提高二套房首付比例、“限購”升級……剛過去的週末，上海、深圳接連發佈樓市調控政策。隨後，南京、武漢等房價上漲壓力較大的城市也分別出臺新政，調節信貸政策穩定市場預期。

　　業內人士認為，一線城市樓市或將迎來短期的量價波動期，房價有望趨穩，不會大起大落。與此同時，應警惕“虛火”向二線城市傳導。

　　滬深祭出三大招穩定樓市

　　從上海、深圳出臺的政策來看，地方政府的招數主要有三:

　　——提高二套房首付比例。如上海購買二套房的首付比例原為4成，新政策出臺後，普通住宅和非普通住宅的二套首付比例分別上調為5成和7成。且只要已有一套住房，不論貸款是否結清，該家庭再次申請住房貸款時均按二套房政策執行。

　　深圳雖未提高二套房首付比例，卻將二套房的認定範圍擴大至“購房人家庭名下在深圳無房但近兩年內有住房貸款記錄”，以及“在深圳已有一套住房但已結清相應住房貸款”的購房人群。

　　銀行監管人士表示，在房價較快上漲的城市，一些銀行在信貸政策執行中比較寬鬆，二套房貸款降杠桿勢所必然。

　　——強化市場監管。上海和深圳均規定，嚴禁房地産開發企業、房産仲介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。同時加大執法力度，依法查處房地産開發企業和房産仲介機構相關捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、利用不正當手段誘騙消費者交易等違法違規行為。

　　記者調查發現，上海等一線城市房價在春節後迎來一輪快速上漲。一些開發商捂盤待漲和仲介虛假炒作，在一定程度上助推房價“虛火”，導致“日光碟”頻現、二手房主屢屢“跳價”等。如2月底開盤的“路勁上海派”甚至重演“裹棉被”排隊購房的一幕。

　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇認為，首付貸等場外配資産品干擾了國家房地産政策，吹大部分城市的樓市泡沫，增加樓市風險。

　　——“限購”升級。上海將非滬籍家庭購房所需繳納社保年限由2年提高至5年，深圳從滿1年提至滿3年。

　　同策諮詢研究總監張宏偉認為，限購政策從嚴將影響部分非本地戶籍家庭的購房計劃，但政府主要是為抑制外來投機性需求。同策諮詢研究部監測數據顯示，社保年限提高後，受影響的人群僅佔當前上海總人口的7%左右。

　　市場反應:京滬市場交易者心態急切

　　在上海新政策25日出臺的前後一天，樓市出現成交量暴漲。24日，上海市一手房簽約套數達到1706套;25日更是刷出2499套的新高。雖然到27日該數字回落至958套，但與去年3月的日均成交量170套相比，仍高出不少。

　　業內人士分析，雖然上海已經明確新政策自3月25日起正式實施，但仍有一些開發商和仲介機構抱有僥倖心理，期待政策發佈到交易中心落地執行會有一段滯後期，不少購房者也抱著試一試的心態趕著網簽，製造了近日成交量新紀錄。

　　在新政策出臺後的首個週末，記者走訪多個樓盤發現，開發商已提前打響客戶“爭奪戰”，爭搶已嚴重縮水的目標客群。已拿到預售證的樓盤旋即入市，如位於上海新天地板塊的高檔樓盤“復興瓏禦”加推8套平層大宅，融創“濱江壹號院”已先於預定開盤日期直接開售。

　　與此同時，由於部分剛需群體購房受限，不得不轉向類住宅項目，酒店式公寓等商住産品開始搶手。26日，上海改善型商住項目“龍湖·新壹城”當日認籌破百。一位購房者表示，因限購門檻提升失去購房資格，只能轉向類住宅産品。

　　在尚未繼續收緊限購的北京，開發商和購房者也似乎在跟時間賽跑。在北京回龍觀地區的“首開國美風唐”，前來諮詢的客戶問得最多的問題就是貸款政策會不會變。

　　開盤僅一週就售罄的“首開熙悅尚郡”雖已無房可賣，但現場依然陸續有客戶前來諮詢。“項目均是100平方米以上的大戶型，每平方米均價6.5萬元，申購者基本都是購買二套房。上海、深圳等一線城市出臺新政策，提高二套房貸款首付款比例，北京沒準也會調整政策。”銷售顧問告訴記者，“只要申購者購房資質審核通過，我們馬上幫助客戶辦理貸款。”

　　與京滬樓市的“急切”不同，深圳市場仿佛進入了平穩期。有剛需的陸瑤從2015年以來一直關注樓市，她説:“深圳房價應該會比較平穩。我打算先觀望一個月，等穩定一點再考慮出手。”

　　但部分投資客的腳步依然沒有放緩。27日，位於深圳龍華新區的海寧公館項目開盤，記者在現場看到，等候區設置了約2000個座位，上座率約80%。一位陳姓女士告訴記者:“看中了小戶型，主要為了投資。”

　　滬深周邊樓市上漲 警惕二線城市樓市“虛火”

　　國家統計局數據顯示，自2015年7月京滬深房價全面同比上漲以來，這三座城市一直領漲全國樓市。

　　上海市住建委主任顧金山表示，去年下半年以來，特別是進入2016年，上海房地産市場出現了過熱情緒，房價形成了加速上漲的趨勢，同時也有投資投機性需求回潮、部分企業及從業人員違規操作等一些新情況、新問題。

　　深圳房價接連暴漲更是大幅抬高了剛需的購房門檻，透支未來的市場需求。世聯行數據顯示，目前深圳首套房購房門檻已提升至290萬元，而2012年至2014年，深圳首套房購房門檻分別是151萬元、165萬元、209萬元。

　　深圳房地産研究中心主任王鋒表示:“房價與收入水準的差距越拉越大將大幅降低居民的購房能力，不利於留住人才支撐産業轉型升級。”

　　國泰君安證券首席宏觀分析師任澤平認為，新政策降低了一線樓市的增量需求，將明顯降低一線城市房價漲速，但要防止房價過快上漲蔓延至二線城市。

　　由於資金的溢出效應，大量資本有進入一線城市周邊及熱點二線城市的苗頭。滬深新政策出臺之後的首個週末，其周邊樓市快速升溫。在毗鄰上海的昆山，萬科推出的500套房源被搶一空，購房客7成來自上海;臨近深圳的松湖碧桂園開盤當日即去化8成，攬金25億元。碧桂園人士告訴記者，深圳樓市政策收緊，剛需擠出效應明顯，松山湖作為臨深熱區，備受深圳剛需青睞。

　　業內人士擔憂，在一線城市門檻漸高、政策收緊的背景下，過剩資金可能流向周邊，並將這些經濟體量較大、供需關係偏緊的二線城市作為“避風港”。各地政府應警惕一線城市房價“虛火”向周邊及其他二線城市傳導。