寶能地産股份公司(下稱寶能地産)、寶能酒店投資有限公司(下稱寶能酒店)、深圳市中林實業發展有限公司(下稱中林實業)等。

　　在北京,寶能控股(中國)有限公司(下稱寶能控股)與前海人壽合資成立了寶能世紀有限公司(下稱寶能世紀);2008年和2013年,寶能地産分別全資成立了北京市寶能置業有限公司和北京寶能房地産開發有限公司。

　　除了深圳和北京兩個重要城市的佈局,寶能係還陸續成立了廣西寶能城市建設有限公司(下稱廣西寶能)、惠州寶能泰豐置業有限公司(下稱惠州寶能)、無錫市寶能投資有限公司(下稱無錫寶能)、佛山寶能投資有限公司(下稱佛山寶能)、瀋陽寶能泰盛地産有限公司(下稱瀋陽寶能)等。

　　帶有“寶能”字樣的子公司逐步構成了寶能係龐大的地産版圖,但是同時的多點開花也導致了資金的巨大需求。

　　鉅額資金從何而來?21世紀經濟報道記者調查發現,銀行、信託、保險等是寶能係融資的三大主力渠道。

　　銀行貸款超120億元

　　銀行貸款是不少房企所期冀的,在房地産層層調控中,房企在銀行貸款也屢屢受限,但是寶能係卻能從各大銀行拿到了相當大規模的貸款。

　　“深圳幾乎所有的銀行都做了寶能係的貸款。”上述接觸過寶能集團的銀行人士稱,寶能係的鉅額資金需求也吸引不少信貸員到府做生意。

　　寶能地産是寶能係下主要的地産平臺,也是背負銀行貸款最多的一家。目前其在深圳地區銀行借款合計達22.77億元、廣東省(除深圳外)銀行借款4.52億元、全國範圍(除廣東外)借款合計18.02億元,合計銀行貸款為45.31億元。

　　寶能集團、寶能酒店、寶能世紀等在深圳地區銀行貸款分別為4.47億元、9.75億元、8.5億元,另外深圳深業物流集團股份有限和中林實業的銀行貸款分別為16.68億元和12.98億元,深圳市鉅盛華實業發展有限公司(下稱鉅盛華)、深圳市寶鉅實業有限公司等均有1億元以上的銀行貸款。

　　粗略計算,跟寶能係有股權關係的公司銀行貸款合計為120億元。熟悉寶能係信貸情況的知情人士指出,“上面的貸款情況主要是深圳地區的銀行貸款,深圳地區外的貸款可能也有不少。另外,能查到貸款情況的公司還只是跟寶能係有明顯的股權關係的,不排除寶能係還有一些隱蔽的關聯公司也進行了貸款,這個在信貸系統難以查到”。

　　“就寶能系數量眾多的貸款看,不僅有很多間接貸款,另外還存在跟貸款用途不符的情況。”上述知情人士進一步透露,真正的用途只有公司內部的財務人員才清楚,“估計是挪用到商業地産項目了。”

　　寶能係掌門人姚振華通過控股鉅盛華實際控制了A股上市公司寶誠股份(600892.SH)。2014年1月,鉅盛華將持有的全部1261.59萬股寶誠股份質押給 浦發銀行 深圳分行,用於其在該銀行的融資擔保。

　　強大的資金需求雖然吸引了不少信貸員到府,但也有銀行人士感覺到了風險。上述銀行人士就表示對寶能係的資産品質和還款能力有顧慮,因此考察後還是沒敢放貸。

　　信託融資94億

　　信託是寶能係僅次於銀行的一個主要融資通道,其合作的信託公司主要是四川信託、華潤信託、五礦信託、天津信託、中信信誠資産管理有限公司(下稱中信信誠)。

　　“在發行信託上,寶能也實行了目前房地産業內通行的做法,即以另一項目的銷售收入作為融資項目的還款來源或者抵押。”一位信託人士告訴21世紀經濟報道記者。

　　如2014年5月,四川信託發行了一款名為“寶能集團前海人壽基地項目集合資金信託計劃”,融資主體為廣西寶能,預計發行規模11.4億元,用於向廣西寶能增資(持股49%),信託資金用於南寧市五象新區“前海人壽南寧總部基地”項目的的開發建設,其還款來源為“前海人壽南寧總部銷售回款”;同月,四川信託發行川寶1號深圳“寶能太古城”裝修集合資金信託計劃,信託規模高達8億元,用於寶能太古城裝修(主要是商用物業智慧化、安保、綠化升級改造等),還款來源是深圳矽谷北區大學城片區“西麗寶能城”一期項目的銷售收入和深圳市車公廟商務區“深圳竹子林寶能公館”銷售收入。

　　寶能係發行最早的一款可查的信託産品應該來自五礦信託。2012年4月,五礦信託發行的“寶能太古城特定資産收益權投資集合資金信託計劃”成立,募資規模8億元,受讓寶能地産持有的位於深圳市南山區已建成的太古城花園(北區)商業物業的資産收益權,資金用於寶能集團內部物流板塊筍崗及清水河片區的物流倉儲産業升級。2013年8月,該款信託計劃提前結束。

　　2013年10月,天津信託開始發售“天津寶能特定資産收益權轉讓《回購》集合資金信託計劃”,最終募集資金3.5億元,資金用於天津寶能調整財務結構、歸還其兩家股東借款。

