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中信“借雞生蛋”:常振明欲破“整而不合”魔咒

  • 發佈時間:2016-03-29 09:40:00  來源:中國經濟網  作者:劉娟  責任編輯:蘇杭

  大象起舞,翩躚之地在香港。

  2014年4月16日,注資中信泰富,中信集團在香港整體上市的計劃最終落槌。這樁高達2269億元的巨無霸收購方案,注入資産包括銀行、電訊、證券、汽車、特鋼、隧道、房地産及工程承包等一長串名單。當年8月,中信泰富更名為中信股份(00267.HK,以下簡稱“中信”),掌舵手常振明

  “中信係”地産整而不合,業務增長緩滯等難題,自此就擺在常的案前。在這一輪國企改革,要求國有資本保值增值的大背景下,中信選擇切割2400萬平方米住宅地産。

  整合思路在今年3月中旬明晰,常振明選擇“借雞生蛋”的對像是中國海外發展(00688.HK,內地平臺“中海地産”,以下簡稱“中海”)。中海付出310億元交易對價,中信成為中海的第二大股東。

  接下來,中信聚焦的土地一級開發、城市綜合體業務將以新成立的中信城市投資發展有限公司(簡稱“中信城投”)作為平臺,中信副董事長兼總經理王炯親自挂帥。

  地産界兼併重組大幕,正緩緩拉開。2016年,被定位為國企兼併重組年。而住建部定調的2016年工作重點,包括房地産去庫存和促進房企兼併重組。保利、中糧、中鐵、中國電建加速重組地産業務的消息正山雨欲來。而葛洲壩、神華、魯能等電力係央企地産業務重組也是下一步看點。

  資産價值最大化

  中海與中信間310億元大額並購案,正引發越來越炙熱的媒體聚焦。

  3月24日,在致股東的信中,中信董事長常振明主動談及上述重組,“公司管理層對業務發展有一個共識,就是要在所涉足的行業打造有競爭力的龍頭企業。如果憑一己之力難以達到這個目標,我們就要與行業領導者合作”。

  作為老牌央企,中信橫跨金融、能源、製造、房地産等60多個領域。中信希冀逐漸形成金融與實業較均衡發展的局面,但提高非金融板塊盈利能力的工作,任重而道遠。

  常振明坦言,“去年的業績就反映了這一點”。2015年,中信凈利潤418億港元,同比增加5%,主要來源仍是金融業務,尤以中信銀行為甚。非金融業務中,房地産板塊是重要資産,規模龐大,但業績表現欠優。

  2015年,中信房地産收入275.28億港元,同比下降8%;溢利貢獻為42.92億港元,佔總業務溢利6.6%;業務資産2328.09億港元,資産回報率僅為2%。期內房地産業資本開支30.13億港元,同比卻增長370%。

  “這些年,特別是集團上市後,房地産對於中信而言造成了很大挑戰,這些挑戰有來自成本的因素,包括建安、財務、管理成本等。”王炯在業績會上如是稱。

  在外界人士看來,中信旗下地産業務業績增長乏力,于整個集團而言變得無足輕重,也是被“賣掉”的戰略考慮原因。

  中信地産在地産界起步早,資源稟賦好,在中信華南主導的深圳中信紅樹灣一舉成名後,向全國進軍。2005年,中信地産已擠進全國地産前列。但時至今日,其銷售額卻徘徊在TOP30之外,是唯一一家排名在20開外的央企背景的地産企業。

  2014年-2015年,中信地産年銷售額215.2億元和231.3億元,滑落到行業第41位,徹底跌出“第二軍團”。

  同業競爭導致的資源糾紛,以及內部運營不暢,是中信地産逐步走向衰敗的重要原因。“事實上,中信內部兩大地産平台中信地産和中信泰富在區域劃分和産品區隔上一直不清晰,導致兩者都想跟集團要資源,內部爭鬥爭寵嚴重。”在蘭德諮詢總裁宋延慶看來,中信內部地産主體設置亂,內部爭鬥嚴重,再加上BOT模式弊端和産品線散亂,從而導致資産週轉率低,利潤貢獻小。

  常振明坦承,中信的規模和土地儲備較行業一流企業仍有一段距離,而去年全年,中信一大業務重點就是促進資源整合,尋找更佳操盤手。

  據時代週報記者了解,中信剝離地産業務的談判自去年啟動後,先後談了好幾家。“原來碧桂園盯上了,最終還是選擇了和央企中海合作。”

  在房地産行業素以成本控制著稱的中海成了中信學習的樣本。談及中海時,王炯毫不吝惜溢美之詞,強調中海在管理,特別是成本控制上“優於一般的房地産公司”,“是中國房地産的第一集團軍”。

  2015年,中信地産板塊股東應佔凈資産收益率只有5.7%。同等財務指標下,2015年,中海地産股東應佔凈資産收益率達到了17.39%。兩者的凈利率分別為15.54%和23%。

  常振明稱,中海是一個理想的合作夥伴,而我們各自最大的股東中信集團和中國建築工程總公司是長期戰略合作夥伴,有著良好的合作基礎。他堅信,中海能使中信這部分資産實現價值最大化,而且通過持有中海的股權,中信可以繼續參與國內住宅地産市場的發展,“重要的是為公司創造價值、帶來利潤。”

