□本報記者 徐學成

　　在經歷1月份短暫的回暖之後，全國樓市在2月份遭遇“倒春寒”。中國指數研究院數據顯示，2015年2月，全國100個城市（新建）住宅平均價格環比小幅下跌0.24%，其中61個城市環比下跌。

　　市場一改此前的樂觀預期，廣州、杭州等地均已有多個樓盤降價促銷，意欲撬動低迷的成交量。儘管降準、降息等政策不斷釋放利好，但相關分析指出，利好政策短期可提振樓市，但對全年市場走勢影響有限，在庫存壓力仍未得到有效緩解的情況下，羊年樓市能否企穩回暖還有待相關政策的後續調整。

　　樓市遭遇“倒春寒”

　　春節期間，春意盎然的深圳並未將這種溫暖傳遞到樓市。根據克而瑞監測的數據，2月，深圳房地産市場累計成交2323套，成交面積231771.04平方米，成交金額665543.71萬元，成交均價28716元/平方米。成交量環比下降71.94%，同比下降22.03%；成交均價環比上漲3.88%，同比下降13.36%。其中，商品住宅本月度共成交2106套，面積207899.01平方米，成交均價28213元/平方米，成交量環比下降72.78%。

　　全國市場亦是如此，樓市在1月份顯露出的一絲回暖跡象並未延續到2月份。

　　根據銀河證券統計，2月，36個主要城市新建商品住宅銷量環比大幅回調43.5%，同比則小幅下滑6.8%，為2014年月平均成交量的60.9%。中國指數研究院數據顯示，2015年2月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10539元/平方米，環比小幅下跌0.24%。其中，39個城市環比上漲，61個城市環比下跌。同比來看，全國100個城市住宅均價與2014年2月相比下跌3.84%，跌幅較上月擴大0.75個百分點。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為18957元/平方米，環比小幅下跌0.17%；同比繼續下跌，跌幅擴大1.22個百分點至2.45%。

　　春節假期對樓市成交的影響相對突出。克而瑞分析指出，就主要大城市來看，春假期間大部分外來人口返鄉過節，進入房地産休眠期，各項目行銷力度銳減，各樓盤的到訪量也明顯下滑，置業需求明顯不足，使得整體成交量大幅下滑。其中，上海降幅最為明顯，同比下降近90%，成交量處於歷史低位。

　　業內人士認為，年初市場快速降溫，春節市場成交下滑也在意料之中。2014年下半年以來的政策效應遞減，短期內並未實質推動成交回暖，加之今年經濟增速將繼續走低，使得購房者整體信心下降，觀望情緒濃厚。

　　開發商欲降價撬動成交

　　在成交量價均較為低迷的背景下，中國證券報記者了解到，目前在廣州、杭州等城市已經有多個樓盤推出降價、特價房等優惠措施，意欲通過價格上的讓步促進成交。

　　搜房網數據監控中心統計，截至2月27日，廣州在售項目（包括洋房、別墅、公寓）共440個，預計3月份推出優惠的項目179個，佔比40.68%。這是繼1月份推優惠樓盤佔比38.81%，2月份佔比37.75%後，今年首次回到4成以上。

　　據中國證券報記者了解，廣州多數樓盤還推出“1萬抵5萬”、“1萬抵10萬”或者“一次性付款95折”、“按揭98折”等優惠政策，包括萬科在內的不少大型房企也加入了這場優惠戰。

　　在杭州，則傳出了兩個樓盤爭搶羊年“第一降”的消息。據了解，兩個樓盤分別放出了直降5000元/平方米和6000元/平方米的消息。上述樓盤長期以來均處於成交異常低迷狀態，只得以降價促成交。此外，據天津媒體報道，3月份，天津市打折優惠樓盤數量達到406個，佔在售樓盤總數的72.27%。

　　一位受訪的房企人士透露，在成交低迷的情況下，降價促銷是不得已而為之，“現在很多開發商資金並不寬裕，有些還有業績指標。”不過該人士表示，雖然降價促銷在市場風傳，但真正意義上的降價並不多，大多數是借少數的特價房或者少許優惠製造噱頭，吸引購房者。

　　相關分析則認為，開發商頻頻釋放此類資訊，説明整體市場形勢並未得到有效改觀，從今年前兩個月的走勢來看，成交低迷仍未出現明顯逆轉。

　　去庫存仍將是主旋律

　　在2月的尾聲，降息無疑是給低迷的樓市派了一個大紅包，但政策利好對於市場走勢的影響究竟如何目前也存在分歧。

　　興業證券研報指出，開發商每年的1、2月份新推貨量較少，主要在3月份才開始集中推出。同時去年12月份銷售爆發對於存貨消耗較多，這些因素使得1、2月份的基本面數據顯得較差。預期在貨幣寬鬆環境中，新盤去化率仍會維持在去年底的相對高位，疊加開發商3月份新推貨量的增加，銷售數據將開始改善。

　　銀河證券研報也認為，預計隨著3月份開發商推盤增加與降息等寬鬆政策刺激效應疊加，3月小陽春銷量環比和同比雙雙大幅改善確定，在降息的刺激下，有望達到或超過1月的水準。

　　但中國指數研究院指出，雖然政策放鬆的組合效應慢慢開始顯現，但3月份是否如期出現好轉還有待於開發商實行“積極的銷售策略”。相關分析也認為，在價格上作出一定的讓步或可有利於改善成交量的低迷。

　　儘管如此，政策利好對於全年樓市走勢的影響仍有待觀察。東興證券研報指出，此次降息只是上次政策的延續，近期市場也已有所預期，並且去年11月份降息後對商品房銷售量産生的實際作用並不十分明顯，降息政策對銷售量的提升作用還需要一個過程。

　　業內人士則指出，目前來看，降息利好短期可提振樓市成交，但長期來看，政策面對於市場的促進作用仍需“組合效應”，如信貸是否進一步放寬，目前正在盛傳的首套房首付比例是否會降低等。

　　克而瑞則指出，在市場顯性拐點到來之前，市場供大於求的基本面未實質改變的前提下，去庫存仍是下一階段房地産市場的“主旋律”。

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