□深圳市房地産研究中心 李宇嘉

　　滬深樓市調控政策“落地”，南京、武漢、蘇州、寧波等重點二線城市樓市“新政”相繼發佈。考慮到樓市已經進入景氣回升週期，重點城市房價反彈明顯，筆者認為，新一輪樓市調控的大幕已經開啟，主基調仍是“需求端”抑制，比如提高非戶籍人口的限購門檻、提高二套住房貸款首付成數等。在貨幣寬鬆、鼓勵居民“加杠桿”和經濟增速下行背景下安全資産匱乏，住房投資投機需求明顯，從“需求端”進行抑制有其必要性。

　　對於一線城市，以限購、限貸為主的“需求端”手段被認為是調控“利器”，甚至在“去行政化”干預成為主流的今天，這些措施仍舊沒有退出。

　　筆者認為，包括一線城市在內的重點城市，未來靠“需求端”來調控樓市的難度會越來越大。首先，在經濟轉型期，基於財富保值和就業機會的考慮，人口和資金向大城市集中趨勢明顯；其次，即便適齡購房人群（25-44歲）在2015年達到峰值，但特大城市適齡購房人群佔比依舊很高，一線城市在50%左右；最後，貨幣大週期寬鬆和“加杠桿”背景下，貨幣取代人口，成為未來樓市景氣回升的推動力，而貨幣週期下一線城市樓市向上動力更大。

　　因此，對於包括一線城市在內的特大城市，既然需求旺盛，那麼就應該多渠道地增加供應，未來樓市調控政策也應該由“需求側”全面轉向“供給側”。近日，關於重慶在沒有樓市限購、經濟增長全國最快（2015年GDP增速達到11%）、人口凈流入的情況下，為何房價漲幅很小（過去5年房價僅漲12%）的評論受到熱議，原因直指重慶大規模增加供應。

　　比如，城市建設用地和農村宅基地增減掛鉤的“地票制度”，每年為重慶多增了14%的建設用地，緩解了城市用地供應緊張局面。截至2014年，重慶建成區面積達到1470平方公里。重慶以公租房為核心的住房保障用地佔比達到22%。因此，即便重慶大規模地鼓勵農民工進城，入戶門檻低，不實施限購政策，但樓市總體保持平穩態勢。

　　再看作為一線城市的廣州。廣州是我國商貿旅遊、文化教育和經濟中心。根據國家統計局數據，2015年廣州GDP為18100億元，比深圳高500億元；固定資産投資5406億元，比深圳多出2100億元；廣州常住人口1667萬，比深圳多了近600萬，居全國第三位；社會消費品零售總額7933億元，比深圳多近300億元；新房銷售面積1269萬平方米，比深圳高出400多萬平方米。但是，2015年廣州新房價格同比僅上漲9.2%，遠遠低於深圳近50%的漲幅，僅為上海、北京漲幅的一半。

　　從房價水準上看，廣州1.5萬元的均價水準，不僅遠低於北上深3.5-4.5萬元的水準，也低於南京、廈門、杭州的房價水準，甚至低於省內的珠海（均價為1.6萬元）。廣州房價之所以漲幅小、價格低，供應量大被認為是主要原因。從庫存水準看，儘管2015年以來樓市回升，但廣州可售庫存依然達到歷史第二高位（890萬平方米），消化週期達到10.1個月，已批未售庫存消化週期達21個月。

　　近20年來，廣州規劃建設了20多個新城，通過軌道交通、高鐵將城市骨架不斷向外延伸，樓市範圍不斷擴展。2015年，廣州經營性用地成交1031萬平方米，為近幾年次高位；房屋新開工面積2400萬平方米，為深圳的2倍；施工面積9370萬平方米，為深圳的三倍左右。廣佛同城是廣州樓市範圍擴大的另一途徑。早在2003年，連接廣佛的地鐵便開通了，基於文化語言、生活習慣、公共服務的差別不大，但佛山房價僅為廣州一半，廣州人習慣於到廣佛邊界買房。2015年，佛山商品房銷售面積達到1421萬平方米，為廣東省內第一，60%為廣州人購房。

　　目前，北上深住宅用地佔比僅20%-30%（廣州為40%），50%以上的用地給了工業，且近年來住宅用地供應計劃很少有完成的，這與人口凈流入、適齡購房人群規模大不相符。今年一季度，一線城市土地供應690萬平方米，相比2015年一季度下滑33%，供應規模創歷史新低。在未來樓市需求旺盛、長期向好的趨勢下，一線城市樓市“需求側”抑制應該是穩定市場的權宜之計，調控的基調應該向“供給側”轉移，即多渠道增加住房供應，減少工業用地比例，增加住宅用地比例。

　　同時，要加大主城區與週邊公共服務，特別是軌道交通的連接效率。目前，日本東京圈集中了全國30%的人口（3900萬），軌道交通分擔了圈內91%的出行，但北上廣深軌道交通分別僅佔42%、51%、47%和28%的出行。因此，未來在推進重點城市周邊區域一體化的同時，要大力開展軌道交通建設，提高週邊房地産開發的效率，這是未來北上深等高房價城市樓市調控的長效機制。