□本報實習記者 周文靜

　　華夏資本管理有限公司“中信華夏蘇寧雲創資産支援專項計劃”（簡稱“蘇寧雲創”）經中國證券投資基金業協會備案後，于2月6日正式在深交所掛牌轉讓。該産品是資産證券化業務備案制後深交所掛牌的首只房地産投資基金（REITs）。

　　資料顯示，“蘇寧雲創”將通過發行資産支援證券，募集合格機構投資者資金43.95億元，出資認購中信金石基金管理公司設立的非公募基金，最終用於購買蘇寧雲商持有的11家自有門店物業。相關物業由非公募基金負責經營管理，專項計劃投資者可按照交易文件約定獲得租金等物業運營收益。

　　債權投資轉向金融産品

　　蘇寧雲商表示，公司正在推進經營和業務模式轉型，“蘇寧雲創”通過將蘇寧雲商旗下11家自有門店進行證券化，可以創新資産運營方式，有效盤活存量資産，符合蘇寧雲商向網際網路轉型的發展戰略。“蘇寧雲創”作為首只將成熟商貿物業納入證券化標的的場內REITs産品，為商業物業運營管理提供了一種新的業務模式。

　　不過蘇寧REITs上市，並非廣義的上市概念，該産品僅面向私募投資者交易，單筆認購金額不低於100萬元，且投資者總數不超過200人，投資者最終收益將來源於投資産品綜合收益的比例分配。

　　海通證券研報認為，REITs能夠實現三方共贏，具有免稅優勢。世邦魏理仕中國投資物業部執行董事及聯席主管邵律認為，REITs目的在於使得持有商業地産的開發商在資本層面上打開一個新的融資、變現、退出的渠道，將優質資産以單一業權的方式放進REITs，一方面通過將資産打包賣給投資者，開發商可以獲得融資，實現部分資金回流；另一方面，投資者可以每年分享紅利和派息。一般派息對投資者的凈回報是6%-7%，甚至是8%，這取決於REITs産品的物業背景、租賃情況、風險等等。一些機構都在積極轉型，從純粹的債權投資向股權投資和金融産品化方向轉型。

　　REITs試點或逐步推開

　　據了解，2014年發佈的《關於進一步推進證券經營機構創新發展的意見》提出，研究建立REITs的制度體系及相應的産品運作模式和方案。

　　同期，資産證券化業務改行政審批為備案制，資産證券化産品發行效率大幅提高。近日，住建部還出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，要求各城市積極開展REITs試點並逐步推開。

　　深交所表示，未來將力爭形成資産證券化REITs（房地産投資基金）板塊。深交所將在認真總結産品運作經驗、做好風險控制的基礎上，加大資産證券化業務創新和後續産品開發，豐富證券化産品品種，推進面向公眾投資者的REITs産品，擴大REITs發行規模。

　　邵律表示，REITs要求物業有穩定的租金收益，不會變相成為開發商套現的工具，並且監管部門對REITs在財務數據和財務杠桿上有一定要求，例如項目的融資杠桿率不能超過40%（或者50%）。REITs具有穩定的收益，因此，REITs適合於風險接受程度較低的投資人群。REITs為中小投資者提供了投資大型、高端、地標性優質商業地産的機會，比如凱德置地旗下的來福士，其業主其實是千千萬萬的投資者，這些投資者作為股東，可以享受租金增值所帶來的利益。

　　分析認為，REITs在美國普遍應用在運營和管理商業不動産上，例如寫字樓、購物中心、酒店和産業園等，其單邊稅收是REITs規模龐大的主要原因，但在中國現有的稅法框架下則無法實現。

　　有房地産業內人士表示，REITs對於國內房地産企業尤其是投資高的商辦物業來説無疑是一種長期利好。但目前國內的租金回報率還明顯低於國際水準，房地産信託投資基金能否吸引足夠的投資人仍有待觀察。