□深圳市房地産研究中心 李宇嘉

　　近期，地方救市全面鋪開，手段五花八門，托市意味濃厚。不僅限購面臨著全面取消的可能，而且前兩輪樓市調整期間被廣泛採用的減免契稅、購房補貼、購房入戶、降低公積金提取門檻、提高公積金貸款額度等，又重出江湖。更值得關注的是，近期地方救市舉措有很多新動作，如財政補貼銀行首套房貸、允許公積金異地提取、二手房轉讓免營業稅、降低第二套房貸首付比例等。有觀點認為，在“千方百計消化庫存”的背景下，“分類調控”已經出現一些微妙變化。

　　“分類調控”本意是房價上漲壓力較大、住房供求關係緊張的城市，要繼續堅持既有的調控政策，特別是住房限購的政策；同時，庫存壓力大、存在供應過剩，甚至是面臨局部性崩塌風險的城市，可以適度放鬆調控政策。因此，分類調控的政策有兩個組成部分：主要城市繼續緊縮，其他城市酌情放鬆。至於哪些城市能放鬆，哪些政策能放鬆，特別是限購政策是否能放鬆，在年初並未給出明確答覆。

　　應該説，管理層對於適度鬆綁限購堅持三個原則：一是限購政策總體上堅持不放鬆的“底線”原則，即在調整樓市政策時，46個限購城市中絕大多數不能在限購上做任何文章；二是部分庫存特別大的城市，像天津、無錫和瀋陽等，可以適度鬆動限購；三是如果限購政策鬆動與戶籍制度改革、新型城鎮化方向一致，則佈局調整將被默認和鼓勵。

　　當前樓市銷售疲軟並非完全歸結于“觀望性疲軟”，其實“結構性疲軟”的成分更大。簡單地説，相比老百姓的需求，“高大上”、房價虛高的房子供應的多，中低價位和中小戶型房子供應的少；公共配套差的房子供應的多，而配套完善的房子供應的少；商業地産過剩的問題更嚴重。

　　因此，若不在調整供應結構、做實公共配套上做文章，樓市庫存將繼續攀升，甚至包括一線城市。繼續堅持原有的調控政策，已經無法給剛性需求創造穩定的房價和預期環境，也就無法解決庫存問題。而且，庫存攀升衝擊將接踵而至——開發商緊縮拿地和開工，房地産開發投資繼續大幅度下滑，“穩投資”短期策略無法實現。

　　因此，針對樓市現狀，監管層馬不停蹄地到各地調研，並指出今年下半年樓市政策要落實三個方面的工作：千方百計地消化庫存，進一步加強房地産結構調整，完善房地産項目周邊配套設施。由此，分類調控的政策向“酌情放鬆”的天平傾斜了。特別是，類似于廣州、天津、杭州等這些準一線城市，也出現了供求結構性疲軟的問題。如廣州的南沙、天津的濱海新區、杭州的城北和下沙板塊，出現了明顯的過剩，甚至是“空城”的問題，也歸入了“酌情放鬆”的範疇。

　　也就是説，基於“穩投資”，防範樓市局部性坍塌、局部性金融風險爆發，進而穩增長的考慮，分類調控政策向“酌情放鬆”天平傾斜是不得已選擇。但即便如此，“酌情放鬆”也並非是無原則的。

　　首先，儘管一線城市目前也存在消化庫存的問題，平均庫存消化週期達到11個月，但長期供求關係依舊緊張，不能放鬆限購政策是底線。其次，重點二線城市，儘管可以調整限購政策，但這種調整也要堅持區別對待的原則，主城區要繼續堅持限購，週邊可根據供應過剩程度做適度放鬆，這事實上也是分類調控的體現。最後，其他城市儘管可以放鬆，未來要將重點放在消化庫存上，但要與調整住房供應結構、完善住房公共配套服務緊密結合起來。只有這樣，才能解決房價虛高的問題、供求結構性失衡的問題，建立消化庫存的長效機制，將樓市消化庫存、滿足住房需求、穩定投資、長期發展結合起來，將樓市發展、經濟穩定與新型城鎮化和戶籍制度改革結合起來。