冬日的北京，氣溫已至冰點，而圍繞物業費徵繳爭執雙方的怨氣卻在繼續升溫。

　　家住朝陽區雙橋遠洋一方(樓盤資料業主論壇)小區的何兵(化名)在夜裏12點過後，幾次被敲門聲吵醒。門外是佩戴物業胸牌的物業公司員工，他們要求其繳納物業費。

　　據記者了解，這樣的情況並非孤例。“半夜收費”在遠洋一方小區以及鄰近的柏林愛樂、興隆家園等多個小區都出現過，這讓小區內的業主們氣憤不已。

　　物業公司方面則表示，這是無奈之舉，小區內有近半數業主不交物業費。

　　“按時繳納物業管理費，是業主最起碼的義務。然而，現在我們收錢就像個‘龜孫子’，碰上‘賴皮’的業主，你説我們能怎麼辦？沒錢就不能運轉，還談什麼‘為業主服務’？”某物業管理公司經理面對記者，也是一肚子“苦水”。

　　圍繞著“物業費”似乎形成了一個死結。北京市住建委委託北京物業管理行業協會所做的《北京市物業服務企業經營狀況調研報告》顯示，2013年在對2740個物業項目的統計數據顯示，物業費平均欠繳率達到21.51%，有57萬戶業主欠繳物業費，欠繳總額達20.53億元，戶均3233元。與此同時，84.6%的物業企業處於虧損狀況，虧損最多的企業達到498萬元。

　　物業徵費的深水“旋渦”

　　來自山西臨汾的退休工人李新(化名)是北京十里堡某小區停車場的夜班看管員。在這個小區，物業公司聘請的保安、停車看管員和李新的年齡差不多。

　　而他所在小區的業主們則對這些年齡偏大的管理員不放心，“以前的保安都是小夥子，可現在都是老頭兒，甭説保護業主了，來個小偷也追不上。”

　　物業公司相關負責人接受法治週末記者採訪時解釋，十年前，北京普通物業公司招一個保安只要600到800元，而且招的都是小夥子，現在一個月3000多元包吃包住，也招不到年輕人。在物業費入不敷出的情況下，只能通過這種途徑降低物業成本。

　　這種情況在經適房小區更嚴重。天鴻寶地物業公司負責回龍觀經適房的物業服務，一共400萬平方米，有30多個小區3萬多戶業主。副總經理陳曉麗説，除了公共部位和共有設施的保險，物業收取的物業費每平方米0.6元左右。北京經適房的物業費基準價10年沒有調整，仍然沿用2005年0.55元的標準。目前的保安平均年齡都在50多歲，但這也是沒有辦法的事，因為一直在虧損。

　　但物業費還是很難調。陳曉麗表示，一方面是政府指導價的限制，另一方面，大部分業主並不接受。

　　法治週末記者在走訪中發現，以物業服務介入程度為視角，目前北京的居民小區大致可分為三類，一種是無物業型，一種是半物業型，一種是全物業型。無物業型小區主要是老房區，包括拆遷補助房、單位分房；半物業型主要是政策房，比如經濟適用房、廉租房；全物業型就是新型的商業住宅、有住戶的工業園區等。

　　不同類型的住房面臨的物業問題不完全一樣。無物業型小區入住的都是老住戶、老居民，一般都是“各人自掃門前雪”，小區內基礎設備不健全，房屋維修自理，只交垃圾清理費即可，物業公司很難參與進來；半物業型小區為城市低收入人群，物業費不能超出政府指導價，而且居民對物業費調整更為敏感，物業公司苦不堪言，只能不斷降低物業服務成本，服務品質跟著下降；全物業型小區物業費基本採用市場化，服務水準與收費相持平，操作也比較規範。

　　但是幾乎所有存在物業服務的小區都面臨物業費收不齊的難題。

　　虧損壓力之下的物業公司開始起訴業主。數據顯示，從2010年至2012年10月，北京市第二中級法院共審結物業服務合同糾紛上訴案件1544件，其中有95%的案件都與業主欠費有關。

