資金回流一線樓市

　　土地出讓金創新高 樓市區域分化料加劇

　　伴隨房地産市場回暖，一線城市土地交易不斷升溫，土地出讓金悄然攀升至歷史高位。公開數據顯示，前11月，一線城市住宅用地成交額達3190億元，超過去年全年的水準，並創歷史新高。隨著12月數宗優質地塊的入市，這一記錄還將被改寫。

　　多項政策刺激帶來的市場預期逆轉，以及一線城市“避風港”作用的凸顯，成為樓市和土地市場回暖的主因。業內人士指出，在這背後，樓市資金從二三線城市向一線城市回歸的大勢難逆，這將對今後的一線樓市起到明顯的助推作用。未來一段時間，房地産市場區域分化的態勢將更加明顯。

　　土地交易量跌價漲

　　在各項政策利好刺激下，近期一線城市土地市場明顯升溫。中原地産市場研究部統計數據顯示，前11月，北京、上海、廣州、深圳四城市共成交住宅用地195宗，成交土地價款3190.33億元。這一數據不僅超過了去年全年的交易記錄，而且首次突破3000億元大關。

　　算上商業用地和其他經營性用地，一線城市截至目前成交總土地價款高達4692.9億。中原地産認為，2014年全年一線城市的土地出讓金必將突破去年創造的5245億的歷史記錄。

　　值得注意的是，一線城市的住宅用地交易，呈現出“量跌價漲”的態勢。公開數據顯示，今年前11月，一線城市僅成交住宅用地195宗，為近5年來同期的最低值。且與去年全年的交易數量相比，下降30%之多。同時，前11月一線城市住宅用地平均樓面價為11886.42元/平方米，比去年的7571元/平方米上漲高達57%。

　　放在整體市場之下，這種情況顯得頗為突出。從今年9月以來，土地市場呈現出不斷升溫的態勢，但整體土地交易宗數和交易價格均變化平穩。不少二三線城市雖然推出優質地塊，但整體交易熱度仍不及往年，土地市場的回暖速度相對緩慢。

　　按照歷史經驗，土地市場的變化往往比住宅市場滯後3-6個月。即在房屋市場成交量出現漲跌變化的3-6個月之後，土地市場才會呈現出同樣的變化。但在今年，二者的變化趨勢較同步。從三季度開始，房屋和土地交易市場幾乎出現同步升溫。

　　分析人士指出，一方面，“前松後緊”的供地節奏，使得下半年各地不斷供應優質地塊，引發企業哄搶。另一方面，9月底以來不斷推出的信貸新規、公積金購房新政、降息等政策，極大改變了市場預期，促使房地産企業出手拿地。

　　一線城市的土地市場之所以升溫迅速，主因在於在供需關係發生逆轉的大背景下，其作為“避風港”的作用不斷凸顯。數據顯示，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續31個月保持上漲。且與最低點時相比，最近兩年多來，全國商品房整體庫存上漲接近9成。同時，四個一線城市仍然維持著“供不應求”的基本面。

　　一線樓市“點點紅”

　　土地交易升溫的背後，正折射出資金流向的變化。住建部政策研究中心研究員王玨林表示，隨著房地産業整體利潤率的降低，資金正在從樓市撤出流向其他行業。樓市復蘇並未呈現“片片綠”，但在一線城市已然可見“點點紅”，資金從二三線城市向一線城市回流的現象明顯。

　　“支出同樣的銷售成本，一線城市貢獻的銷售額和利潤率可能數倍于二三線城市。”京城某上市房企負責人向中國證券報記者表示，今年以來，總部位於北京的該公司正著力進駐廣州和深圳市場。而在二三線城市的策略上，只選擇東部省會城市，不會進駐三線城市。

　　恒大、碧桂園等一些南方的開發商，近些年也在收縮二三線城市佈局，並嘗試進駐北京市場，一些房企甚至不惜高成本拿地。分析人士指出，這些企業調整佈局的思路在於“集中戰線、規避風險”。