　　2013年11月,華潤信託為寶能地産發行了一筆規模高達36億元的信託計劃,名稱為“鼎新108號深圳寶能地産股權投資集合信託計劃”。由合格投資者認購優先級18億元,劣後級18億元由寶能控股以其對寶能地産的18億元債權認購。其中,2億元優先級資金用於寶能地産增資,並持有寶能地産18%股權,用於深圳寶能公館項目開發建設,16億元用於寶能地産贛州項目的開發建設。

　　四川信託發行的川寶2號集合資金信託計劃隨後也宣佈成立,規模達18億元,優先級資金用於寶能科技園北區已建成寫字樓物業的裝修。還款來源為深圳龍華寶能科技園南區、深圳寶能公館、深圳西麗寶能城的銷售收入。

　　值得注意的是,成立於2013年4月的中信信誠資産管理有限公司,自今年1月以來已經為瀋陽寶能發出了6隻專項資産管理計劃,募集資金合計9.18億元,用途均為瀋陽寶能中心項目。

　　從上述可查到的信託産品融資規模計算,加上劣後級出資,信託融資規模累計超過94億元。

　　與前海人壽的關聯交易

　　民企寶能集團獲得了難得的保險牌照——前海人壽,這是寶能係地産擴張的一個重要著力點。

　　前海人壽成立於2012年2月,增資後註冊資本25億元,寶能集團通過子公司鉅盛華實業持股20%,是單一第一大股東,寶能係實際控制人姚振華出任前海人壽董事長。

　　前海人壽2013年年報顯示,前海人壽已實現規模保費達143億元,實現營業收入14.71億元,已實現盈利,凈利潤為956萬元。

　　寶能係的地産資産,除了掌控在寶能係相關公司手中的部分外,持有最多的便是前海人壽。

　　21世紀經濟報道記者調查發現,前海人壽鉅額保費的投資去向之一便是房地産業。成立至今,前海人壽共披露15宗重大關聯交易,通過股份轉讓、增資、借款等形式,全部投資于地産業,共耗資約48億元。仔細剖析可以發現,前海人壽主要有兩個方式投資于房地産,一是直接增資、借款,二則是收購寶能係旗下房地産公司的股權,通過第二種方式,寶能係也成功變現。

　　前海人壽直接增資、借款加碼房地産業投資的案例就有:前海人壽向持有49%股權的佛山新城項目提供借款3.2億元、向其100%持股的項目公司惠州羅浮山項目提供借款1億元、向其100%持股項目公司惠州寶能泰豐置業有限公司增資2.5億元。

　　進入房地産16年之久的寶能係,已完工或接近完工的項目不在少數,這些項目有部分的退出方式就是賣給前海人壽。近日,前海人壽披露了一項重大關聯交易,其擬出資8.575億元受讓寶能控股持有的寶能世紀49%股權。寶能世紀核心資産為位於北京朝陽區望京新興産業區的北京寶能中心大廈項目,已經于2010年竣工,目前全部投入運營。

　　類似的案例還有,2013年8月-12月,前海人壽分別出資2.12億元、4.96億元受讓寶能地産、寶能商業有限公司(下稱寶能商業)持有的寶能酒店12%、28%股權;出資2265萬元受讓寶能地産持有的惠州寶能100%股權,同時向惠州寶能增資2.7億元;2013年11月28日,前海人壽從無錫寶能購置寶能金融大廈15-38層寫字樓,並斥資4億元,擬將其打造成前海人壽華東區總部;2013年12月18日,前海人壽出資1.302億元受讓韶關寶能持有的韶關德豐源100%股權。

　　實際上,前海人壽不僅從寶能係進行關聯交易購買地産項目,本身也全資投資了不少地産項目,如惠州羅浮山項目、惠州寶能等。另外,2014年4月,前海人壽競買取得寶安中心區養老項目,總地價款4億元。隨後,前海人壽向寶安中心區養老項目提供3.3億元借款用作施工備料等。

　　和2013年相比,2014年前海人壽的地産投資明顯加碼。

　　數據顯示2013年末,前海人壽資産總計達到了170.39億元,其中投資性房地産為12.76億元,佔比為7.48%。雖然投資佔比在保險行業中已屬相當高,但是絕對值並不算高。

　　今年以來,前海人壽披露的編號為“臨2014-01”至“臨2014-06”的6個重大關聯交易公告顯示,前海人壽今年以來已經陸續投入了16.5億在地産項目上,具體項目包括:向其全資子公司惠州寶能泰豐置業有限公司增資2.5億元,後者的核心資産為位於廣東惠州羅浮山的健康生態城在建工程項目;向全資子公司韶關丹霞山項目提供借款5.5億元;向持股40%的深圳桔釣沙國際度假酒店項目提供借款1億元;向全資子公司惠州羅浮山項目提供借款1億元;向持股49%的廣東佛山新城國際文化金融中心項目提供借款3.2億元;向全資子公司深圳寶安中心區養老設施項目提供借款3.3億元。

　　前海人壽在地産投資上的加碼,一方面也許源於規模保費的大增。數據顯示2014年,前海人壽規模保費仍繼續高速增長,僅1-4月便實現規模保費106.5億元。前海人壽更是公開宣稱今年規模保費將達500億元,明年實現1000億元目標。

　　另一方面,前海人壽能夠加快地産的佈局也得益於保監會的新規。

　　保監會在2014年2月中旬所發佈並實施《關於加強和改進保險資金運用比例監管的通知》,明確不同大類保險資産的投資總量及集中度監管比例上限,其中,投資權益類資産以及不動産類資産的賬面餘額佔保險公司上季末總資産的監管比例都不得高於30%。而在此前,保監會規定對不動産的投資比例上限為10%。上限的調整,讓前海人壽有更多的空間去投入不動産項目。