商鋪虧損冷清 商業地産空置率居高不下

　　本報實習記者 葛俊君 北京報道

　　轉型中的SOHO中國，近日招致多位商鋪業主和租戶的不滿。不少業主向《華夏時報》記者反應望京SOHO商業氛圍冷淡，商鋪招租困難，投資出現虧損。

　　近日，《華夏時報》記者走訪望京SOHO時發現商鋪空置的情況比較嚴重。而數據顯示，SOHO中國去年凈利潤下滑86.8%。

　　然而SOHO中國並非個案。統計數據顯示，全國範圍內寫字樓平均空置率18%，商業營業用房（即商鋪）空置率高達30%。

　　商鋪蕭條冷清 業主虧損抱怨

　　“上一位租戶已經搬走3個多月了，到現在也沒有新的租戶。”望京SOHO的一位業主劉先生對記者説，“即使租金從8元/平米降到6元/平米，也沒有人租，現在空置的商鋪越來越多。”劉先生告訴記者，他當時之所以投資是看中了這個地方的開發商和升值空間，但買下商鋪已經兩年多了，到現在為止還是一直處於虧損狀態，盈利遙遙無期。

　　而記者走訪調查發現，劉先生的情況並不是個案，望京SOHO的多位業主都表示，物業收費比較高，限制比較多，商業氛圍冷淡，他們手中商鋪出租率也很低，投資到目前為止並沒有收益。

　　記者通過實地走訪發現，望京SOHO商鋪幾乎全是蕭條冷清的境況。大廈底層的商鋪，廣告牌一目了然，但是店內氛圍不佳，鮮有客人。一眼望過去不管貢茶、咖啡館還是快餐店等都是空空蕩蕩，一些店裏的服務員坐在店內無聊地玩起了手機。

　　望京SOHOC座三樓只有一兩家餐廳，整個五樓全部空置，都被巨大的SOHO廣告紙貼著，六樓的商鋪也將近一半都是空著的，有些商鋪貼著“業主直租”的廣告。

　　據記者的了解，不僅僅是望京SOHO的商鋪存在大面積空置的情況，位於東二環朝陽門外的銀河SOHO，其內部的商業區也是客流量很少，上下四層的商業區內，只有20%左右的店舖處於經營的狀態。

　　在今年三月份，SOHO中國發佈了2015年的年報。據年報顯示，2015年SOHO中國實現營業額9.95億元，同比2014年下降83.7%；毛利潤為7.34億元，同比下跌74%；凈利潤為5.38億元，同比下降86.8%。

　　“大幅下降在意料之中，這是因為我們在轉型。”SOHO中國董事長潘石屹這樣表示。從銷售物業轉變為持有出租物業，即“售轉租”的模式是SOHO中國在2012年確立的轉型方向。自SOHO中國2012年8月宣佈從“開發銷售”向“開發持有”模式轉型以來，公司主要業績連年下滑，其中營業額、凈利潤等核心指標連續三年大幅下跌。

　　商鋪空置成普遍現象？

　　商鋪的高空置率是SOHO中國轉型不力的獨有現象還是“窺一斑而知全豹”？就此，記者了解了全國其他一些地方的情況。

　　于明洋先生於2012年在鄭州東區的商務中心區購買了一處面積140平米的商鋪，但是至今都是自用。“説是自用，其實也就是閒著，租不出去也只能閒著。”于明洋説，“交了錢後開發商資金鏈斷了，等了很長時間才拿到房，舖子到手了樓也成‘鬼樓’，當時借的款投資商鋪，全都打水漂了，到現在借的錢還沒有還清”。于明洋告訴記者，鄭州類似的爛尾樓、鬼樓以及空置商鋪是普遍現象。

　　而據記者了解，在成都，和著名的商業街春熙路僅一街之隔的第一城購物中心也遭遇著冰火兩重天，很多商家倒閉搬走，剩下大量空舖子。

　　RET睿意德中國地産研究中心的數據也顯示，截至去年年底，全國寫字樓平均空置率18%，商業營業用房（即商鋪）空置率高達30%。而按照國際同行慣例，商業地産的空置率在5%---10%之間為合理區，空置率在20%以上為嚴重擠壓區。足以看出商業地産空置率情況的嚴重。

　　根據該機構的數據，全國主要城市中，杭州、武漢、成都等地的甲級寫字樓空置率均超過20%，瀋陽、重慶、長沙都超過30%，無錫情況更是嚴重，甲級寫字樓市場的空置率超過了50%。

　　“不管是從大的方面的商業來説還是從小的方面的商鋪來説，全國各地的供應量都存在嚴重過剩的情況，這是一個大背景。”商業地産聯盟秘書長王永平向記者這樣解釋。

　　王永平表示，在這一大背景下很多商業地産採用散售的模式進行分割銷售，從而使得商鋪沒有統一的形象，在招商過程中引不進來主力店，加上缺乏統一高效的運營管理，所以商業項目的問題比較突出。

　　中原地産首席分析師張大偉則告訴記者：“因為現在房地産過熱，租金比較高，實體經濟確實是承擔不了這麼高的租金，這是全國普遍的現象。另外，網際網路對實體經濟的衝擊也是一個原因。”

　　記者在走訪望京SOHO時，也有一位餐飲商戶告訴記者：“大概的算一下，租金差不多佔到我們營業成本的20%，這遠遠高於餐飲業5%左右的平均水準，又加上客流量小，所以入不敷出。”

　　王永平告訴記者：“現在的商業區很難再規劃，只能説未來的商業規劃要引起警覺，減少商業區和商鋪的供應量，規劃商業的時候考慮商業存活的可能性，是不是符合商業發展的規律。”

　　在樓市“去庫存”的大背景下，房地産庫存結構性問題也逐漸暴露。多家機構的統計數據顯示，與住宅面臨的高庫存相比，商業地産的庫存問題更令人擔憂。