□深圳市房地産研究中心 李宇嘉

　　限購退出以後，市場成交量在短暫反彈後重回低迷態勢。於是，業內人士和專家學者均認為，決定樓市走向的是限貸政策。9月30日，央行和銀監會聯合發文，調整並放鬆了住房限貸政策。

　　限貸政策調整能否解決樓市目前面臨的問題，各界眾説紛紜。有觀點認為，鬆綁限貸會激勵對金融杠桿敏感的投資需求入市，房價會觸底反彈。有人認為，鬆綁限貸會給市場傳達政府救市的信號，開發商“以價換量”策略終止。國慶“黃金周”期間，有的樓盤在顯著位置擺出“新政”公告，信號意味濃厚。也有觀點認為，房價相對購買力未有實質性下調，庫存繼續攀升，房貸利率難以觸及0.7倍基準利率下限，樓市量價繼續下調是大趨勢。

　　分析政策效應，先要看政策意圖在糾偏還是救市？目前，樓市政策但凡向鬆動的方向調整，市場和民間一定會給其扣上“救市”的帽子。事實上，筆者認為，此次房貸政策調整重點在於糾偏。“認房又認貸”的懲罰性二套房貸發放原則，不僅錯殺了因收入增加、家庭規模擴大而産生的主動改善住房的需求，而且連那些被動或無辜的二次購房需求（比如因工作調動、家庭搬遷）也被誤傷。

　　當然，之所以實施“認房又認貸”政策，與2010-2013年房價過快上漲、不合理購房需求過於旺盛有關。如此嚴厲和不近人情的政策選擇應該是權宜之計，而非長期之策。在無風險收益率誘人、樓市長期風險被普遍關注的情況下，房地産投資需求已經開始退潮，“認房又認貸”繼續實施的一個重要前提已經基本不存在。

　　目前，城鎮居民家庭戶均已擁有1.0-1.1套住房，基本住房需求已得到滿足，改善性需求大規模釋放的時代開啟。其實，隨著收入水準的提高，老百姓改善住房條件順理成章，這在國際上是很普遍的。近年來，隨著我國城鎮居民收入的增長，旨在改善生活條件的各類消費需求會爆發性增長，這一點從近期國慶“黃金周”期間的旅遊熱度可見一斑。“衣食住行”中，居住問題是頭等大事，必然會隨著收入水準的提升而提上議事日程。

　　值得注意的是，就我國而言，城鎮居民被壓抑的住房改善需求更加強烈。存量住房中，30%的部分是計劃經濟時期建設的，居住功能缺失問題嚴重，亟待改善，未來將在轟轟烈烈的棚戶區改造中實現。在各大城市高房價的背景下，“先買房後換房”、“先買小房後換大房”的換購行為很普遍，改善是梯度住房消費的結果。另外，在各大城市，住房供應集中的新區，公共配套不完善，後續改善住房也是必然的事情。

　　但是，不管是換更大的房子，還是換公共服務更好的房子，相比首套住房的購置來説，改善性住房需求都需要更多的購房資金，對住房貸款的需求具有剛性。因此，此次房貸政策鬆綁的重點，就在於支援改善性住房需求。而且，“擁有1套房並已結清房貸的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸政策”的規定，事實上是順應了改善性住房對於貸款需求具有剛性這一現實。

　　根據中金公司的經驗研究，目前我國城鎮居民改善性住房需求一般佔到市場需求的15%-25%之間（萬科144平米以上住宅銷售佔比僅為10%-12%）。因此，此次政策鬆綁釋放出的新增市場需求有限，而不會像媒體所言的投資需求紛紛入市。另外，儘管改善性需求和投資性需求不易區分，但由於前面所言的“投資性需求已經開始退場”，再加上改善性住房需求者要想享受首套房貸的優惠，需要償清既有貸款，金融杠桿利用被嚴格限制。因此，筆者認為，除中心區少數優質樓盤外，短期內投資需求也不會隱藏在改善性需求中而興風作浪。

　　同時，在重點城市，絕大多數改善性需求者需要將僅有的1套房屋賣掉，才能償清原有房貸，以便再次購房時享受首套房優惠政策。因此，本次房貸政策鬆綁在增加市場需求的同時，也增加了市場供應，供需關係比較穩定。不管從需求端還是供給端，本次政策鬆綁拉動房價上漲的效應都不應該被高估。

　　當然，在廣大的二、三線城市，由於超過60%人群選擇全款購房，在這些城市，此次鬆綁限貸政策釋放出的改善性需求更多一些。但是，由於目前二、三線城市庫存壓力非常大，一般消化週期在20個月以上，有的城市則需要數年才能將存量待售住房賣掉，本次鬆綁限貸儘管支援第二套住房購置，但其消化庫存的效應遠大於推動房價上漲的效應，這也是本次房貸政策調整的用意之一。因此，在二、三線城市，住房銷售量會有明顯上升，但房價很難再次上漲。

　　因此，總的來看，本次政策調整糾偏的成分大於救市（去庫存）的成分。而且，政策設計在釋放需求的同時，也從限制金融杠桿、利率風險定價、增加存量房供應等角度控制投資需求，引導市場預期，政策鬆綁力度有限。“有保有壓”的差別化特徵很明顯，以避免再次陷入“政策一松房價就漲”的調控舊模式，未來樓市“以價換量”的趨勢不改。