　　北京萬科物業服務有限公司總辦主任李玉龍告訴法治週末記者：“針對欠費，正常的做法是電話催繳、短信催繳、到府催繳、訴訟催繳等方式。”不過有小區居民向法治週末記者反映，為了懲處不繳物業費的住戶，有些物業公司煞費苦心。一般做法是斷電斷水，還有的物業公司乾脆不讓進健身房健身。更有甚者，不繳清物業費的住戶小孩上小區幼兒園將無法享受優惠。”

　　法治週末記者還了解到，鋻於目前小區物業費收繳率不高，少數物業公司在做預算時，乾脆直接把繳費的業主作為收繳物業費的基數。比如説，某小區物業收繳率是80%，預算時就把該比例的人數作為收費的分母。

　　催生的改革

　　“物業費”成了困擾首都北京3000多萬居民的“大問題”，而在這困局面前，北京正醞釀著一場改革。

　　據法治週末記者了解，目前北京市住建委正指導區縣建委、房管局根據本轄區實際情況制定物業服務指導價並定期發佈，目前已有海淀、大興、順義等多個區縣在開展試點。

　　大興是試點區縣之一，據大興區住建委副主任張斌介紹，在進行了半年多的調研後，他們發現對於業主來説，物業服務內容、標準不透明是最大的問題；對於物業公司，物業費收繳難度大、難調價是主要困難。

　　因此，大興調研組對這幾項必備服務做了測評，公佈了大興區住宅物業服務標準及參考價格。在這份標準中，基本物業服務被劃分為3個級別，最低一級的包括保潔、垃圾清運、雨污管線疏通、化糞池清掏等；中間一級增加了安保服務，主要出入口有人值守；最高的一級再增加停車管理服務。3個級別的收費指導價分別為每月0.75元、1.05元、1.35元每平方米。

　　今年6月，康盛園小區成為大興區第一個物業改革試點。這個1800多戶的小區此前物業費最低限只有0.55元每平方米，繳費率也只有7成多。

　　由於該小區沒有成立業主大會和業委會，所以街道和居委會介入了，他們組織了五六輪的入戶調查和收集業主意見，經過幾輪業主投票之後，該小區最終採用大興區的第三類物業服務標準，收費定在1.28元每平方米。

　　目前該小區的新物業已經進駐，新老物業順利交接。業主們表示：“這次什麼都是我們自己定，沒有理由再不交費了。”

　　除了調整物業費定價機制外，2014年6月，大興區還出臺了《關於加強居住小區物業管理工作的指導意見》，其中規定，在辦理房屋産權交易時，産權人(或代理人)應出具結清物業服務費用的證明(或無物業管理房屋過戶證明)。也就是説，如果沒有結清物業費，房子是無法辦理交易過戶手續的。

　　“現在北京其他區縣都贊同大興區的做法，但是落實者寥寥。他們的主要顧忌在於這種做法可能會違背上位法。但是從大興區目前的實施效果來看，還沒有一例老百姓抱怨這種做法的事情發生。近年來房屋過戶十分頻繁，同一個房屋有時候兩年之內要被轉賣三次，這樣追繳物業費就會特別麻煩。不同階段的戶主可能為了物業費由誰交相互扯皮，大興區的做法事實上避免了這種現象的發生。因為現在房屋過戶之前物業費都確保交清，就不會滋生後續這些麻煩。”大興區住建委相關負責人在接受法治週末記者採訪時説。

　　“大興區是全市房屋交易量第二大的區縣，整個轄區每月的房屋交易達到四五百例，在交易中結清的物業費，平均按照一戶1000元，我們簡單算了一下，每年通過這種方式能夠為物業公司追回的物業費高達四五百萬元。”該負責人告訴法治週末記者。

　　據該負責人介紹，如今大興區房主在過戶的時候會主動找物業公司辦理物業費結清手續，現在房屋交易過程中因為物業費産生的糾紛明顯減少。

　　在近期召開的北京市物業管理工作會上，大興區的試點經驗得到了北京市住建委的肯定。北京市住建委還要求各個區縣，借鑒試點區縣的經驗，也推行這些新舉措。

　　北京市住建委相關負責人表示，北京已經從市級層面開展了物業服務成本的調查和測算，下一步北京市住建委將會同北京市發改委定期向社會發佈物業服務成本構成，引導物業服務的供需雙方自主議價，形成合理的市場成交價格。

