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陽光100轉型輕資産模式 引光大中信鉅資入股

  • 發佈時間:2015-06-16 06:20:59  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:劉小菲

  “我們以自身核心優勢與光大安石的資本優勢結合,通過輕資産合作模式加速業務轉型升級,但陽光100轉型不轉行,將用自己有限的資金去盤活有潛力項目。”陽光100主席易小迪對《證券日報》記者表示。

  6月12日,陽光100中國公告稱,以每股3.4元配售最多3.75億股新股,每股作價3.4元,較停牌前折讓約16.67%,佔擴大後股本約15.79%。配售股份中的2.14億股由光大控股旗下光大安石團隊牽頭的投資財團認購,持股9.03%,該投資財團也由此成為陽光100第二大股東。

  同時,陽光100還與光大安石簽訂一項戰略合作框架協議,雙方將發揮各自優勢實現全面深入合作,充分結合公司的房産銷售能力以及街區商業運營能力和光大安石在地産、金融等領域的資源優勢

  合作層麵包括光大安石將協助陽光100在未來進一步提高融資能力、業務規模以及資本回報率。另外,光大安石將就與陽光100在未來項目層面的合作中安排提供約50億元人民幣規模的融資,並以股權及債權模式投資公司項目,支援陽光100主力産品如商業街區、鳳凰社等進一步快速發展。

  據悉,在與光大安石宣佈合作前,陽光100還于6月2日與毛大慶旗下的優客工場達成合作,未來將共同經營北京陽光100優客工場項目,並簽署戰略合作協議,試圖將雙方的合作推向全國;6月10日,陽光100又宣佈收購李亞鵬旗下中書控股麗江雪山藝術小鎮項目51%股權,全面介入項目經營與銷售。

  易小迪對《證券日報》記者表示,在“網際網路+”的浪潮下,房地産的發展方向應該是“+服務”,並明確表示“我們所有的普通住宅,都要向服務式公寓轉型。要在建好地産項目平臺的基礎上,為各類垂直服務商提供介面。”

  業內人士也指出,十天之內接連3個動作,使得陽光100的轉型模式已清晰可見,即以地産業務為基,搭建平臺,輸出服務管理;輕裝上陣,快速擴張。

  此外,易小迪還表示,陽光100已經跳出“高價拿地開發”的邏輯,在房地産存量時代,公司會尋找有潛力的項目,小股操盤,將陽光100産品行銷的優勢輸出,讓項目升值,從中獲得一部分升值收益。

  專注街區綜合體

  作為一家擁有二十多年曆史的全國性房地産發展商,陽光100一直堅持深耕區域中心,並專注于高速發展城市的核心地段,通過産品創新,自主銷售和物業服務形成産品行銷方面的核心優勢,逐步也在房地産行業內形成其獨特的發展模式。

  其中在商業地産方面,租售結合的“街區綜合體”成為陽光100近些年轉型後的主力産品。在少量持有,主導經營,做大做實服務配套的情況下,依靠溢價銷售回款支援自身持續發展。公司2014年年報資料顯示,陽光100商業地産銷售毛利高達50%以上。而陽光100高層也多次表示,街區綜合體未來將佔據公司整體物業銷售的半壁江山。

  易小迪認為,中國房地産市場正在經歷轉變,房屋供應過量,但年輕人對服務式公寓的需求仍然巨大,且隨著時間推移,需求量還會增加。同時,由於面對來自淘寶和其他電商的競爭,傳統的百貨公司和購物中心越來越難以生存,他們的主要租客——各大品牌零售店也在逐步關閉一些門店,餐飲、聚會、休閒和兒童娛樂的商家則會更青睞街區綜合體,因為它離人們居住的地方更近,而廚房、餐廳、學習室甚至客廳都可以延伸到附近的街區商業中間,這使得縮小昂貴的公寓面積變得可能,也使得生活成本更低。種種原因,街區商業的未來將會變得明朗。

