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專業機構給中國投資者支招

2016年07月18日21:30 國際商報 作者：李高超

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　　7月12日，英國央行金融政策委員會(FPC)發佈的一份會議記錄顯示，委員會曾強調開放式房地産基金存在的風險。記錄顯示，英國金融市場行為監管局(FCA)曾就短期內基金停止贖回的可能性向FPC作出概述。

　　事實上，從7月4日開始，包括標準人壽、英傑華、M&G投資、亨德森全球投資計劃、天利投資集團和加拿大人壽在內的多只英國商業地産基金陸續宣佈暫停所有交易，並在一定期限內禁止投資者贖回。這讓投資者對英國房地産市場的憂慮開始增加。

　　房地産服務機構第一太平戴維斯華北區董事長鄒錦標在接受國際商報記者專訪時表示，從主要經濟數據以及資本市場表現來看，市場逐漸認可“脫歐”只是英國本地事件，而非區域性更非國際性事件。儘管目前還無法評估“脫歐”對房地産市場的影響到底有多大，但可以肯定的是，並不會出現資産拋售大潮。

　　鄒錦標認為，上述多只基金都是零售基金，其佔英國市場的比例不到10%。由於預期贖回增加，這些基金中很多已經在過去6個月中採取了增強流動性的舉措。儘管這些基金將被迫出售部分資産，但它們在倫敦核心區持有的資産少之又少。最新的消息是，此前宣佈暫停交易的安本資産管理(Aberdeen)旗下的英國地産基金已經開始恢復交易。

　　但鄒錦標預計，一些風險偏好較弱的非本土投資者或迫於本國市場的壓力而出售在倫敦持有的資産。對於中國投資者，他的建議是持觀望態度且不必對“脫歐”時間過度反應。

　　英國形象未被破壞

　　鄒錦標認為，雖然出現了部分商業地産基金暫停交易的情況，但目前來評判這一情況在未來是否會繼續惡化還尚早。“目前，英國還處於過渡期。完成“脫歐”談判、重新確立英國在區域及全球市場的地位需要一段時間。這一過渡期將會持續至2018年底。不過我們預期到2017年底市場走勢應該會更趨明朗。”

　　他表示，英國“脫歐”以及倫敦市場的核心問題是一個長期問題，不論是普通民眾、企業還是投資者，在他們眼中英國或是倫敦一向靈活變通、積極進取、民主自由、熱情好客。“從我們接觸的投資人來看，脫離歐盟後的英國並沒有破壞在投資人眼中的美好形象。”

　　此外，在這兩周時間內，英國迅速選出新首相，此舉大大增強了市場信心。

　　雖然在“脫歐”結果公佈後，英國資本市場出現動蕩，FTSE100指數一度大跌8%，但目前，英國FTSE100指數已經比“脫歐”前一個交易日上漲超過5%。7月14日，英國央行維持基準利率在0.5%不變，同時維持購債規模3750億英鎊不變。這與市場此前普遍認為該行將降息的預期不同。

　　鄒錦標分析，儘管很多人認為目前英國經濟基本面已發生變化，但是從以上市場端調節來看，“脫歐”的影響還未或未完整釋放。預計在英國內閣改組後，在未來幾個月中政府可能給予市場新的調節政策來應對“脫歐”的影響。

　　觀望但不必反應過度

　　由於目前英國還處於過渡期，市場方向還未完全確定，鄒錦標建議，中國投資者應保持觀望態度且不必對“脫歐”時間過度反應。“我們看到，有很多中國投資人認為現在是很好的進入英國市場的時機，除了價格原因，還可以有機會買到之前無法接觸到的優質資産。在‘脫歐’影響完全釋放後，投資者的疑惑和混亂也必定消散。”

　　由於“脫歐”公投結果公佈之後，英鎊在短期內出現貶值，導致房地産價格尤其是住宅價格下調，致使投資者對英國“脫歐”的即時反應不一。鄒錦標表示，許多國際客戶認為，受價格回落預期抑或匯率浮動利好的推動，倫敦的資産目前適合買入。在過去的兩周時間裏，已經有中國投資人完成或正在完成對倫敦核心位置物業的收購。但他提醒，對於計劃在倫敦收購資産或從事開發活動的投資者來説，其在倫敦的貸款難度可能增大。

　　同時，投資者對於倫敦的投資正從資本升值驅動轉向收益驅動。鄒錦標預期，這股趨勢將愈演愈烈。

　　“2015年末我們作出了2016年~2020年的預測，認為倫敦寫字樓投資額將跟隨投資回報的下滑而呈現縮減之勢。公投結果則會增加上述預測實現的概率，2016~2017年倫敦核心區的寫字樓投資額無疑會低於原先預期。預期2016年全年倫敦核心區寫字樓投資額約介於100億~120億英鎊之間，而2015年則約為180億英鎊。不過，下跌幅度仍小于全球金融危機時期，表明本階段租賃行情更為堅挺。”鄒錦標認為，2017年的投資市場走勢將取決於價格的調整情況。“倫敦核心及二級資産的收益率會面臨上行壓力，但具體上升空間主要取決於看空拋售的規模，以及關注此拋售的機會型投資者的數量。目前很難判斷看空拋售情緒從何而來。部分投資者也會從匯率的浮動中發現機會，無需等待市場價位整體下調時再考慮機會型投資。”

(責任編輯：羅伯特)

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