□深圳市房地産研究中心 李宇嘉

　　2015年，在國家“穩增長”的框架下，樓市的作用毫無疑問。因此，“去行政”、“市場化”、“促消費”、“降成本”等一系列利好行業長期發展的政策將會延續，而且會在2015年對樓市産生明顯的溢出效應。根據最新數據，2014年12月份，50個城市的房地産銷售面積在相對10-11月的高位水準上，環比出現7%以上的擴張。由於環比擴張和基數回落，50個城市在2014年12月的銷售面積同比增速已經加速至20%的水準，而具有領頭羊地位的一線城市，樓市回升的趨勢更為明顯。

　　從價格來看，無論是百城房價，還是70個大中城市房價，主要城市的房價水準依舊在回落。但是，2014年四季度以來，住房價格跌幅開始收窄，十大城市新房價格已經企穩，而二手住房價格連續3個月環比增長。按照銷售滯後價格6個月左右的一般規律，主要城市樓市銷售“暖冬”的趨勢將會與2015年樓市“小陽春”無縫對接。而主要城市銷售回暖，或將起到帶頭作用，促進其他城市銷售企穩回升，並改善2014年處於冰凍狀態（下跌在10%以上）的新開工和房企拿地，從而形成對“穩增長”的有力支撐。

　　但是，目前樓市的回暖僅限于主要城市，特別是一線和二線重點城市。在2014年下半年以來，儘管限購退出、限貸鬆綁、公積金門檻空前降低，特別是11月底降息和12月份以來信貸投放增加，但全國樓市依舊疲軟。

　　從樓市最敏感的資金面看，從2014年9月底“二套房貸”政策鬆綁以來，樓市資金面開始好轉，但由於貨幣政策“定向寬鬆”取代救助式“放水”，經濟低迷局面下銀行“惜貸”情緒濃重，居民大類資産配置結構出現證券化的跡象。2014年1-11月，全國開發企業到位資金接近零增長，驟降2.5個百分點，或將意味著開發企業轉型、源頭投資資金離場。因此，對樓市而言，無論直接供給還是溢出規模，資金量與前兩輪樓市刺激（2008-2009年、2012年）不可同日而語。而且，個人住房貸款利率一直居高不下，利率優惠幅度不明顯，難以激活以“剛需”為主的市場需求。

　　更為重要的是，我國樓市運作的驅動力發生了改變。從長週期看，人口紅利（特別是25-45歲適齡購房的人口紅利）從2013年就開始見頂回落；城鎮化從過去10多年年均1.4個百分點的快速增長，轉換到以“常住非戶籍人口本地化”為特徵的勻速增長階段，新增外來人口規模趨勢性下降（未來在700萬/年左右），未來城鎮化年均增速在0.7個百分點左右；城鎮居民住房擁有已經達到1.1-1.2套/戶，樓市供求格局已經從過去的供不應求轉換到整體平衡和局部過剩的“新常態”。

　　筆者判斷，當前樓市整體對於政策刺激的彈性在下降，樓市回暖也僅限於人口凈流入和集聚能力較強的一線和二線重點城市，而全國疲軟的局面難以改觀，這種“大幅度分化、整體弱勢”的局面至少要保持到2015年的上半年。在此背景下，2014年以來一系列促進樓市的政策措施也將會延續到2015年。另外，考慮到消費成本太高的現實，住房交易稅率在2015年有望降低，特別是“不滿5年的住房再交易時，將全額徵收營業稅”的政策可能將會調整到“不滿2年”，這或將是2015年樓市最重磅的刺激政策。

　　同時，由於2014年底降息的效應將在2015年開始顯現，這將在一定程度上減輕房貸壓力、刺激改善型住房購置需求。2014年底，央行鬆綁商業銀行存貸比、增加合意貸款規模等政策的實施，意味著2015年貨幣政策的基調將轉向為“工具創新+信貸投放”。因此，不僅2015年宏觀資金面要好于2014年，對樓市的資金溢出效果要好于2014年。而且，房貸供給緊張、房貸利率優惠幅度有限的困境將會好轉。

　　因此，目前回暖趨勢確定的一線和二線重點城市將會繼續回暖，這也將有利於帶動其他二三線城市，乃至全國樓市在2015年上半年跌幅持續收窄，下半年企穩局面形成。因此，全國樓市在2015年有望實現銷售規模微幅正增長、房價同比止跌。總體而言，由於樓市投資需求退潮、庫存高壓、貨幣政策“不放水”、股市分流，即便政策利好不斷、資金面好轉，但就全國而言，房價上漲的壓力並不大，樓市整體上將呈現“L”的走勢（而非“V”型走勢），分化的局面將會繼續放大。

　　值得注意的是，目前，由於一線和二線城市重點城市房價止跌反彈的態勢已經形成，這些城市在2015年年中或將再次出現房價上漲的壓力。特別是，從筆者調研來看，一線城市近期購房需求入市的步伐在加快，新增項目的去化率達到了70%左右。2014年12月，一線城市銷售規模的環比增幅在11月高基數的基礎上再次大漲14%，而開發商的銷售策略也已經從2014年前三季度的“以價換量”轉變為“適度提價”。從這個角度來看，近期媒體所言的“一線城市在2015年將退出限購”的判斷可能將站不住腳。而且，從一線城市控制人口增長、控制城市建成區擴張、控制土地利用的角度看，從公共服務供給壓力的角度看，退出住房限購的可能性也不大。