　　“可以説，試點區縣的創新做法，探索了破解物業管理難題的方法。但最終的破解，則需要法律和制度上的保障。也就是説，行之有效的辦法要固定下來並全市鋪開。”北京市住建委相關負責人説。

　　而在北京市第十四屆人大二次會議召開前夕，北京市人大公佈了北京市地方性法規五年立法規劃(2013-2017年)，把“物業服務條例”作為任期內“完成制定或修訂”的法規，擬在條例中設定專門條款，解決目前業主欠費、物業服務費調價難、房屋管理雙軌制等突出問題。

　　物業費定價由市場決定

　　北京市律師協會物業管理法律專業委員會主任包華是北京市五年立法規劃中《北京市物業管理條例》法規預案的負責人。

　　對於未來《北京市物業管理條例》的修改方向和具體款項，包華出於保密要求未向法治週末記者透露。不過他向法治週末記者闡釋了一點自己的觀點：“將來的物業管理模式應該向著四位一體的方向修改。首先要納入管理人身份，管理人不同於物業公司的管理，管理人不僅承擔職責，同時還可以敦促業委會履行義務；其次業委會要職權化，不再單純代表全體業主的意志，同時要督促不履行業委會民主決定的業主履約；再者要引入第三方，所謂第三方就是與小區無直接利益關係的人，比如NGO組織、社區服務志願者等；最後，政府要做好保障工作，引導各角色之間的工作銜接。”

　　包華在接受法治週末記者採訪時表示：“關於物業服務條例的修改，最終會參考前一階段北京市區縣的試驗成果，同時還會增添一些新的舉措。”

　　對於大興區“不交物業費不予過戶”的做法，包華説：“比起國外的做法，我們的力度小多了。不繳清物業費對於房屋來説算是物上瑕疵，無法完成過戶在法理上也説得過去。”

　　但仍有人持不同意見，認為大興區“不交物業費不予過戶”的做法不符合立法原則。

　　國家行政學院副教授韓春暉告訴法治週末記者：“許可就是‘非經此無以致彼’，房屋過戶登記屬於行政許可的一種，因為業主沒有繳納物業費就禁止其房屋轉讓，違背行政許可法，因為物業費付訖清單不是房屋登記的必要條件，行政機關不得要求申請人提交與其申請的行政許可事項無關的技術資料和其他材料。”

　　中國政法大學民商法學院教授劉心穩則告訴法治週末記者：“任何立法試驗都要在法制的範圍內嘗試，如果超越法治框架這樣的試驗便不足為訓。業主不交物業費是物業公司與業主之間的債權關係，但是房屋過戶屬於買賣雙方的物權關係，為了保護債權關係而用行政手段干預物權的正常變更是不合適的。”

　　如果按照大興區的做法去落實，只要賣房者沒有結清物業費就不能過戶，那就相當於説不管物業公司是否提供服務，以及服務品質如何都要百分百支付物業費，這不合法也不合理，就算因為物業費訴訟到法院，法院大多數會扣除物業服務瑕疵部分，也不可能是百分之百。”長期關注物業費問題的房地産律師秦亮平對法治週末記者説。

　　北京大學房地産法研究中心主任樓建波告訴法治週末記者，目前物業矛盾出現的主要原因還是物業公司和業主權利義務意識不明確，業主一味強調享受權利卻忽略應盡的基本義務。政府出於好心不斷行政介入，有時候卻適得其反，無法收到預期效果。政府可以放開一點，物業費定價由市場決定。

　　“物業公司與業主的關係歸根結底是民法的問題，由此産生的矛盾也應當通過私法救濟來解決，‘凱撒的歸凱撒，上帝的歸上帝’，應該讓物業與業主的關係回歸其本來狀態。”樓建波説。