□本報記者 黃瑩穎

　　在3月14日召開的2015年業績媒體見面會上，萬科高層表示，2015年是“萬科歷史最好的一年”。不過，原計劃同期召開的深圳地鐵集團與萬科集團戰略合作媒體見面臨時取消。對此，萬科方面解釋為“雙方還未做好充分準備”。對於行業發展，萬科表示，“房地産+服務”將取代“房地産+鋼筋水泥”。

　　加深與地鐵公司合作

　　根據公告，3月12日，萬科與深圳市地鐵集團有限公司簽署了合作備忘錄。公司或將購買地鐵集團下屬公司的全部或部分股權，初步預計交易對價400億-600億元。根據萬科3月13日晚發佈的業績推介會邀請函，3月14日的媒體發佈會除了2015年業績媒體見面，還包括“深圳地鐵集團與萬科集團戰略合作媒體見面”。不過，萬科方面以“雙方還未做好充分準備”為理由取消了該媒體見面會。

　　據估算，本次交易若完成，華潤、萬科管理層以及深圳地鐵集團持有合計持股比例有望超過40%，遠超寶能係持有的24.2%。該方案仍需股東大會通過，寶能係可能阻撓攪局。鬱亮坦言，“（引入深圳地鐵)確實較倉促，接下來會有更為詳細的發佈會，充分跟大家溝通。”

　　鬱亮指出，目前推出的方案對萬科比較有利，不管是未來的發展還是戰略原則，萬科對股權結構的設計方案是基於有利於全體股東和公司長遠發展。萬科一直是混合所有制的代表，混合所有制是最有活力的。

　　萬科高級副總裁譚華傑亦指出，“萬科需要合理的股權結構，尋求解決方案時，要有利於股東利益，有利於萬科的戰略發展，而且是多贏的方案。”此前，譚華傑為萬科董秘。

　　此外，鬱亮指出，不僅是深圳地鐵，萬科還和各地地鐵都有合作，比如北京、上海、長春等地。目前萬科有40個項目是軌道上蓋，軌道上蓋是城市最稀缺的資源，而萬科主要面向剛需，軌道上蓋符合萬科定位。軌道交通需求旺盛的地方，都面臨房價高的問題，多建軌道就能修更好的房子，萬科未來將在這一領域會有更多拓展。

　　值得注意的是，2015年業績媒體見面會由萬科總裁鬱亮坐鎮，未見董事長王石。與往年相比，出現了兩張新面孔，新任執行副總裁及CFO孫嘉、新任董秘朱旭。其中孫嘉原為萬科副總裁，朱旭為原廣田股份董秘。

　　高管稱去年表現史上最佳

　　萬科H股今日開盤迎來大漲，截至收盤，股價為20.15港元/股，升幅達9.99%。對於2015年的業績，萬科高層均認為是“萬科歷史最好的一年”。萬科認為，主要有五大亮點，年銷售額、市場佔有率再創歷史新高；銷售費率大幅下降；新獲取項目量足價平；物業管理面積實現一年倍增；分紅派息力度大幅提高。

　　2015年，萬科實現營業收入1955.5億元、凈利潤181.2億元；實現銷售面積2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，同比分別增長14.3%和20.7%。在全國商品房市場佔有率上升至3%。此外，2015年萬科積極補充項目資源，新增項目全口徑建築面積2201萬平方米，約佔全年銷售面積的106%；全口徑地價款1090億元，約佔全年銷售金額的42%。其中一線城市地價款佔新項目總價款的36%。在土地市場局部過熱的情況下，公司嚴格把控投資品質，沒有購買高價地。期末公司土地儲備建築面積5477萬平方米，其中權益建築面積為3976萬平方米，可支援公司未來2-3年發展。公司參與的城市更新改造類項目按萬科權益計算的建築面積約301萬平方米。

　　萬科同時指出，2015年公司房地産業務的結算毛利率為19.46%，同比下降1.3%。公司未扣除少數股東損益的凈利潤率由上年的13.18%小幅提升至13.27%。

　　譚華傑表示，過去一年毛利率有所下降。主要是地價佔房價的比例越來越高，擠佔毛利空間。但毛利率下降並不意味著行業經營狀況變差，2015年萬科在毛利率下降的同時，凈利潤和ROE都略有提升。

　　萬科指出，房地産業狂暴突進的年代一去不復返，但會有新的機會出現。今後10年，中國城市還將新增1.7億城鎮人口，將帶來龐大的居住及配套需求。年青一代農民工對城市認可度更高。此外，技術藍領收入超過普通白領是發達國家的普遍情況。

　　萬科認為，人口向城市經濟圈聚集是發達國家城市化第二階段的主流模式，而軌道交通是樞紐。此外，萬科表示，供給側改革是中國經濟未來發展的大方向。落實在房地産領域，應當是大力發展有效供給，推動轉型創新，滿足新需求，以“房地産+服務”取代“房地産+鋼筋水泥”。國際經驗表明，經濟進入成熟階段後，房地産業的經濟樞紐地位不會削弱，反而會因各類衍生服務進一步強化。