二手房房主計謀深 補辦房産證背後有糾紛

　　中國經濟網北京6月27日訊（記者 李萬祥）伴隨上海房産市場交易的火爆，買賣雙方基於違約、糾紛等原因而走上法庭的情況屢見不鮮。二手房房産買賣糾紛引發的民事官司不少見。可上海三中院最近卻審理了一起基於二手房買賣糾紛引發的行政案件。

　　2015年10月，上海市民李某通過某房産經紀公司與買方張某簽訂了《房地産買賣合同》，以162萬的價格出售自己一套浦東新區金口路某小區60平方米的住宅，根據合同規定，買方付了49萬元的首付款，賣方李某則將自己房屋的房産證原件交由仲介公司保管。合同簽訂後，李某不僅不配合買家辦理貸款手續，還向仲介公司要求返還房産證原件。在繼續要求仲介返還房産證的同時，李某還另外想出一條“捷徑”——以遺失為由申請補證。

　　2015年12月9日，李某向浦東新區房地産登記處申請補發該房屋的房産證，同時提交了該房屋的上海市房地産登記簿、進行遺失公示的委託書等材料。浦東房地産登記處收到申請後，按照規定，市住建委、市規土局于2015年12月11日在其網際網路門戶網站上公示了該房屋産權證滅失（遺失）並申請補發的聲明。李某坐等30天公示期滿後領新證。孰料，與李某簽訂《房地産買賣合同》的仲介公司員工在市住建委網際網路網站上看到了該房屋的遺失公示聲明，5天后該公司員工拿著李某的房産證原件、居間協議、買賣合同原件和收款收據來到了住建委，在出示這些證件材料的同時提出了補正異議。仲介公司員工稱，公司、買家張某與李某10月27日簽訂了《房地産買賣合同》，可是賣方不僅不配合簽訂貸款合同，反而申請補辦房産證，李某的房産證並未遺失，而是因李某買賣該房屋而交由仲介公司保管。

　　市住建委在核查了仲介公司提供的證件後，做出了不予補證通知並送達李某。李某不服，向法院提起訴訟。要求確認市住建委、市規土局不予補證的行政行為違法，並判令市住建委履行法定職責，為其補發房地産權證。

　　一審法院認為，李某以其房地産權證遺失為由向市住建委、市規土局提出補發房地産權證，市住建委、市規土局收到李某的申請後經法定公告程式，明確李某要求補發的權證並非遺失，而是因該房屋買賣而由原告交由房屋買賣的仲介公司保管，保管方對補證提出異議並得到市住建委、市規土局認可。《上海市房地産登記技術規定（試行）》（以下簡稱《登記技術規定》）第8.1.2條規定，房地産産權人申請遺失的，市住建委應該在門戶網站上刊登滅失、遺失聲明，並連續刊登30日。“自刊登之日起30日內有人向登記機構提出異議的，登記機構應當在收到異議後15日內進行核查，經核查異議成立的，登記機構應當通知申請人不予補發。”市住建委、市規土局依此作出不予補發權證的決定，其認定事實清楚、證據充分，適用法律正確、執法程式合法。故駁回原告李某的全部訴訟請求。李某仍不服，上訴至上海三中院。

　　二審庭審中，李某承認有房屋買賣的事實存在，也承認房産證是在第三方仲介公司保管。但其訴稱，自己是産權人，只要提出申請，住建委、規土局就應當予以補證。李某認為，原審的法律適用不正確，《上海市房地産登記條例》（以下簡稱《登記條例》）未設定房屋所有權人補領房産證需要行政許可，而《登記技術規定》不能作為實施具體許可的依據；即使其與房産仲介公司有合同約定，也並不代表該合同合法，亦不代表對方持有上訴人的房地産權證合法，涉案房地産權證被房産仲介公司非法扣押，經多次要求返還未果，屬於廣義上的遺失。

　　住建委、規土局辯稱，根據《登記技術規定》規定，房地産權利人申請補發房地産權證書是基於權證的滅失或遺失；《登記條例》和《登記技術規定》均對不予補證通知的情況做了相同規定。其認定補證異議成立是基於第三方獲得涉案房地産權證，是有民事法律關係基礎的，上訴人的産權證並未遺失，至於房屋買賣合同有效與否，第三人是否可以繼續持有涉案房地産權證，並非被上訴人判斷，應通過民事訴訟解決。

　　二審法院認為：以遺失為由通過向兩被上訴人要求補證的方式申請證件是一種規避

　　三中院審理認為，本案的爭議焦點在於，市住建委、市規土局認定補證異議成立並據此作出不予補證行政行為，是否符合法律規定。根據相關規定，房地産權利人申請補發房地産權證書或者登記證明是基於權證的滅失或遺失。本案中，涉案房地産權證原件繫上訴人本人基於房屋買賣合同、居間合同的約定，交由房産仲介公司保管，不屬於《登記條例》規定的滅失、遺失的情形；且在法定滅失、遺失聲明的30日公告期內，房産仲介公司向兩被上訴人提出了補證異議。雖然《登記條例》、《登記技術規定》等對補證異議成立的判別標準未作出具體規定，但根據房産仲介公司向兩被上訴人提供的相關材料，能初步證明第三方係基於合理事由佔有涉案房地産權證，符合《登記技術規定》第8.1.2條等規定的立法原意。上訴人與房産仲介公司就涉案房屋買賣及産權證返還糾紛，屬於民事法律關係，必要時可以通過民事訴訟途徑解決，而不應以遺失或滅失為由，通過向兩被上訴人要求補證的方式予以規避。上訴人的上訴請求和理由不能成立。故駁回李某的上訴，維持原判。