李宇嘉：二線樓市治理 重啟限購不如增加供應

　　◎李宇嘉

　　近年來，“去行政化”是樓市管理的主基調，過去樓市“10年9調”時期較多出現的“限購”、“限價”等行政干預政策相繼退出。但在近期，重啟行政干預措施的呼聲越來越高、案例也越來越多，例如北京、上海重拾戶型限制的“9070”政策，北京通州、河北“北三縣”重啟限購政策，蘇州、南京重磅出爐住房限價、土地限價政策，5月房價漲幅居首的合肥，限購重啟箭在弦上。

　　如果説，城市空間逼仄無法適應人口流入、住房需求，一線城市採取限購、限戶型等措施迫不得已，那麼，空間和土地並不存在供應瓶頸的二線城市，緣何逆頂層設計而讓剛剛退出不久的行政干預復歸？直接原因在於，近期二線城市房價和地價“高燒不退”。5月的百城房價數據顯示，漲幅TOP10的清一色是二線城市，北上廣深跌出前十，這種分化在過去從未出現。

　　二線城市土地市場更是火爆。中原地産報告顯示，截至5月31日，今年共出現155宗高總價、高單價、高溢價“地王”，遠高於2015年的95宗。其中，51宗溢價率在100%以上，80%的“地王”誕生在二線城市。被稱為樓市“新四小龍”南京、蘇州、合肥和廈門，成為今年“地王”出現最多的區域。4月以來，蘇州、南京和合肥共出讓50宗土地，溢價率均超過100%，60%為“三高地王”。

　　毫無疑問，“地王”的示範效應太強了，高地價必然意味著未來的高房價，短期內會造成購房需求蜂擁入市。需求高漲在推升房價的同時，也強化了市場看好未來樓市的預期，造成房價和地價輪番上漲。當前，熱點二線城市月度成交量同比漲幅在150%~200%，房價和地價創新高，如合肥房價已邁入史無前例的“萬元時代”，比去年底上漲了44.2%。

　　同時，熱點二線城市樓市投機炒作增多。庫存週期只有3個月的合肥，據説已進入“搶房”時期，45%~50%的房子被外地人買走；廈門的仲介機構表示，目前外地人在廈門購房佔60%~70%，投資性購房佔50%。

　　房價暴漲一年有餘的一線城市樓市，今年3月發佈緊縮性調控措施，特別是強化了限購的力度。那麼，泡沫已現的二線樓市，會步一線城市後塵，重拾限購嗎？

　　作為樓市供需主體的二線城市，當前勢態已背離“去庫存”、新型城鎮化、打造城市群等改革主旨。近期，新華社、《人民日報》表明觀點，提出遏制地方政府“炒地”、投機資本“炒房”之風；堆積起來的信貸泡沫違背“去杠桿”目標；去庫存是要鼓勵開發商降價，而不是鼓勵開發商爭當“地王”。

　　近日，針對二線樓市和地市的非理性現象，住建部密集調研並制定預案，這意味著短期效果顯著的限購或重返二線城市。

　　筆者認為，在當前貨幣和經濟運作形勢下，限購作為權益之計有必要重啟。居民需求狂熱、“地王”不斷，與高杠桿、貨幣寬鬆等有一定關係。目前，二線城市首套房貸首付比例僅兩成，而利率水準已經降至歷史低位。在“資産配置荒”背景下，居民加杠桿置業和投資的趨勢難改。

　　另外，資金明顯涌入樓市。一季度，全國新增貸款4.61萬億元，創歷史新高，近1/3投向了房地産，新增貸款比去年一季度多增9300億元，近一半投向了住房按揭。同時，開發商資金非常充裕。據統計，銀行給予大型房企的貸款利率甚至低於一年期存款利率，而中海、萬科等大型房企境內發債成本降至3%~4%，銀行“賠本賺吆喝”。

　　在“三期疊加”、去産能、去杠桿加速的形勢下，保持寬鬆的貨幣環境有必要。同時，為了防止資産配置荒背景下，資金“脫實入虛”、過度流向樓市，抬高實體成本，有必要通過限購等措施，將投機炒作截在購房群體之外。當然，結合過去限購政策的實踐經驗看，在流動性充裕、需求龐大，而實體有效資産形成不足的情況下，限制性措施的“堵”不如增加供應和引導市場預期的“疏”。

　　目前，重點二線城市樓市庫存消化週期在6個月左右，低於一線城市7個月以上的水準，南京、合肥庫存週期僅2~3個月，“搶房、搶地”不奇怪。當務之急是增加供應、穩定預期。2012~2014年，二線樓市房價平穩或下行、供應大於需求。針對2015年下半年以來的新一輪樓市上漲週期，地方政府在“計劃、儲備、一級開發和出讓”的土地前瞻性供應準備上不足，一定程度上造成了“房荒”。

　　以漲幅居首的合肥為例，政務區是該市房價上漲最快的區域，2013年開始，該區域供求比一直在0.9%之下，到2016年一季度，供求比進一步降至0.24%。

　　在重點二線城市，類似于合肥這樣的中心區房屋短缺、土地前瞻性供給不足的問題都存在。除了增加土地供應，還應該調整供應結構。在去産能和電商衝擊下，商業辦公新建規模應該縮減，相應要增加住宅供應。

　　同時，為了緩解“地王”衝擊房價、擾亂市場預期，建議改進“招拍挂”模式下“價高者得”的單一市場化原則，採取“定配建、競地價”的土地出讓模式，即每一宗土地在出讓前，按照建築面積，政府規定一定比例的保障房配建比例，交由政府分配，然後再將地塊投入“招拍挂”市場。

　　（作者為深圳市房地産研究中心研究員）