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調整供應結構是關鍵

  • 發佈時間:2014-08-08 01:22:21  來源:中國證券報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  □深圳市房地産研究中心 李宇嘉

  近期,地方救市全面鋪開,手段五花八門,托市意味濃厚。不僅限購面臨著全面取消的可能,而且前兩輪樓市調整期間被廣泛採用的減免契稅、購房補貼、購房入戶、降低公積金提取門檻、提高公積金貸款額度等,又重出江湖。更值得關注的是,近期地方救市舉措有很多新動作,如財政補貼銀行首套房貸、允許公積金異地提取、二手房轉讓免營業稅、降低第二套房貸首付比例等。有觀點認為,在“千方百計消化庫存”的背景下,“分類調控”已經出現一些微妙變化。

  “分類調控”本意是房價上漲壓力較大、住房供求關係緊張的城市,要繼續堅持既有的調控政策,特別是住房限購的政策;同時,庫存壓力大、存在供應過剩,甚至是面臨局部性崩塌風險的城市,可以適度放鬆調控政策。因此,分類調控的政策有兩個組成部分:主要城市繼續緊縮,其他城市酌情放鬆。至於哪些城市能放鬆,哪些政策能放鬆,特別是限購政策是否能放鬆,在年初並未給出明確答覆。

  應該説,管理層對於適度鬆綁限購堅持三個原則:一是限購政策總體上堅持不放鬆的“底線”原則,即在調整樓市政策時,46個限購城市中絕大多數不能在限購上做任何文章;二是部分庫存特別大的城市,像天津、無錫和瀋陽等,可以適度鬆動限購;三是如果限購政策鬆動與戶籍制度改革、新型城鎮化方向一致,則佈局調整將被默認和鼓勵。

  當前樓市銷售疲軟並非完全歸結于“觀望性疲軟”,其實“結構性疲軟”的成分更大。簡單地説,相比老百姓的需求,“高大上”、房價虛高的房子供應的多,中低價位和中小戶型房子供應的少;公共配套差的房子供應的多,而配套完善的房子供應的少;商業地産過剩的問題更嚴重。

  因此,若不在調整供應結構、做實公共配套上做文章,樓市庫存將繼續攀升,甚至包括一線城市。繼續堅持原有的調控政策,已經無法給剛性需求創造穩定的房價和預期環境,也就無法解決庫存問題。而且,庫存攀升衝擊將接踵而至——開發商緊縮拿地和開工,房地産開發投資繼續大幅度下滑,“穩投資”短期策略無法實現。

  因此,針對樓市現狀,監管層馬不停蹄地到各地調研,並指出今年下半年樓市政策要落實三個方面的工作:千方百計地消化庫存,進一步加強房地産結構調整,完善房地産項目周邊配套設施。由此,分類調控的政策向“酌情放鬆”的天平傾斜了。特別是,類似于廣州、天津、杭州等這些準一線城市,也出現了供求結構性疲軟的問題。如廣州的南沙、天津的濱海新區、杭州的城北和下沙板塊,出現了明顯的過剩,甚至是“空城”的問題,也歸入了“酌情放鬆”的範疇。

  也就是説,基於“穩投資”,防範樓市局部性坍塌、局部性金融風險爆發,進而穩增長的考慮,分類調控政策向“酌情放鬆”天平傾斜是不得已選擇。但即便如此,“酌情放鬆”也並非是無原則的。

  首先,儘管一線城市目前也存在消化庫存的問題,平均庫存消化週期達到11個月,但長期供求關係依舊緊張,不能放鬆限購政策是底線。其次,重點二線城市,儘管可以調整限購政策,但這種調整也要堅持區別對待的原則,主城區要繼續堅持限購,週邊可根據供應過剩程度做適度放鬆,這事實上也是分類調控的體現。最後,其他城市儘管可以放鬆,未來要將重點放在消化庫存上,但要與調整住房供應結構、完善住房公共配套服務緊密結合起來。只有這樣,才能解決房價虛高的問題、供求結構性失衡的問題,建立消化庫存的長效機制,將樓市消化庫存、滿足住房需求、穩定投資、長期發展結合起來,將樓市發展、經濟穩定與新型城鎮化和戶籍制度改革結合起來。

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