　　上述房企負責人説：“在北京賣一套房子，可貢獻二三百萬元的銷售額，相當於中小城市賣三四套。而且北京項目的利潤率有保證，外地就不一定。”他表示，公司所佈局某個中部城市，房價已連續三年未曾上漲，極大壓縮了項目的利潤空間。

　　2007年以來，房地産企業曾出現一波進軍二三線城市的熱潮，這一度助推了這些城市房價的攀升，也幫助房企迅速實現規模擴張。但多年以後，過量的投資使得很多二三線城市出現供應過剩的局面，房價上漲乏力，利潤空間壓縮。

　　自2012年以來，資金又出現“回歸潮”，除前述土地交易的升溫外，還表現在房地産投資的變化上。據統計局數據，前10月，除上海外，北、廣、深三個一線城市的房地産投資增速均超過全國平均水準(12.4%)。其中，北京增長14.8%，廣州則達到18.6%。

　　儘管大量資金已從二三線城市撤出，這些城市的過剩風險仍然不容忽視。評級機構標準普爾近日發佈報告稱，2015年房地産仍然處於去庫存階段，並且一線城市與二三線城市會有分化表現：三線城市市場狀況惡化比較明顯，二線市場局部趨穩，而同樣具有高土地成本的一線城市房地産市場相對更健康。

　　分析人士指出，這種情況將進一步推動資金回流，未來將有更多的資金向一線城市流動，或者選擇撤出樓市。中原地産首席分析師張大偉稱，相比三四線城市看得見的風險，房企更加扎堆一線城市，這種情況下，一線城市土地市場競爭將更加激烈，並可能繼續推高地價。

　　“地王”入市 升水難免

　　土地市場火熱正給一線樓市帶來“潤物無聲”的影響。張大偉認為，相比交易成本的變化，其對於市場預期的影響顯而易見。

　　12月3日，北京土地市場掛牌多宗土地，其中包括一宗建築規模近42萬平方米、底價達到70.7億元的“準地王”。分析人士普遍指出，類似地塊的推出，不僅會推高其所在區域的熱度，還將助推整體市場的預期，龐大的數據將給市場帶來刺激。

　　土地成本的提高，也將助推房價上漲。張大偉還指出，由於北京多宗住宅用地都配建保障房或自住型商品房，因此純商品房地塊的實際成本要高於預期。這將使得項目入市時，房價將隨之“水漲船高”。

　　事實上，儘管土地價格高企，但前11月，一線城市住宅用地交易的平均溢價率為25.50%，甚至低於去年全年32.53%的水準。也就是説，政府部門已經悄然提高土地底價，這顯示出政府部門對土地市場的上漲預期較明確。

　　在業內人士看來，短期房地産企業出於去庫存的業績考慮，以及緩解資金壓力的考量，恐不會出現大面積漲價的現象。但在政策利好不斷釋放的背景下，資金流入、地價高企，已給一線城市的房價上漲埋下伏筆。

　　一方面，若一線城市成交量持續升溫，勢必會帶動房價回升。事實上，隨著銷售目標的接近完成，一些房地産企業已經悄然提高項目價格，不少二手房項目也出現提價現象。另一方面，“限價令”的鬆綁，正在給一批高價項目“放行”。以北京為例，此前風靡一時的“薊門橋地王”項目，今年已經入市並獲得熱銷。而“萬柳地王”、“農展館地王”等一批高價項目預計將在2015年入市，其無疑將抬升北京樓市的成交均價。

　　數據顯示，今年10月，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市二手住宅價格環比均停止下跌，其中北京二手住宅價格環比上漲0.3%。中國指數研究院[微網志]發佈的數據則顯示，今年11月，上海、深圳兩地的新建商品住宅價格已出現環比上漲的情況，其中上海的漲幅達1.18%。

　　分析人士指出，由於二三線城市樓市上漲乏力，未來房地産市場將呈現出更加明顯的區域差異特徵。其中，一線城市的“獨大”局面將繼續凸顯，房地産成交量和價格仍有升溫的動力。