房價上漲賣家“任性” 買家兩次被毀約

　　□金陵晚報記者 陳菲

　　2016年，在房價不斷上漲的同時，催生了不少“任性”的賣家。在房價升值的過程中，有不少房屋已簽約在售的賣家，在持續飆升的價格面前心理逐漸扭曲、失衡。有的賣家拒不配合買家過戶，有的勒令買家限期支付一筆“漲價費”，還有的賣家不僅任性毀約，還敢“一房二賣”。一大撥違約賣房人陸續來襲，有的買家連續兩次“中招”，這也催生出不少“二手房買家維權群”。今天，我們請來江蘇勝衡律師事務所主任宋聯民律師，聊聊面對任性的“賣家”，該如何對付!

　　任性賣家之一

　　雙倍退還定金 VS 繼續履行合同

　　在南京上班近10年的趙先生，去年年底看中了安德門地鐵口附近的一套房屋。在仲介提供的南京市存量房買賣協議上，趙先生多了個心眼，附加了“任何一方違約導致解除本協議的，還須按照房屋總額支付10%的違約金”這句話。

　　春節一過，從老家回到南京的趙先生就開始聯繫賣家，商量付房款以及過戶事宜，豈料賣家在電話裏開始猶豫，説小區業主QQ群裏都在講地鐵口的房子還要漲價，自己簽約時也沒有和老婆“認真商量”，賣房的事兒要暫時“先放一放”。

　　賣家不急，買家急。趙先生付了購房定金，自然理直氣壯，他直接找到賣家，稱雙方白紙黑字簽了合同，自己還付了10萬的定金，賣家沒有權利説不賣就不賣!賣家的意見也很明確:定金可以全額退，他願意1.5倍甚至雙倍支付趙先生支付的10萬元定金。趙先生算了算，同區位房子的報價已上漲三四十萬元，雙倍退還定金也不合算，憤怒之下，趙先生訴至雨花臺法院。

　　上了法庭，尷尬的賣家似乎也是有備而來，不慌不忙地當庭辯駁，認為按照雙方簽訂的購房合同，自己也享有以支付總房款10%的違約金為代價換取購房合同的解除權。法院審理認為，雙方簽訂的房屋買賣合同真實、合法且有效，賣家以不作為方式拒絕履行合同明顯屬於違約，現原告選擇繼續履行合同，被告應當承擔繼續履行合同的違約責任。

　　任性賣家之二

　　買家兩次中招 VS 賣家被判賠償

　　遭遇賣家毀約的，遠不止趙先生一人。

　　由於家庭人員增多，唐女士去年看中了孝陵衛片區一套137平方米的房屋，10月份與賣家簽訂了購房合同，總價250萬，並支付了10萬元定金。為了購買此房産，唐女士很快低價將自己的唯一住房出售。原本唐女士與賣家約定年初到銀行辦理資金監管，但不成想，該二手樓盤春節期間一下子漲到280萬，賣家開始以各種理由推諉。

　　按照唐女士簽的仲介三方協議，賣家違約需要支付雙倍定金或房屋成交價的15%作為賠償金，而這位賣家卻只願意支付3個月的定金利息，甚至揚言“不怕告，官司耗個一年半載，房價漲到你更買不起房”。事實也幾乎如此。不説太遠，就説唐女士先前賣出的房子，年後這兩三個月也已經漲了三四十萬元。

　　由於擔心房價繼續上漲，唐女士決定趕緊另尋其他房源，在同片區簽訂了另一套139平方米的房屋，總價290萬。為了避免再次遭遇違約，唐女士支付了定金20萬，另約定違約方要賠償總房款10%的違約金，以提高賣家的違約成本。然而這並沒有什麼用。

　　簽訂合同的一個月後，賣家電話通知唐女士房子不打算賣了。唐女士通過仲介一核實，原來賣家簽訂了房屋買賣協議後，又在其他仲介挂盤，加價出售，標價340萬，很快售出了並迅速辦理過戶。

　　再次遭遇賣家“放鴿子”的唐女士徹底憤怒了，她訴至玄武法院，要求賠償實際損失，賣家接到法院傳票時卻聲稱“我不怕告，如果雙倍定金不夠，那我賠她10%的違約金(29萬)就是啦!”近日，法院一審判決已下達:以實際售價330萬減去賣家與唐女士的簽約價290萬之差，向唐女士賠償約50萬元。

　　律師小錦囊

　　遭遇違約如何選擇賠償方式

　　售房協議一般會約定“定金”，甚至是“違約金”，但由於賣家經不起價格上漲誘惑而撕毀合約的情況仍然頻頻發生，此時，在房屋尚未轉售也沒有過戶時，買家可以在定金索賠、違約金索賠或者要求繼續履行合同(交房)之間擇一維權。

　　如果涉案房屋已被“一房二賣”，也就是已經被轉售他人且已辦理過戶，那麼依照《物權法》對善意第三人(最終買家)的交易保護，前手買家是無法起訴要求繼續履行合同的，並且“合同標的”早已被轉手，新的買家已經開始享受《物權法》保護了，前手買家只能在定金索賠、違約金索賠、賠償實際損失之間擇一維權。

　　從實際案例看，在房價上漲快時，買家訴請賠償實際損失居多，也更有利，理由是實際損失一般會高於定金或合同違約金(仲介三方協議一般約定違約金僅為10%、15%、20%)。之所以支援賠償“實際損失”，法律依據是買家已經錯失了“購房機遇”，付出了“締約機會成本”，或者説買家已經産生了“預期利益損失”。