聯想地産業務也有“第四道坎” 融科智地75億融資背後的規模試題

　　來源:觀點地産網

　　都説“背靠大樹好乘涼”，然而融科智地儘管背靠聯想控股這棵堅實的“大樹”，卻仍然很遺憾地錯過了房地産發展機遇最好的黃金十年。

　　因為近幾年來業績增長瓶頸，加上近日自媒體事件紛擾，聯想集團這段時間處於煩心之中。

　　聯想控股董事長、聯想集團創始人柳傳志早前在2016年聯想新年年會演講中，也曾直接指出，聯想發展面臨第四道大坎，即由於技術和商業模式的創新，聯想PC業務被壓縮，手機、伺服器等新業務尚未形成氣候。

　　與聯想的IT業務一樣，另一項核心業務房地産似乎也面臨著自身發展的“第四道坎”。

　　2月17日，聯想控股公告披露，附屬公司融科智地房地産擬向中國證監會申請發行面額累計不超過人民幣25億元的融科地産2016年公司債券，及面額累計不超過人民幣50億元的融科地産2016年私募債券。

　　75億融資背後，是融科智地多年來一直徘徊不前的規模困局。

　　聯想地産業務困局

　　作為聯想除IT業務外的第二大核心業務，融科智地為聯想房地産業務主要平臺，聯想控股直接及間接持有融科地産約93.09%股權。

　　觀點地産新媒體翻查過往資料顯示，融科智地前身為聯想工業實業有限公司，于2001年6月11日正式成立。成立之初，融科智地主要業務為開發科技、商業地産的開發與運營領域，並相繼打造了深圳(樓盤)研發中心、聯想集團(Lenovo)上地總部大廈、神州數位軟體開發中心、融科資訊中心A、C座。

　　隨著住宅市場近幾年突飛猛進的發展，2003年融科為了加快發展也開始進入北京(樓盤)、天津(樓盤)等住宅開發領域，並於2004年宣佈結束在寫字樓市場長達三年的試探。

　　2008年，聯想控股提出上市的目標，旗下融科智地也進入上市程式，並計劃在2010年前後實現在A股上市。

　　不久後，聯想控股確定了整體上市的戰略，融科智地獨立上市的計劃因此被迫中斷。隨後，聯想控股採用母子公司的組織結構，業務佈局包括核心資産運營、資産管理、“聯想之星”孵化器投資三大板塊。

　　其中，以融科智地為主的房地産業務也被排在了聯想賴以起家的IT之後的第二位。據了解，為了配合聯想控股的整體上市，融科智地再次改變以往發展步伐，以擴大規模為目標。

　　經過兩年調整，融科智地業績確實有了明顯提升，2012年度、2013年度實現銷售收入分別為81.71億元、137.03億元。

　　但好景不長，公司整體開發和銷售的節奏均在2014年有所放慢。最新數據顯示，2014年度和2015年1-9月，融科智地實現銷售收入僅為65.53億元和82.22億元。

　　在聯想控股最新發佈的中期財報中顯示，聯想房地産板塊今年上半年收入大幅增加至43.4億元，較上年同期增長120%;凈利潤17.33億元，同比增長79.61%。

　　即便有大幅增長，但因房地産收入的43.4億元僅佔聯想控股總收入(1421.01億元)的3%，更是完全不能擔負起柳傳志期望的“一級火箭”功能。

　　都説“背靠大樹好乘涼”，然而融科智地儘管背靠聯想控股這棵堅實的“大樹”，卻仍然很遺憾地錯過了房地産發展機遇最好的黃金十年，始終無法實現業績及規模的做大做強。

　　在外界正熱火朝天地討論聯想近幾年來差強人意的業績之際，是次融科智地的75億的大手筆融資公告就顯得耐人尋味很多。業內人士分析，這或許正是聯想意圖做大業績規模的一個信號。

　　融資背後規模試題

　　觀點地産新媒體查閱公告顯示，是次融科智地擬向中國證監會申請發行面額累計不超過人民幣25億元的融科地産2016年公司債券，及面額累計不超過人民幣50億元的融科地産2016年私募債券。

　　其中，2016年公司債券擬發行規模不超過人民幣25億元，採用分期發行方式，第一期債券的發行規模為不超過人民幣20億元。債券所募集資金中20億元擬用於償還公司債務，所募集資金中的5億元擬用於補充公司流動資金。

　　融科智地在公開發行公司債券募集説明書上明確指出，為積極推動公司戰略的縱深開展，利用市場需求增長帶來的市場機遇，做強做大業務，提升市場競爭力，公司亟需長期穩定的資金滿足經營發展需要。

　　通過發行公司債券，融科智地可以獲得長期穩定的資金來源，可以滿足公司發展的融資需求，也可以調整和優化債務結構，有利於公司加強流動性儲備，防範財務風險。

　　觀點地産新媒體查閱資料發現，2012年度、2013年度、2014年度和2015年1-9月，融科智地購地面積分別為54.50萬平方米、152.85萬平方米、32.61萬平方米和18.70萬平方米，購地實際支出分別為192，917.41萬元、585，297.71萬元、588，225.00萬元和72，277.03萬元。

　　儘管融科智地方面表示，2014年度和2015年1-9月購地面積大幅下降，主要是公司根據自身發展階段以及全國房地産市場情況，審慎控制業務規模，有意降低土地購置規模所致，但市場猜測這或許也與融科智地長期以來較高的負債結構以及不充裕的現金流情況有關。

　　數據顯示，截至2015年9月30日，融科智地在全國12個城市共有超過35個項目，剩餘土地儲備佔地面積僅444.14萬平方米。

　　缺少充足的土地儲備，做大規模只能是空談。融科智地此番75億融資，有助於公司長期穩定資金來源的獲取，也可以滿足公司發展的融資需求，或將幫助公司更好擴充土儲以及擴大規模。

　　聯想意欲改變地産業務規模“做不大”局面的心思，早在去年一系列高層人事大換血中便可見端倪。2015年11月份，柳傳志就疑因不滿業績低迷，將融科智地總裁室全部解職，其中更包括帶領融科智地一路成長、被譽為“聯想地産少帥”的總裁陳國棟。

　　對於陳國棟被撤職，彼時，大多數行業內人士認為或與其領導下的融科智地規模近年來“做不大”有關。

　　億翰智庫研究中心主任張化東彼時在接受觀點地産新媒體採訪時也指出，融科智地此舉很可能是在做戰略調整。

　　無論如何，聯想地産業務落於人後已是不爭的事實，而在未來，公司能否通過找準戰略定位，提升自身競爭力以擴大佈局，最終跨過規模困局這道“坎”，仍然有待觀察。