□深圳市房地産研究中心 李宇嘉

　　2015年三季度GDP同比增長6.9%，自2009年1季度以來首次“破7”，“穩增長”壓力短期內增加。但可喜的是，最終消費對經濟增長貢獻率達到58.4%，比資本形成高出15個百分點，第三産業佔GDP比重升至51.4%，自2014年以來對GDP的貢獻超過第二産業，意味著經濟有所下滑，但結構在優化。同時，由於消費增速微升，未來也將保持這一態勢，而出口增速從二季度的-2.0%進一步下滑到三季度的-5.9%，短期內難以改善，“穩增長”中投資還將發揮“關鍵作用”。

　　當前，由於産能過剩、實際融資成本高企（PPI連續44個月下滑），製造業投資繼續下滑，三季度製造業投資同比增速從二季度的9.4%下滑到6.2%，9月增速僅4.5%，創歷史新低。受制于清理地方債、財政收入下滑，基建投資增速繼續回落，由二季度的17.6%下滑到16.6%，低於2014年23%的“托底”增速。因此，未來“穩增長”的動力還在於上下游關聯性和帶動性強的房地産。

　　三季度房地産行業最大的利好，就在於銷售持續回升，推動開發商“補庫存”跡象明顯，新開工開始復蘇。今年1-9月，商品房銷售面積82908萬平方米，同比增長7.5%，增速比1-8月份提高0.3個百分點，今年以來持續保持快速回升態勢。銷售端回升帶動庫存去化明顯加速，儘管商品房待售面積連續三個月微幅增長，但佔商品房近70%的商品住宅待售面積連續兩個月減少。

　　住宅銷售和庫存雙雙向好，源於今年以來一、二線城市樓市持續好轉，量價佔比在全國的權重提升，已經成為推動全國樓市向上的“主力軍”。今年上半年，一線城市樓市成交量平均增長了60%左右，同比增幅創2009年以來的新高，而二線城市僅增長10%，上半年的樓市屬於一線城市。下半年，隨著地方激勵政策紛紛落地、國家政策傾向於“因城市策”，加上購房利率降至歷史最低水準，二線城市“接力”一線城市，8-9月樓市銷售單月同比增長超過20%。今年1-9月，50個代表城市住宅月均成交約2770萬平方米，同比增長近30%，絕對量創2010年以來同期的最高水準。因此，進入三季度後，儘管一線城市樓市“高位回落”，但在二線城市帶領下，全國銷售繼續回升。

　　銷售回升推動新開工漸進復蘇。目前，50個重點城市樓市庫存的出清週期已經從上半年的14個月降至11.4個月，回到了警戒線（12個月）以內，一線城市出清週期更是降至了8個月左右。在這些城市，開發商已從“去庫存”轉向了“補庫存”。三季度，新開工的增速由二季度的-14.3%進一步收窄至-7.7%，9月份同比增速更是大幅回升，並由8月份的負增長轉正至15.3%，從而推動1-9月份新開工降幅收窄4.2個百分點至-12.6%。

　　因此，全國新開工“見底回升”趨勢或已形成。新開工底部隱現，意味著“去庫存”正加速見底。截至9月底，儘管待售庫存仍舊在增長，但由於前期低基數、銷售持續回升、一線和二線城市進入“補庫存”階段、佔商品房近70%的住宅待售庫存持續減少，整體待售庫存增速也由二季度的20.8%大幅下降至三季度的16.4%。因此，待售“庫存去化”的底部將在今年底或明年初顯現。

　　若待售庫存加速去化，不僅新開工將加速，持續“冰凍”的開發商拿地，也將開始緩慢解凍。目前，從全國來看，還沒有看到土地市場回升的跡象。今年前三季度，全國房地産開發企業土地購置面積同比下降33.8%，降幅比1-8月擴大1.7個百分點。300個城市土地成交10.2億平方米，同比下降30.1%，土地出讓金同比減少22.7%。其中，住宅用地成交4.4億平方米，同比大幅下降33.6%，出讓金同比減少18.9%。

　　樓市下游端的銷售回升並沒有傳導至上游端的土地市場，原因在於區域分化嚴重。佔庫存70%和在建工程67%的全國600多個三四線城市的樓市，其銷售頹勢仍無法改觀，開發商整體處於“去杠桿”，導致全國樓市整體呈現“房熱地冷”、“銷售熱開發冷”的反常態勢。但是，隨著今去年四季度，特別是今年“3·30”新政以來，一、二線城市樓市銷售“熱度”不斷提升，開發商開始在這些城市“補庫存”，土地市場三季度開始復蘇。

　　如果説，今年8月之前土地市場機會屬於一線城市的話，從8月開始二線城市土地市場可謂異軍突起，推地或成交面積告別過去一直下滑的態勢，連續兩個月出現了5%左右的環比增長，推地或成交累計同比跌幅從過去30%-40%收窄至20%以內，溢價率從過去兩年5%-10%提升到目前的18%（接近一線城市溢價率）。這意味著，開發商開始看重二線城市樓市發展的機會。

　　目前，二線城市月均土地成交面積在2500-3000萬平方米之間，佔300個城市土地成交面積的40%-50%，已經成為未來土地市場的主力軍。二線城市為開發商看好，主要源於下半年以來，二線城市樓市迅速崛起。由於一線城市量價上半年被“透支”。整個三季度，一線城市成交量出現了10%左右的下滑，高房價制約未來需求的風險開始顯現，10月以來回調跡象更加明顯。但是，二線城市“接力”一線城市，成為下半年特別是9月以來樓市發展的“生力軍”。

　　因此，即便三、四線城市樓市難以好轉，但一、二線城市房屋交易和土地交易的量價權重明顯上升，房地産市場發展空間未來將向人口和産業集聚的一、二線城市，以及重點城市周邊的少數三、四線城市傾斜，三、四線城市土地市場疲軟不影響全國大局。由此，全國土地市場弱復蘇的態勢已經確立，四季度或將是全國土地市場的“底部”。綜上，在銷售持續增長、庫存底部將在今年底或明年初顯現的情況下，新開工和土地市場將加速復蘇，1-9月份房地産開發投資2.6%的增速水準或將是底部。