調控風聲緊 咋辦？
- 發佈時間：2016-05-16 05:33:42 來源：廣州日報 責任編輯：羅伯特
記者周記
文：記者李鳳荷
樓價上漲快的中山上周爆出“單價8000元/m2以上簽約受限”的傳言，後來政府部門對此進行了辟謠。今年4月初，記者參加中山中原地産舉辦的一個論壇，與會的人士對中山樓價上漲過快表示出擔憂，認為樓價緩慢上升，市場好做，如果樓價上漲過快，産品一售而空，市場更難做。一個月後，市場人士的擔憂差點就變成了現實。中山樓市數據顯示，多個外地買家青睞的板塊去年樓價上漲三四成，樓市庫存幾個月即可消化完畢。廣州幾乎同時也傳出所謂調控收緊的傳言，但仔細看報道發現二套房貸在廣州市場向來是基準利率上浮10%，中國銀行目前最高上浮20%。由於銀行採取差別利率以及對額度進行動態管理，額度不多上浮利率也是合情合理。
調控風聲緊，不知道哪一天突然降臨頭上，這些屬於不可抗力的範疇，作為普通買家來説，唯有盡可能採取預防措施。預防“被調控”，你有什麼可能對應的辦法？對於一手房來説，幾年前廣州也遭遇限簽的調控，當時開發商以“陰陽合同”來應對，與購房者簽訂價外合同，把突破限價以外的價格轉移到此合同，名目有可能是“裝修升級”，也有可能是會籍服務等。如果採取這種辦法，一手房也可以順利網簽，不過，買家需要清楚這其中有潛在的風險，即日後轉讓有可能産生較大的增值（因為正常的樓價有部分轉移到價外合同），購房者最好等證滿兩年免營業稅再進行轉讓，假如以業主實收的方式出售證不滿兩年的房屋，買家需要承擔的稅費較重。
對二手房來説，購房者最需要預防的是突然而來的銀行限貸措施，有可能上調利率，或是提高首付成數。上調利率，這意味著你必須提供更高的收入證明；提高首付成數，這意味著必須支付更多的首期款。故此，在計劃按揭購房時，切勿在申請時就去到最盡，適當地留有餘地，比如説，家庭月收入2萬元，月供選擇6000~7000元左右， 留有上調至1萬元的空間；首期款則要留有一至兩成的余錢。實際上，由於銀行評估公司的評估價與地稅部門的評估有時候也有差異，如果評估價低於真實交易價，購房者就必須補足差額，換言之也需要給多一點首期款。
除了自有資金要準備充足外，選擇合適的房源進行交易也非常重要。如果業主需要贖契再進行交易的，贖契過程有時候就要拖上一兩個月，這期間有可能出現樓市調控措施，因此買家應盡可能選擇持證在手的房源進行交易，縮短從成交到出新證的時間。
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