  在3月24日當天舉行的投資者會議上,中信管理層透露,與中海重組並成為第二大股東後,公司將從中海獲得30%的分紅比例,未來希望儘量保持在較高的水準,具體仍在商量中。此外,中信也將向中海派駐一名非執行董事。

  聚焦一級開發與綜合體

  在住宅業務注入中海後,中信將專注于做一級土地開發以及城市綜合體開發,尤其是商業地産在核心城市的存量運營,定位於城市運營商。

  長久以來,中信一直表現出對商業地産的重視與熱情。在中信2014年的上市資産包中,共有4家公司從事房地産業務,其中與中海交易涉及到的中信地産、中信泰富,其旗下均有大量的商業地産項目。中信地産于2014年成立中信商業管理有限公司,擬在商業地産基金方面有所發力;中信泰富則以商業地産為主體。

  另外兩家公司分別是中信和業、中信興業。中信和業于2010年拿下北京CBD核心區Z15地塊項目,擬打造成北京市的最高建築“中國尊”,就其地段和體量而言,堪稱中信旗下最優質商業物業之一。中信興業旗下除大量港口、基建等項目外,還與寧波市寧海縣西店鎮共同運營PPP項目“中信(寧波)西店新城”。

  此外,非上市資産中的中信國安集團,旗下也有相當規模的住宅、商業地産、旅遊地産等項目,分佈在北京、廊坊、太倉、北海、峨眉山等地。

  據時代週報記者了解,中信的商辦物業規模可達250萬平方米。其中,上海中信泰富廣場、陸家嘴濱江金融城等均為自持項目。

  截至2015年底,中信持有投資性房地産285.08億港元,同比微降0.82%。常振明表示,中信旗下有位於多地的商業性物業,這些物業的增值會相當大,“公司也在考慮通過各種方式來實現價值”。

  “調整之後,中信內部房地産業務的地産屬性將弱化,金融屬性將增強,”中信內部人士陳凱(化名)向時代週報記者透露,中信的優勢在於用於包括中信信託和中信證券在內的全方位金融平臺,未來,中信或通過商業地産資産證券化、試水PPP等方式為中信提供穩定收益。

  至於中海向中信轉讓60.50億元資産包一事,常振明回應稱,目前尚未明確中海轉讓資産的規模、金額等內容,或主要以綜合體為主。

  而被問及中信城投是否有分拆上市計劃時,中信管理層並未給予正面回應。王炯表示,資本運作是一個非常好的手段,但應建立在項目的建設和運營得到充分釋放後,才能尋求(上市)這方面的發展機會。

  員工公開信“問路”

  世紀牽手時刻,中海、中信高層彈冠相慶,而一股濃重的擔憂、迷茫情緒卻在中信內部迅速瀰漫。

  “與中海的重組決定,我們也是14日通過公告才知道的,所有人一片靜默,眼含淚水。”中信地産華南某公司員工張宇(化名)對時代週報記者透露,當天,公司曾開會表示,今年地産員工的薪酬體系不會變,但明年會有雙向選擇。

  這意味著,中信地産員工將面臨著下崗,或重新就業的難題。

  “3月14日至今,集團一直未給地産員工明確、妥善的安置方案,員工在公司層面獲取不到直接、有效、準確的一手資訊,”3月23日,時代週報記者收到中信地産員工寫給集團的公開信,信中稱,“這導致員工沒有方向,沒有方案,焦慮感倍增。”

  中信地産員工希望集團層面儘快給予答覆,明確去向。

  他們的擔憂並不難理解。以往任何一場整合,都會涉及複雜的人員變動。中海今年1月初才完成與同系統的中建地産的最後人事整合,耗時長達兩年多。據時代週報記者了解,血緣關係並沒有讓中海和中建産生認同感,合併之初,中海內部就有個口號,中建人員全部降級使用,待遇跟著級別走,願意來則來,不願意就請走人。

  如今,在薪酬、管控和文化體系差別明顯的兩大央企系統之間,跨企業重組面臨的人事關係和組織價格問題會更複雜。

  事實上,中海與中信達成交易的先決條件,包含了中信順利完成內部地産重組。過去數年間,中信內部都有整合中信地産和中信泰富的想法,但因地産板塊盤根錯節的複雜關係,中信整體上市等種種原因,這兩家公司始終整而不合,各自業務至今依舊恣意重合發展。

  按照中海主席郝建民在3月18日業績會上的説法,中海與中信同宗同源,是可以互相融合的,“雙方將是合作關係,而不是敵對關係,未來是共同的。”

  王炯則表態,中信集團對此事全力、高度負責任。他在3月24日中信業績會上表示,“員工問題,中信和中海對接上都有原則上的安排,中海也表示中信地産轉移過程中對應的員工都可以接受。”但他轉而稱,人員的流動也是雙向的,比如待遇等都可能影響最終選擇,“集團會妥善安排員工去向,甚至可以安排到新的平臺。這裡面可能就需要做一些研究。”

  郝建民相信這次的整合會成功,並且在短期內就能完成,“如果審批流程順利的話,預計六個月內可以完成,最遲也不會超過年內。”但中信高層常振明、王炯等未對整合時間表作出明確表態。

  在薪酬、管控和文化體系差別明顯的兩大央企系統之間,跨企業重組面臨的人事關係和組織價格問題會更複雜。

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