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嚴躍進:樓市低迷 一線城市為何按兵不動

  • 發佈時間:2014-08-21 00:39:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:王斌

  房地産市場降溫加大了各個城市的壓力,增加了市場運作風險,這成為各地方政府救市的出發點和基本邏輯。不過相比而言,一線城市似乎很“淡定”。

  一線城市樓市也並非一路高歌,今年上半年樓市各個指標也在不斷惡化,體現在成交量、成交均價以及庫存走勢等方面。今年前7個月成交面積不僅低於2012~2013年的同期水準,同時也比市場較冷的2011年更糟糕。從成交均價看,環比值已經出現下滑,同比值也在收窄,下跌幅度甚至趕超二、三線城市。從庫存走勢看,庫存去化週期超過16個月,這樣一個水準確實不可思議。

  但一線城市何以有勇氣按兵不動,在救市方面幾乎沒有動作?一線城市其實並不愚蠢。“淡定”的背後,卻有著對市場降溫和風險的獨特理解,同時也有對衝市場風險的獨特策略。

  救市自然是要緩解市場風險。那麼,何為市場風險?對於二、三線城市來説,成交量和成交均價雙雙下滑,就足以讓地方政府不安。為什麼?原因是此類城市的樓市支柱作用一直在體現。當這樣一個支柱難以支撐城市經濟時,地方政府自然要干預,否則城市運作將受阻。

  一線城市的房地産是否是支柱産業?答案是肯定的。近期有媒體對上半年房地産投資佔固定資産投資的比重進行了統計,發現上海和北京的佔比都超過了50%,遠遠超過了其他省(區、市)。毋庸置疑,一線城市樓市低迷,也會給這些城市的地方政府較大壓力。但是,必須注意到,如果把房地産投資佔GDP比重進行計算,就會發現這些城市已經不在此類排行榜的前列。原因很簡單,一線城市的現代服務業高度發達,足以成為城市經濟發展的穩定器。換而言之,一線城市背後有多元化的産業作支撐,城市運作機制很穩健,對於一線樓市降溫的擔憂就會顯得杞人憂天。

  這樣一個産業結構,也能夠解釋為什麼一線城市房價居高不下,但依然很多人希望擠入。如果按照“房價收入比等於房屋總價與居民家庭年收入的比值”的公式,可以看出,一線城市房價收入比在35個大中城市排行中屬於最高水準。從具體數據看,2013年分別是:深圳17.2、北京14.5、上海12.1、廣州10.9。對於一戶三口之家而言,需要奮鬥10年以上,且不吃不喝,才能夠買得起90平方米的房子。問題是,為什麼負擔如此重,還是很多人買得起房子?一個重要原因是,一線城市基於第三産業的兼職機會多,購房者有更多機會“賺外快”。此類房價收入比只統計了賬面上的,而沒有把隱性的收入給統計進去。所以,一線城市房價飆升的背後,相應的風險卻沒有預期的大。

  無論漲還是跌,都沒有理由誇大一線城市的風險。所以當市場波動時,各類關於救市的版本就無法站穩腳跟。一線城市在市場降溫後依然有較高的抗壓性,真正的原因是,此類城市背後有獨特的城市資源稟賦、城市運營模式和城市風險管理思路。

  從資源稟賦看,一線城市不缺市場需求,這是支撐樓市高速成長的最重要原因。從戶籍制度依然收緊的側面,就能論證這一點。人口紅利在釋放,所以救市自然不在地方政策考慮的範圍內。在這樣一種資源稟賦和資源利用條件下,一線城市很少出現一次性賣地、一次性賣樓等簡單的財政補給做法。原因是其可以依賴有限資源做乘法,而非加法,即能夠做出高附加值。

  從城市運營模式看,城市也如同房地産市場,有“輕資産”和“重資産”的概念。這可以理解為地方的土地財政色彩是否過重。相關統計數據表明,目前在土地財政方面,一線城市有40%的收入是靠土地出讓的,而二、三線城市則要超過50%的水準。一線城市自然更有底氣,不會簡單地靠賣地、賣房的方式來驅動經濟發展。

  從城市風險管理角度看,政策的成熟性是一線城市能夠對衝樓市風險的重要因素。一線城市的特殊地位決定其政策制定和執行都需要穩定,在政策的推進和取消方面需要深思熟慮。盲目救市,豈不會打擊國內和國際市場對一線城市的信心?

  此時或有質疑,一線城市一點市場風險都沒有嗎?客觀地説,也是有的,但絕對不是簡單的市場降溫所帶來的風險,而是投資投機需求未來或抬頭的風險。

  即使在目前市場降溫下,一線城市投資投機需求也沒有消失。包括機構和個人都希望打政策擦邊球,進而突破限購限貸政策的框架,最後進行炒房等活動。這樣一來,整個房價將會面臨新的反彈,這違背當初限購限貸政策出臺的初衷。

  在限購限貸政策實施的這幾年中,一線城市房價確實出現了環比下跌,主要集中在2011年11月至2012年5月。但隨後房價繼續反彈,甚至在2013年3月“國五條”出臺時飆升至2.8%的環比增幅水準。很顯然,樓市背後驅動房價上升的投機型動力依然強勁,所以對於樓市調控依然不能掉以輕心。

  自今年5月份開始,一線城市房價環比漲幅開始由正轉負。但是,並沒有理由認為目前已經把此類投資投機需求的水分給擰幹了,更沒有理由認為現在是救市的好時機。對於一線城市地方政府來説,恰需要在這樣一個時間點發揮政府管理的智慧,進而對衝樓市風險。

  既然目前一線城市的周邊都放開了限購政策,那麼在一線城市繼續收緊政策的前提下,部分投資投機客便會轉變購房區域,而投入到樓市放鬆的各個城市和區域中。當廣州和深圳依然收緊政策,一些高庫存的城市比如佛山就會因政策放鬆而顯得更有魅力,進而促使購房者積極進入,這利好當地庫存的去化。反過來看,這也會疏導部分在一線城市的投資投機需求,進而利好一線樓市需求結構的改善。

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