日售400套福州SOHO銷售轉暖

　　■首席記者 江海 文/攝

　　毛坯房折後均價每平方米約2萬元的SOHO（商業産權小戶型），一天內銷售了400套，為兩年來福州SOHO 開盤當日去化套數最高。與此同時，周邊準備開盤的類似項目，也聚集了很高的人氣。

　　在福州房産市場上，近期被認為存量過高，業內一度憂心忡忡的SOHO産品，近期銷售量卻驟增。業內人士認為，出現這樣的情況，是因為這些項目蓄客時間長，同時價格較低，受到市場歡迎。但從目前情況看，福州商業産權産品供應量大的局面並沒有發生變化，不能過度樂觀。

　　福州SOHO銷售

　　近期迅速轉暖

　　“晚上開盤，我下午就到現場了。人氣確實很旺，我本來看中九層位置的一套，後來一直進不去，最後只好買了十幾層的。不過，總體來看還是不貴的。到晚上我走的時候，應該是都賣完了。”昨日，市民陳先生這樣描述他前幾天購買SO？HO的經過。

　　記者獲悉，該SOHO産品位於閩江北岸，主推戶型面積為46平方米到72平方米的SOHO産品。開盤當日售出了400套，為近兩年來福州SOHO 開盤當日去化套數最高的樓盤。

　　無獨有偶，在工業路上一個央企的綜合體項目，近期蓄客量也比較理想。銷售人員表示，他們推出了團購，不少購房者一次團購合起來可以買下六七層樓。

　　即使不在市中心，如位於奧體板塊的SOHO，開盤銷售情況也比較理想。

　　這樣的銷售情況讓開發商喜上眉梢，因為僅僅幾個月前，對這些SOHO産品的走勢，市場還充滿分歧。

　　去年以來，福州SOHO供應量不斷增加，需求量卻逐漸下滑，業界一度對福州SOHO供應量過高的局面憂心忡忡。

　　實際上，2011年以來，SOHO市場整體供過於求的情況使福州SOHO市場面臨高庫存的壓力。2010年至2013年，福州商業産權公寓總供應量為85萬平方米，而新一輪的供應潮總體量將超過80萬平方米，如此龐大的後續體量，在福州還是第一次。目前市中心商業産權公寓供應量已達到歷史高峰，可預測潛在供應量約160萬平方米，如果以2012年最好的成交量37.8萬平方米來算，消化週期也要4.2年，銷售壓力巨大。

　　因此，這幾天不同SO？HO産品較高的去化率及人氣，讓開發商也鼓足了勁銷售。

　　定價合理市場接受度提升

　　那麼，一度被認為難銷的SOHO産品，為什麼忽然熱起來了呢？

　　“我就是覺得，市中心住宅太貴了，新房都要每平方米26000元以上，面積還大，我買不起。這種産品我可以承受，買著自己住吧。”從閩南來福州工作的陳先生説。

　　陳先生説，儘管金山的房價相對較低，但他上班交通不太方便，所以最終選擇在市中心置業。在市中心，二手房首付承擔不起，新房總價也承擔不起，陳先生就只好選SOHO産品了。

　　記者獲悉，這幾天新開盤的市中心SOHO産品，産品面積多集中在40平方米～60平方米之間，很多層高達到4.5米或者4.9米，價格普遍為每平方米20000元上下。

　　例如，在閩江北岸的項目，毛坯房折後均價東面每平方米約20500元，南面每平方米21500元，西面每平方米19000元，北面每平方米19500元，層差每平方米100元到150元。此外，還有存1萬元抵5萬元、一次性或按揭均9.8折、按時簽約9.8折等優惠。相比之下，附近在售的新住宅極少，售價也接近每平方米30000元。

　　在工業路西禪寺對面的綜合體項目，SOHO的預期價格為每平方米18000元到20000元。相比之下，附近的住宅價格已經達到每平方米25000元到27000元。

　　在閩侯等地，SOHO的價格就更低了。例如，一個項目3米層高46平方米的SOHO，總價29萬元，均價每平方米6300元左右；3.3米層高66平方米的SOHO，總價43萬元，均價每平方米6500元左右；4.5米層高46平方米的SOHO，均價每平方米7300元左右。最便宜的産品，每平方米約4888元。

　　因為定價合理，即使産權年限只有40年左右，水電費用要按商用標準，但這些SOHO産品還是吸引了一部分消費者。

　　部分SOHO産品

　　租金迅速上升

　　SOHO産品受到歡迎，部分産品的帶動效應也是一大原因。

　　去年12月30日，福州東二環附近新開業的大型綜合體項目，由於人氣比較旺，其一期SOHO産品受到較大帶動。

　　“在開業之前，這裡的SOHO已先行交付，當時的租金為每平方米40元到50元，綜合體開業之後，租金迅速躍升到每平方米70元到90元，升值率達100%，現在不少人想租都租不到。”福州商業地産專家、福建恒升地産總經理林其東表示，這種局面刺激了SO？HO産品的銷售。該項目一期售價在每平方米18000元到21000元，後續項目據説達到了每平方米24000元到25000元。

　　金融街商圈的SOHO産品租金也頗有代表性。以金融街萬達的SOHO為例，2011年交房後，每月租金為每平方米30元至40元，2012年每月租金漲至每平方米80元，到了2013年又降至每月每平方米70元，現在則穩定在每月每平方米50元至60元，出租率約為70%。

　　業內人士表示，隨著創業熱潮興起，現在好地段的SOHO産品租賃情況還可以。如浦上商圈，SOHO租金開業初期每月約為每平方米40元到50元，現在約為每平方米60元到70元，出租率在50%到80%之間。而萬寶商圈的SOHO平均租金接近每平方米80元，在福州SOHO中屬於較高水準。

　　SOHO庫存仍大後續走勢有待觀察

　　儘管近期部分SOHO産品熱銷，但業內人士表示，這並不意味著SOHO産品就一路看好。

　　不少業內人士表示，由於庫存基數太大，未來福州SOHO高庫存的狀況可能會持續很久。目前，在售SOHO産品面積多集中在40平方米～60平方米，層高4.5米，而後市推出的産品也以此面積段和層高為主，未來SOHO大放量的同時，同質競爭的壓力將變大。現在的熱銷情況能否持續，仍然有待觀察。

　　此外，現在福州很多SOHO産品，都以“類住宅”來進行包裝。福州地産專家劉福泉表示：“以公寓形象、類住宅來包裝定位，更多層面上看是開發商的一種行銷手法，未來是否最適合SO？HO，還有待市場檢驗。”

　　記者發現，市區部分包裝成“類住宅”的SOHO産品，密度極高，朝向也不好，電梯配比低，這樣的産品缺乏居住舒適度，未來租金及房價上漲空間有限。

　　因此，面對激烈的市場競爭，SOHO産品需要做到差異化、精細化，才能有立足之地。從行銷上來説，項目定位要清晰，市中心的SOHO項目，由於商業氛圍濃厚會偏向商務租賃用途，而近郊的SOHO則更多包裝成過渡居住的産品。項目定位清晰，依託周邊的整體配套，通過個性化行銷方式突出産品的特性，才能體現核心競爭力。