凈資産收益率逐年下降 佳兆業物業上市存隱憂

　　繼新城物業上市之後，12月6日，佳兆業物業即將成為今年年內第10家上市的物業公司。據招股書中顯示，發售股份總數為3500萬股，集資凈額約2.795億港元。其中，50%的資金用來收購和投資物業管理公司。

　　繼新城物業上市之後，佳兆業物業也敲定了上市日期，即12月6日，即將成為今年年內第10家上市的物業公司。

　　在佳兆業物業11月26日公開的招股書中顯示，佳兆業物業發售股份總數為3500萬股，發售價介於9.08-10.88港元之間，按中間價每股9.98港元計算，集資凈額約2.795億港元。

　　營收增速有待提升

　　招股書中顯示，佳兆業物業成立於1999年，很長一段時間內主要承接佳兆業集團開發的物業，直到2014年才開始對外承接業務。

　　截至2018年6月30日，佳兆業物業業務覆蓋37個城市，管理124個物業項目，總在管建築面積達2540萬平方米，包括101個住宅社區及23個非住宅物業，其中來自佳兆業集團開發的項目86個。

　　佳兆業物業仍然是一家高度依賴母公司輸送業務的公司，這在營業收入方面同樣得到體現，來自佳兆業集團及關聯公司的收益佔比高達50.9%。

　　2015年-2017年，佳兆業物業實現營業收入分別為4.78億元、5.39億元、6.69億元；凈利潤分別為約5772.0萬元、5811.4萬元、7144.1萬元。2018年上半年，佳兆業物業實現營業收入4.12億元，凈利潤為2303.2萬元。

　　根據上述披露數據，目前，佳兆業的營收規模和增速與龍頭物業公司碧桂園服務、綠城服務等尚有較大差距。 2016年和2017年，佳兆業營收的年增長率分別為12.8%、24.1%，相比于碧桂園服務上市前41.3%和32.2%的增長率來説，增速仍然有待提升。

　　根據弗若斯特沙利文數據顯示，2017年按照營業收入測算，佳兆業物業在中國物業管理服務企業中排名第14位。

　　目前，除了傳統的社區物業管理服務、新房交付前顧問服務外，佳兆業物業還提供社區增值服務、智慧解決方案服務等。後兩者2017年的營業收入為0.58億元、0.47億元，分別佔當年總體營業收入的8.6%、7.1%。

　　凈資産收益率呈下降態勢

　　近年來，物業公司一直受到資本市場的青睞，首家赴港上市的物業公司彩生活就受到資本市場的追捧。

　　相比于傳統的房地産企業，物業公司的凈資産收益率明顯偏高。據今年年中樂居財經發佈的《2017中國上市房企ROE排行TOP50》可以看出，物業上市企業整體凈資産收益率較房地産企業明顯偏高，凈資産收益率超過50%的有8家。

　　目前，佳兆業在凈資産收益率卻呈現下降態勢，招股書顯示，佳兆業的股權回報率即凈資産收益率在2015年-2017年分別為33.1% 、25.0%、23.4%，呈現下降態勢。在上市成功後，面對股東，如何提高股權回報率是佳兆業需要思考的問題。

　　此外，佳兆業物業的毛利率相比于同等規模的物業公司較高，仍然保持30%以上的水準。2015年-2017年，其整體毛利率分別為34.6%、30.1%、30.5%，2018年上半年為34.2%。

　　負債方面，佳兆業物業降低負債的效果較明顯。2016年與2017年負債率為206%、106%，而今年上半年負債率降低至49.2%。

　　70%募資用於並購式擴張

　　對於此次募集資金的用途，佳兆業物業在招股書中表示，預計全球發售所得款凈額約為2.8億元。

　　其中，50%的資金用來收購和投資物業管理公司，而20%的資金用來收購和投資能夠提供社區增值的産品及服務的公司。

　　對此，佳兆業物業透露，未來公司戰略將實施積極的並購業務，選取在管建築面積300萬平方米、年度營業收入5000萬元以上及年度凈利潤率6%以上的公司標的，以快速在不同地區、不同領域擴充公司業務規模。

　　同時，在四大業務板塊中，社區增值服務、智慧解決方案服務是佳兆業物業未來重點發展方向。

　　目前，社區增值服務主要由其收購的深圳市齊家網際網路科技有限公司提供，旗下開發的K生活APP可以將物業管理服務與社區增值服務結合起來，為業主提供包括快遞、泊車、清潔、家居、金融等多元化服務。

　　佳兆業物業表示，未來，將在非住宅物業業務規模、增值服務産品、智慧社區智慧家居等方面繼續發力。