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深圳城市更新困局如何破解

2016年07月14日10:08 新華網

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　　如今，城市更新已經挑起深圳樓市供應的大梁，更成為房企眼中的“香餑餑”，但各方利益的博弈，也讓深圳的許多城市更新項目走走停停，甚至因此擱淺。

　　位於深圳市羅湖區的木頭龍住宅小區，過去曾經一度輝煌，這裡曾是深圳海關和燃氣公司等多家單位的福利房小區。2010年3月，木頭龍項目獲批成為深圳首批城市更新單元之一。近6年時間過去，項目卻依然沒有正式動工，依舊有許多棟舊樓未被拆除。“現在裏面雜草叢生，大部分房子已經沒有人住，看到都覺得可惜。”曾經居住在木頭龍的陳小姐顯得有些感慨。

　　離木頭龍不遠，位於羅湖區太寧路與翠竹路交界的原海鵬進出口貿易公司宿舍等小區，也在2010年成為深圳市城市更新項目之一，被命名為金鑽豪園更新單元。不過，舊改推進多年仍無法獲得全部業主的支援，更一度被認為可能成為首個正式爛尾的舊住宅區城市更新項目。

　　一邊是大部分業主已經搬遷並盼望早日回遷，一邊是未搬遷住戶繼續與開發商進行博弈。實際上，這樣的情況還在深圳許多老舊住宅和城中村項目中存在，這種曠日持久的“拉鋸戰”令政府、開發商和業主等多方陷入“多輸”困局。

　　深圳市的城市更新要追溯到2004年，當時深圳市政府出臺了《深圳市城中村（舊村）改造暫行規定》，在深圳全市啟動了城中村改造工作。當時的出發點主要是為了解決市容市貌的問題，而不是從節約利用土地的角度來考慮，重點是改造特區內的城中村和特區外局部的城中村。2009年12月，深圳又出臺了《深圳市城市更新辦法》，拉開了城市更新的大幕。另外，在房價飆漲帶動土地市場火爆的情況下，通過舊改獲得深圳的優質土地資源對於房企而言也是較為理性的抉擇。

　　不過，由於城市更新的利潤比較豐厚，大大小小的企業、有開發資質的和沒有開發資質的都全部集中到這裡面來，這導致城市更新局部已經出現了惡性競爭。中國城市房地産研究院院長謝逸楓表示，當前深圳城市更新無法做到市場決定資源配置主導作用，因為政府主導機制太強大，市場被政府取代，民間資本難以滲透。因此，城市更新緩慢與高地價的現象很正常。

　　在去年的《城市更新條例(草案)》中，首次借鑒了香港的“多數決”方式，“強制徵收”和“強制售賣”兩大核心條款被諸多從業者視為“釘子戶解決機制”。然而近期，關於強制售賣的合法性、合理性以及操作性卻頻遭爭議。

　　在香港，目前很多開發商已經購買一些舊的住宅重新裝修並更改了用途，或許説明重建也不一定是要拆，重新改造盤活舊樓也是一個新的思維。而在深圳，福田區正探索將城中村提質改造後轉做人才公寓，提供更多保障性住房，今年起將用2至3年時間，投入20億元對轄區基礎設施建設較為落後的城中村進行全面改造。

　　此外，一些房企也總結出自己城市更新的經驗。佳兆業城市更新集團的相關負責人在接受記者採訪時表示，即使在2015年財務困難時期，公司仍然沒有停下舊改的腳步。去年，佳兆業對旗下22個項目的舊改過渡期補助費用支付1.2億元；此外，佳兆業也對現舊改項目“從技術和政策層面”編制了首個5年計劃。按照該計劃，佳兆業從2016年起每年在珠三角地區的供地面積將近50萬平方米。（證券時報記者吳家明）

(責任編輯：羅伯特)

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