  在住宅地産方面,陽光100的主打産品是創新社交型服務公寓“鳳凰社”,以服務配套來增加項目溢價空間是産品主思路,試圖通過更豐富的社區配套和公寓服務來滿足市場需求。在市場競爭激烈的成都,有“鳳凰社”産品概念的成都米婭中心項目在快速清盤的同時,也實現了比周邊項目更高的溢價。

  對於光大安石這些資本方而言,陽光100的專業銷售能力也有足夠吸引力。陽光100目前直屬銷售團隊規模已達3000多人,獨特的銷售管理和激勵策略將定價權放回最貼近市場的一線銷售人員手中,使得陽光100項目的銷售經常出現量價皆高於同行可比項目的業績。

  以輕資産模式回歸一線城市

  作為老牌房企,陽光100的市場定位、規劃整合和強大的銷售能力最被光大安石所看重,圍繞此能力展開闔作的空間被雙方看好。

  光大安石的強大資金實力及資源背景可以幫助陽光100輕裝上陣,以少量資金投入獲得項目操盤權,通過産品行銷和品牌連鎖帶來項目升值和快速去化,從而分享利潤,實現經營規模和影響範圍的快速拓展。

  據悉,光大安石為光大控股的唯一排他性房地産投資平臺,通過多年在房地産行業的深耕細作,逐步形成了包括股權投資、債權投資、結構化投融資、跨境産業並購及房地産證券化等在內的多條成熟産品線,可實現項目並購整合、主動開發管理、跨境資本市場投資等多渠道産品投資。

  而不同於簡單粗暴地以打折降價去庫存,陽光100通過項目增值服務帶動去化加速的模式更被光大安石所認同,並認為在未來長期的供大於求的房地産市場裏,這種模式更能有效應對,並令房地産項目保持獨特的盈利能力。

  有消息稱,雙方在北京、深圳、重慶等地的擬合作項目將通過陽光100的再定位及改造,包括加入商業街區元素和加強社區配套服務等重新啟動,令項目的功能、形象和去化情況獲得顯著改善和提升。

  陽光100還將與光大安石整合資源建立房地産銷售服務平臺,打造集資産增值、物業交易、物業管理及社區金融為一體的多功能房地産網際網路生態系統。

  有此需求的不僅光大安石一家,在光大安石此次牽頭入股陽光100的財團名單裏,還包括中信國安基金,類似的合作也可能在陽光100與中信國安之間開展,除此之外,還有多家大型資管公司在與陽光100洽談相關合作。

  中信國安基金管理有限公司總裁鄧斌則表示,目前中信集團在深圳有1000萬平方米的項目儲備,這能有效幫助陽光100回歸一線城市。

  對於陽光100而言,這條道路能讓其獲得一條輸出核心優勢,放大價值影響的 “輕資産”擴張之路。

  易小迪表示,“全國範圍內由於定位、運營等問題而存在資産升值和銷售溢價空間的庫存項目規模極其可觀,僅光大安石和中信國安兩家旗下可以進行這類輕資産模式合作的資産規模就在千億級,放眼全國,則是萬億級的市場。這種合作模式將幫助陽光100以最低的資金成本快速進入核心城市,參與優質地産項目,將自己的産品、銷售和服務優勢的影響力最大化,實現主力産品——街區綜合體和‘鳳凰社’的快速發展和公司整體經營規模的大幅提升。”

  轉型是當前房地産行業最具挑戰的命題。易小迪表示,陽光100的轉型之路以市場需求為導向,從自身的核心優勢——産品行銷出發,轉型不轉行,做公司最擅長的事情並通過與優勢資金資源戰略合作將它做好做大。在第二波城鎮化浪潮中城市商業正在發生轉移,注重體驗型消費的新型街區商業有著廣闊的市場空間,陽光100正穩步推進以街區綜合體開發運營為核心的業務轉型。輕資産擴張模式無疑會進一步加速陽光100轉型的步伐,這也是本次戰略合作的重大意義所在。

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