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成都商業地産如何有效去庫存

2016年05月19日05:36 四川日報 作者：佚名

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　　“賣不動”與“租不起價”困境之下——

　　□本報記者范瑞鳴文/圖

　　在樓市庫存整體下降的大環境下，成都去庫存分化卻十分明顯：住宅項目開啟“小步快跑”模式，商業地産卻在龐大庫存陰影下“舉步維艱”。成都商業地産存量有多少？庫存到底有多嚴重？這是近兩年來業界爭論不休的論題。在“賣不動”和“租不起價”的局面下，有必要重新審視成都商業地産去庫存的問題。

　　庫存大去化或需五年

　　成都商業地産存量到底有多少？很多業內人士都給不出確切的答案。不過，5月10日第一太平戴維斯發佈的數據或許值得參考。“截至2015年底，成都存量寫字樓達484萬平方米，去化週期需5年之久。成都存量待出租的商務樓宇達225萬平方米，庫存量在國內二線城市中居首位。”第一太平戴維斯公佈的數據讓人吃驚不已。

　　此外，成都商鋪及零售市場也趨近飽和。據正合地産統計數據顯示，成都市區主要商圈已運營的購物中心 (含百貨)體量已達540多萬平方米，且運營過程中面臨著銷售和經營的雙重壓力。另據第一太平戴維斯統計，以商務樓宇為例，目前全市空置率高達41%，數年前紅紅火火的建設熱潮下，成都出現了大量的寫字樓、賣場、商業街，如今，市場積重難返。在這樣的大環境下，仁和春天、339歡樂頌、成都第一城、財富又一城、陽光新業中心、成都富力廣場、九方購物中心、地一大道地下商場等面臨著相似的困境。

　　最近，記者來到曾經創下成都商業地産“銷售奇跡”的南城都匯新街裏，這裡的街區居然變成了停車場，由於沒有人氣，一些飯店的廚師和服務員在用餐高峰期圍著餐桌嗑瓜子聊天。除了開街較早的一街稍有人氣外，二街、三街面對荒蕪的四週，唯有黯然神傷。

　　少人要租金逐年下跌

　　開發量、庫存量極大，卻沒有相應的買家和租戶來消化，這是成都商業地産目前面臨的最大困境。成都商務樓宇的凈吸納量逐漸下降，租金也相應被整體拉低。

　　“自2012年二季度開始，成都寫字樓的租金便持續出現下跌。”據第一太平戴維斯統計，目前成都市寫字樓平均租金約98元/平方米每月，低於2005年的基準數據。而在成都商業地産發展的鼎盛時期，城南某寫字樓曾租出180元/平方米每月的高價。記者從新街裏某仲介處了解到，二樓商鋪租金60元/平方米每月，甚至低於寫字樓的租金。預計未來3年內，成都還將至少供應130萬平方米商業，未來的市場吸納速度依然有限，空置率仍將保持在30%-40%的高位，租金水準也將繼續下行。

　　怎麼辦多角度轉換思路

　　在居高不下的庫存下，成都樓市應當如何突圍？開發商在激烈的競爭中應當如何轉換思路？第一太平戴維斯提出了三個解決方案：從宏觀層面，需要有政策的有效引導；從投資角度，需要善用新型投資工具；從運營方向，要求以産品及服務創新提升物業價格。

　　記者在採訪中了解到，成都也不乏成功案例，成都遠洋太古裏通過對運動品牌、化粧品、護膚品、珠寶的佈局調整，得到了很好的效果。一些寫字樓通過細分客戶，開創聯合辦公空間，吸引了不少小微企業、創業團隊和自由職業者入駐，再通過優化物管服務，提升寫字樓物業價值，均取得不錯的效果。可見，通過清晰的策劃與明確的目標，可以極大落實樓宇去庫存化的機會，並確保新入市項目成功推動。而商業街的建造只要和運營前後關聯，便不會造成商業和地産的脫節。

　　此外，目前房地産界對不動産管理已經開始出現一種新的思路，即將物業管理和資産管理相互結合，將物業管理的管理角色變為運營商角色。“將物業管理升級為資産管理，可以降低投資風險，合理化運營成本，建立和完善績效管理，提升資産價格，最大化投資回報。”第一太平戴維斯華西區物業管理部高級助理董事鐘偉明認為，資産管理是物業管理的新方法、新趨勢，有利於業主物業硬體的維護與資産的增值保值。

(責任編輯：羅伯特)